一、夸大建筑面積再“按套內面積計價”

　　華南御景園發展商所玩弄的就是典型的“按套內面積計價法”。商品房銷售通常按建筑面積作價的，20多年來已形成業內慣例。因商品房實用率一直沒有具體的指導標準，建筑面積的測算方式復雜難于確認，按建筑面積銷售的方法經常由于發展商在公攤面積上使出的“手段”而給消費造成損失。為此，近年來各地的商品房銷售格式合同都出現了“按套內面積計價法”的選擇性條款，旨在保護消費者利益。

　　發展商利用該格式合同某些不太嚴謹的“漏洞”，在銷售過程中以建筑面積作宣傳，銷售作價時故意“脹大”房子的建筑面積壓低“單價”吸引購家，而到簽合同時又以“套內面積作價”提高單價。到辦房產證實測面積時，建筑面積出現大誤差，發展商對大“縮水”的“建筑面積”卻“按合同約定”不賠償業主損失。

　　二、大戶型巧膨脹

　　另外一種是對一些戶型在銷售時故意將面積作小，降低整套價格吸引購家，而實測時面積卻往往脹大，而且差額還巧妙地剛好在國家規定的3%誤差左右。一套200平方米的房子為例，購家到較后就得多掏6個平方米的價錢。如果房價不幸貶值的話，購家的損失就更大。

　　三、按套作計法

　　還有一種更絕的方式是銷售時“按套作計法”。如近期剛開始銷售的東山某盤，樓盤所派發的資料上每個戶型都列有建筑面積和實用面積，銷售人員以均價8000元/平方米起作宣傳吸引購家，內部認購時簽的認購書也列明了每套房子的建筑面積和總價。

　　但到簽合同的時候，發展商代表卻告訴“準業主”所有房子一律“按套計價”，以合同價格為每套的較終價格，不管日后實測面積有沒出入，發展商不退不賠也不會要求業主多交錢。這看起來似乎是一個避免日后面積糾紛麻煩的約定，實質上卻剝奪了業主的選擇自由。

　　四、“公攤面積”玩花樣

　　一位在某知名發展商負責工程的周先生告訴記者，就算是按“建筑面積作價”的房子，發展商在面積上能玩的手法也不少。通常商品房面積都由兩部分組成，一是“套內面積”，二是“公攤面積”。“套內面積”因為是實實在在有眼見為證，國家的相關規定也較為嚴格，業主拿起尺子來一測就清楚，因此不容易“做假”。而“公攤面積”卻因為計算方法復雜，業主們又難以自己復核而成為發展商們大做“手腳”的“漏洞”。通常來說，發展商在“公攤面積”上常玩弄的手法主要有以下三種：

　　一是增加公共建筑的內容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍，如將獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、車庫，及地下人防干、支線等建筑構件或建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺，還有層高在2.2米以內的技術層、夾層、地下室、半地下室、深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層等面積都列入公攤面積；二是在不增加公共建筑數量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調高公攤系數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。

　　事實上，這幾種方法經常被發展商交叉使用。而值得玩味的是，因為房產證上的實測面積較后都要由土地或房管部門屬下的測繪機構較后核定，發展商在建筑面積的“貓膩法”如果想較后成事實，都必須得到土地、房管部門屬下的測繪機構認可或配合。

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