蘭洪海：杭州樓市經過06、07連續幾年的政策作用，導致相當大一部分有需求的購房者處于一種觀望狀態，隨著時間的作用，這種觀望情緒慢慢減弱，相當一批消費者的購房熱情隨著部分房源價格調整并適當回落，激發了購購熱情，導致這撥行情產生。

　　這段時間我去了一些城市，包括揚州、南京、昆明房交會去看了下，這種現象比較普遍，在展會現場，從表象上看，人頭攢動，據銷售人員的反映，下單的客戶還是比較多的，這種現象不僅僅局限于杭州或浙江省內。

　　主持人：綠城召開了一個媒體懇談會，表示他們2009銷售額提早超過100億，是不是表示很多開發商緊張的資金鏈已經有所緩解？開發商有沒有適當上調價格的可能性？

　　蘭洪海：從近期的成交情況來看，因為主要成交的房源價格都是在10000-13000元/㎡之間，按照去年同期統計，杭州的單方基本成交均價在14000元左右。對這兩組數據進行比較，實際上也就是說我們現在所售的房源價格處于中價以下，如果把14000元/㎡作為分水嶺，實際上14000元以下的就是中低價房源（相對而言），主要面向的客戶群，也是以中低中段客戶為主，否則價格不可能低于14000元/平米。

　　我做了一個粗略的統計，杭州實際預告、在售樓盤，大約有400個，目前比較活躍的樓盤數量還是比較少的，就像這次房交會，整個參展樓盤有121個，實際上也就占到整個可售、預告樓盤的約三成。這樣一個數量的話，局部的熱銷就不值得我們過于樂觀。

　　從數量來看，據不完全統計2009年推出的量應該在1700萬方左右，遠遠高于以往，相當于我們過去比較好業績的一年的三倍。像成交歷史較好的時期大約在50000余套，50000套是什么概念？也就是500-600百萬方。1700萬方是什么概念，是三年的量。所以說對于部分項目出現了動銷，以一種姿態迎合市場產生了一定量的旺銷，我覺得這個是沒有什么值得驕傲的。

　　從房價的大面來講，杭州房價的整體表現應該是小幅回落，因為供應量太大了，而且現在集中供應的量，基本上都是大盤，大盤其實就是房價指標，相當于股市里的大盤指標股，他如果以較低價格面市的話，就能把整個房價拉下來。如果我們純粹做一個數據對比的話，同地段樓盤跟以往進行比較，有可能做適當價格上調，從這個意義來說，價格是上漲的。

　　我覺得是接下來的數據可以反映出來，可能房價會以緩慢的速度下調。那么這里面有相當一部分開發商，因為有充裕的資金，先進的營銷，優質的產品，獨到的客戶定位，他們上調價格，作為個案，我覺得都是完全正常的。

　　主持人：我們發現，今年的房交會還有一個特點，就是可售房源中有相當部分已經是現房、準現房，比如欣盛房產的東方潤園望族壹號樓已經交付；綠城旗下的麗江公寓、藍庭可售部分也已經是準現房；金基置業的金基曉廬今年下半年也將陸續交房；云龍十一景的主體工程已經結頂進入內部裝修階段……

　　房子到底好不好，工程質量怎么樣，都攤開來在購房者面前了，他們的選擇會更多，對于“準現房時代”的來臨，會給市場帶來怎么樣的變化？

　　蘭洪海：現房時代是個分水嶺，我們到華南廣州、深圳去看房，像賣期房這種情況在較近十年之中都蠻少的，所以在很大一個程度上說，華南樓市比較理性。我們說現房時代就是理性時代真正的到來，他就是個分水嶺，像杭州大量的預售可售房源的積累，接下來也肯定會到來的，接下來就應該是現房時代。

　　包括我們現在看到的這次房交會，現場的感受，它是熱烈而不瘋狂，以前是很瘋狂，有連夜排隊，有保安甚至有專業人員在維持秩序，非常火爆瘋狂。為什么呢？市場這個供應關系是明顯的、明確的。

　　還有一個是郊區，或者說次中小戶房源占據主流時代的到來，我們這個消費者，尤其是占整個消費結構主流的這批人群，他們面臨的選擇增大，他們屬于一次購房的人，他比二次置業的人要求更高，不是說他們對品質的要求更高，而是他們對價格的要求更高，得價格敏感，作為開發商來講，就很難通過原來噱頭的廣告，刺激的營銷手段，能夠在期房階段，把這些消費者打動，所以說這種可能性就減弱了。

　　主持人：現在是否是投資客進場的一個比較適當的時機？對購房者而言，現在是否是一個好的購房時機？

　　蘭洪海：我個人覺得如果你有這個需要，現在購應該是個時候，因為開發商已經做了理性的讓步，所以我們的消費者可以根據自己的需要理性的接受，這個是我對時機的一個看法，具體每一個購房者要根據自己的情況來決定購還是不購。因為現在各種政策利好，都是有利于你購房的，尤其是一次置業的這批客戶。

　　對于投資來講，跟其他的產業相比較，由于總量的投資相應比較小的特征，作為個體投資都比較困難，像黃金也好股票也好，黃金增值緩慢且有限，股票短期波動性太大，房地產不管怎么樣進行波動，總的幅度因為相對是長周期的，比如說他可能是在一年內產生一種上行或者是下行的變化，這個作為一個投資者，基本上是一種可控的狀況。股票不一定，今天購進明天跌了，屏不牢你就完了，你要屏你放個三年也是可以的，但是沒人炒股票放三年，大家選擇投資的產品不一樣，因為不一樣，他這個考慮的方式，也是不一樣的。

　　這樣的話，因為房地產這樣一個特殊的，那么導致現在有相當一部分投資客，從房地產不同的階段介入投資，據我所知現在有一部分投資客是這樣的，在開發商拿地時他以散戶的身份，抱團介入投資。另外就是中期介入，較直接的就是我們現在看到的購房投資。

　　我認為，任何時候都不排斥這種投資的機會，對于投資客來說，現在也可以根據自己的情況，可以視作是一個機會，從對房產的年的這個比例來說，它還是高于銀行利率和其他途徑的回報，所以有資本實力的人他還是會投資。

　　主持人：您覺得成交量經歷了這個高峰之后，下半年還能繼續保持火爆嗎？還是重新理性回歸？

　　蘭洪海：前面也提到現在開發商理性了，他們對市場的預期相對平和，在這種情況下為了滿足產品和資金的良性循環，對于追漲的可能性會降到歷史的新低。市場信心不足的情況下，開發商肯定要舍棄一部分利潤，老百姓也相對比較理性。杭州的某些樓盤通過大張旗鼓的宣傳得到了一些成交;而很多樓盤基本上封鎖了一切宣傳，但也取得了很好的業績，尤其是降價之后，這種情況比較明顯，說明什么？好東西、實惠的東西還是有人要的。

　　下半年從銷售量來說，還是會保持一個“熱”度的，但從價格來講，綜上所述，不可能出現03-07年這樣的漲幅，價格火爆的情形風光不會再現。

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