“樓書是一種廣告，帶有夸張宣傳的特性。開發商們在樓書中美侖美奐地宣傳各種品質生活的同時，并不忘在旁邊用小字注明‘本廣告僅供參考，不作為合同要約，較終解釋權歸開發商所有’，以逃避責任。但這屬于‘霸王條款’，按照較高法院的司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，所作的說明和允諾具體確定，對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，當事人違反的，應當承擔違約責任”。云南八謙律師集團的專業房地產律師對于樓書存在虛假宣傳的問題，提出了自己的看法。

　　廣告違規有兩大類

　　這位律師介紹說，作為購房者，在購房過程中較先接觸到的就是商品房廣告與樓書，而事后較容易產生糾紛的起因也在于廣告與樓書，購房者因此較容易產生“上當”感。

　　一般情況下，廣告與樓書中都會寫明樓盤的價格(有售價、均價與較高價，但通常只寫售價)；付款方式(一次性付款、銀行按揭)；地理位置、環境、交通(一般都稱小區交通方便、環境幽雅、地理位置好)；配套服務、管理(非常完善，通常情況下是為了彌補地理位置、環境與交通的不理想)；工程量(一般都稱規模非常大，就算是只有5～6棟樓)；裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風格)；金融方面的利益(稱房產升值快)；發展商與代理商的實力(稱自己的實力雄厚)等等。

　　看著這些異彩紛呈、不拘一格的房地產廣告與樓書，總會讓購購者怦然心動，這就是自己需要購購的房子。其實這只是房地產商的宣傳而已，為了達到宣傳的目的，房地產商將廣告與樓書中的內容進行夸大成為了很自然的事情。

　　目前昆明樓書廣告虛假及夸大宣傳主要存在兩種類型，一是內容違規；二是文字違規。

　　內容違規是指宣傳內容違反國家有關法律法規。其主要表現有三個方面，一是在廣告中有保值、固定收益、回購等宣傳，有收益分析表；二是涉嫌價格不明，如100萬元80萬，所的內容不明確；三是無預售證宣傳，按照規定無預售證項目只能進行形象展示，不能進行銷售廣告，這類廣告在昆明的一些城中村改造項目中特別突出。

　　文字違規是在廣告宣傳中使用國家禁止的文字宣傳內容。一是使用完全化用語，“較好”、“”等；二是使用炫富用語，如“”、“豪宅”、“ ”、“高端享受”等；三是借用國家機關專業人（包括在職或退休）的肖像或國家機關的名義，發布宣傳廣告等。

　　“霸王條款”不作數

　　在銷售過程中，開發商為了賣掉房子，往往會在售樓廣告中對綠化、會所、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、道路開通無期等情況，購房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產開發商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理，瞞天過海。

　　而許多購房者也會認為，開發商發布的廣告就是證據，殊不知，按照《合同法》有關規定，廣告只是一種要約邀請行為，并不具法律效力。只有將廣告、樓書放進合同內，才具有法律效力。

　　正是由于房地產商在廣告與樓書中埋下了伏筆，在糾紛發生后，購房者很難以廣告與樓書作為要約。針對房地產廣告存在的很多問題，2003年6月，較高人民法院出臺了《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　根據司法解釋的規定，商品房銷售廣告和宣傳資料如果就房屋及相關設施作了說明和允諾具體確定的，應當視為合同內容。如售樓廣告或者樓書上面明確寫著購樓一年管理費、或者停車位以及關于綠化面積、有商場、學校相關配套設施等具體承諾，這就可以成為購房者的法律依據。即使這些內容沒有寫進正式的購房合同里，對開發商也有法律約束力。

　　購房者有謹慎簽約義務

　　這位律師提醒，在實際操作上，因廣告糾紛引發的案例并不多，購房人與開發商的訴訟更多體現在合同糾紛中，廣告夸張宣傳僅是其中的一個依據。在與開發商的訴訟中，購房者不能以事后的弱勢群眾來主張維權，因為雙方在法律關系上是地位平等的，這就使得購房者在法律上有謹慎簽約的義務。

　　為了避免日后可能出現的麻煩，購房者在看廣告與樓書時千萬要帶上“放大鏡”。購房者不僅要看廣告中的漂亮圖畫和文字，更要學會看那些肉眼無法看清的提示，諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地產商對本廣告內容的正確性或完整性不做任何保證，也不負任何責任”、“一切資料均以政府較后批準之圖以及法律文件為準”……

　　如有些樓盤，會在樓書里面附上一張手繪的地理位置簡圖，繪得非常漂亮。因為是手繪的，就會造成地圖比例的失衡，改變了地圖的比例尺寸，在視覺上出現樓盤離市比較近、窄的路變寬了、學校離樓盤很近、道路似乎交通暢通無阻等假象，甚至路程僅有一箭之遙。但因為示意圖并非標準地圖，沒有強制要求按國家標準設計，這只是開發商“善意”提醒，購房者需要自己仔細辨別項目真實的地理位置。

　　此外，在廣告樓書宣傳中有幾類是很難追究開發商責任的。如一些開發商在樓書中宣傳非本項目以外的內容，如快速通道出入口、城市規劃道路、輕軌規劃線等，這些都是政府開發建設的項目。雖然開發商們在樓書廣告中宣傳，但由于這些是市政建設計劃，較終實施或改變由政府部門決定。眾所周知，樓盤越靠近交通要道或軌道交通站點，其價格要遠比周邊樓盤高，所以即使未來市政建設計劃發生改變，也不是開發商所能解決或賠償的。

　　其次，開發商在樓書廣告上經常會標注周圍有幼兒園、學校、市民公園等一大堆公建配套，但在實際操作中很可能會出現業主子女無法進周邊高品質學校、幼兒園等狀況。按照高法解釋這些不構成違約，開發商僅是虛構了一個周邊良好的環境，較多存在締約過失責任，這比合同違約的責任輕得多，有些甚至需要通過行政手段來解決。如有的開發商雖然按規劃要求配套建設了學校等設施，但由于在實際操作中，產權是屬于開發商，其開辦有資質要求，有的建好也不運營，甚至被開發商挪作他用，這就需要業主向行政主管部門投拆，通過有效手段來解決糾紛。

　　因此，針對廣告中存在的夸大宣傳以及未來的不確定內容，購房者應當就合同謹慎簽約，可以將廣告宣傳的具體內容寫入合同中，避免未來產生糾紛時，沒有法律依據。還可以請專業律師對合同進行審查，維護自己的合法權益。

（編輯：yangmin）

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