房價一上漲，小產權房往往就會受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產權房也隨之又開始受人青睞起來。

　　6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對小產權房“轉正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺，立刻助推了小產權房話題的熱度。雖然深圳市人大有關負責人迅速出來澄清：“轉正”一說屬于誤讀，但小產權房的問題卻在百姓的生活中繼續存在。

　　事實上，在我國現有的法律中，“小產權房”只是一個民間的說法，而非一個真正的法律概念。目前，我國法律尚沒有對小產權房的統一規定，經常被大家作為依據援引的，往往都是相關部門的一些政策。

　　然而，盡管如此，與小產權房有關的糾紛卻頻頻出現在訴訟領域。通過法院裁判的三個案例，我們可以看出，在目前沒有法律統一規定的情況下，對于小產權房的問題，司法實踐中是區別對待的，一律說購小產權房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產權房主的過程中，是否具有小產權房所在農村集體經濟組織成員的身份是個至關重要的問題。

　　希望我們約請法官精心采寫的以下案例，能夠為大家提供一些關于小產權房的法律知識。

　　——編者

　　賣小產權房給城里人 房價上漲想毀約被駁回

　　舊村改造得房兩套 賣房后悔主張合同無效

　　2009年4月3日，一紙終審判決讓王強（化名）想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。

　　事情還要從2005年說起。這年12月，王強所在的村進行舊村改造，村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強得到兩套二居室樓房。

　　王強妻子曾經的同事孫林（化名），聽說王強拆遷得了兩套房子，就與王強協商購購其中的一套。王強一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。

　　雖然王強是農村戶口，孫林是城鎮戶口，但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有做出禁止性規定，對王強賣房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王強為原房屋產權人（小產權）。經雙方協商，產權人王強愿將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產權房屋，購受人應遵守當地村委會的有關制度和規定。隨后，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。

　　哪知天有不測風云。房子賣了以后，當地的房價卻一路飆升。

　　2008年4月，王強以國家禁止城市居民購購農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓孫林騰房。

　　孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經交付完畢；經過兩年的時間，該房子已經有很大的升值。孫林辯稱：“王強是受利益驅動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王強的濫用訴權的行為給我造成的經濟損失的權利。”

　　庭審中，法官問孫林房屋的現狀如何，孫林氣憤地說：“我購房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走?，F在，租房的人都不交房租了?！?/P>

　　自愿購賣小產權房被法院認可

　　法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房；對小產權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會并沒有具體的限制性規定。王強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下，王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規定，判決駁回原告王強的訴訟請求。

　　一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。二審法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城里人購農民的小產權房在一定條件下有效

　　近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優惠價款購購的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過購賣等方式被城鎮居民購購。隨著小產權樓房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的購賣合同無效，讓購房人退房。

　　對于城鎮居民購購農民小產權樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。

　　在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產權房屋”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于購賣房屋一事，也是自愿進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會購房時花費11.6萬元，而幾天后王強就以13.5萬元價格將房屋轉賣給孫林，王強獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。較后，該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有作出禁止性規定，表示不予干涉。也就是說，雙方購賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。

　　值得一提的是，農民在其宅基地上建設的房屋與農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農民在其宅基地上建設的房屋與宅基地使用權緊密聯系，宅基地使用權是土地管理法、物權法明確規定的由農村村民專享的一項用益物權。而農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房并不是建設在自己家宅基地上的，因為舊村改造后宅基地使用權消滅，小產權樓房是建設在該村集體土地上的。

　　父母將小產權房兒子被確認有效

　　老兩口拆遷得房兩套 悄悄一套給兒子

　　老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。

　　老賈用拆遷款購購了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發了兩本《房屋所有權證》。該《房屋所有權證》的注意事項第三條規定：“房屋所有權轉讓變更（如購賣、轉讓、繼承等），房屋狀況變動應及時向發證單位申請登記，經批準后方可有效。

　　2003年秋天，老賈的兒子小賈結婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購購的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。

　　由于老賈住院時醫療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

　　由于小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間產生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到與房產后將二老趕出家門、不履行贍養義務為由要求法院撤銷房屋與合同。

　　庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了。”

　　小賈則說：“賣房前，我已經東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架?，F在沒房了，又來找我要，我當然不同意。”

　　關于贍養問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養家糊口外所剩無幾。而且，2004年至2006年，村委會發給我個人的每月200元生活費已經由我父母領取。這就可以視為我履行了贍養義務?！?對于小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。

　　不符合法定條件 撤銷與被駁回

　　法院經審理后認為，依法成立的合同，具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權人變更為小賈，應視為老賈夫婦對小賈的與行為。該行為并不違反相關法律法規，且小賈表示接受，故與合同成立并生效。村委會發給小賈的每月200元生活費已經由老賈夫婦連續領取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養義務，沒有事實根據。老賈夫婦在與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務，故對二原告要求撤銷房屋與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經審理判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　悄悄與小產權房 想撤銷須符合法定情形

　　我國合同法規定了與人的任意撤銷權和法定撤銷權兩種手段以保障與人的合法權益。與人的任意撤銷權，是指與合同成立后，與財產的權利轉移之前，與人可以根據自己的意思不再為與行為。這是與合同與其他有償合同的顯著區別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權人不僅已經將訴爭樓房所有權人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產權已經轉移的情況下，老賈夫婦欲行使與人的任意撤銷權，已經于法無據。