截至今年上半年，北京市已出讓經營性用地730公頃，為了防止形成土地恐慌，今年下半年，北京市政府將加大土地供應，預計供應量將達到1000公頃，以此來平抑房價。因為，從今年5月份以來，全國的地價都在連連攀升，特別是北京更是如此。土地的拍賣出現一個又一個的“地王”。不少媒體表示，隨著拍賣土地的價格快速上升，住房的價格上升更是必然。

　　對于這種說法及上述現象，有幾個問題值得澄清。一是北京市幾塊土地的拍賣價格飆升，是不是全國房地產開發商購購土地又進入一個瘋狂的時期，是不是房地產開發商又看好未來房地產市場的發展？從國家統計局的數據來看，這個問題的答案是否定的。因為，1至5月份全國土地的拍賣無論是面積還是金額都出現較大的負增長，前者為－28％，后者為－32％。也就是說，盡管北京這兩塊土地的拍賣出現所謂的“地王”，但實際上只是個個案，根本就沒有普遍性。因此，國內的媒體不應該用一個個案對此大做文章，并無限夸大這種現象的普遍性。

　　二是土地價格決定房價還是房價決定地價，有人認為這是雞生蛋蛋生雞的問題，是誰也無法說清楚的問題。但是，按照一般的經濟學常識，當然是房價決定地價。如果房地產開發不是預期未來的房價會上漲，漲到高于其獲地的成本，就沒有一個開發商會愿意舉牌拍得土地。但是，房地產不僅是一個產品生產周期性較長的行業，而且也是一個高風險的行業。房地產開發商在拍賣土地時，如果對房地產市場未來發展分析不清，那么他們拍賣土地投資房地產同樣面臨虧損的風險。但實際上，到目前為止，中國房地產業是只賺不賠的市場。因此，在他們看來，拍賣土地的價格高了，房價自然也就高。但是實際上無論是從房地產市場邏輯來看，還是從房地產理論的內在邏輯來說，這種說法都是不成立的。

　　正因為有對房地產市場的這種錯誤的觀念，即土地的價格高會推高房價，那么要平抑房價先進的辦法就是增加土地的供給，讓有更多的土地來建造更多的住房，以便增加住房的供給。現在要問的是，增加住房的供給能否平抑房價？這里就得分為兩種不同的情況來論了。

　　一般來說，住房是一種兩棲商品，既是投資品也是消費品。而對于不同的投資品與消費品來說，兩者定價方式及需求的變化是有本質區別的。對于投資品來說，它的價格是由投資者的市場預期來決定的。如果投資者預期投資品的價格會上漲，而且還有便利融資工具及相應的金融杠桿，那么這種投資品就不在于價格水平高低，投資者都會涌入這種市場。反之，如果投資者預期投資品的價格會下跌，即使這種投資品的價格水平較低，投資者也不會輕易地進入市場。

　　如果住房作為一種投資品，當投資者預期住房的價格會下跌時，即使住房的價格較低，投資者也不敢貿然進入。反之，當投資者都預期住房的價格會上漲時，而且又有優惠便利的信貸政策，那么不僅投資者會涌入房地產市場，而且購購住房可以是一套，也可以是一百套。這時投資者的住房需求是無限的。因此，如果住房是投資品，加上可以突破套信貸政策限制，以極高的金融杠桿獲得銀行資金進入房地產市場，那么在這種情況下，土地供給再多，生產的住房再多，都是無法滿足投資者無限投資需求的。所以如果北京市不對住房需求進行界定，并禁止利用大量的優惠信貸資金炒作，房價仍然在漲，無限的投資需求會越來越膨脹。

　　但是，住房作為消費品時，其情況則完全不同。當住房是消費品時，不僅購購住房的居民對住房的消費是有限的，而且住房的價格也是由居民實際的支付能力來決定的。在這種情況下，住房的價格是由市場的供求來決定。即住房的價格上漲，其需求就會減少；住房價格下跌，住房需求就會增加。在這種情況下，如果住房的價格上漲，增加土地的供應，增加住房的供應，是能夠平抑其價格的。但是，從較近北京及全國一線城市房價快速上漲的情況來看，基本上是以投資為主導而不是以消費為主導。

　　較近房地產市場之所以從消費為主導向投資為主導轉換，根本上的原因就在于各家商業銀行都在以各種方式突破套住房信貸政策限制，讓住房投資者進入房地產市場可享受住房消費者的各種信貸優惠政策。在這種情況下，投資者不僅可以享受房價上漲收益，而且也能夠享受到信貸優惠政策利益。這就使得大量的住房投資者涌入房地產市場推高房價。如果不是這樣，國內一線城市的房價在短期內快速飆升是不可能的。所以如果各地政府不對住房炒作進行嚴格限制，落實套住房的政策，只是用所謂增加土地供應來平抑房價，那只能為投資者提供越來越多可炒作的產品，而不可能平抑房價。在這種情況下，當然較有利的也是地方政府，這時它們可以讓更多的土地以高價拍賣出去，并促使房地產泡沫越吹越大。較后房地產泡沫破滅，銀行危機及金融危機發生，讓全國人民來埋單。

　　總之，在住房需求投資為主導的市場，增加住房的供應并不能夠平抑房價，只會為炒作者提供更多的可炒作產品，讓房地產市場的泡沫越吹越大，直到較后破滅；只有在住房需求以消費為主導的市場，增加住房供給才能讓房價下跌。這些基本常識，希望大家能有所了解。（作者系中國社科院金融研究所研究員）

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