一方在結婚前全部出資購購的房產，離婚時如何分割？

　　我國婚姻法第18 條規定：一方的婚前財產是個人財產；同時，較高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十九條規定：婚姻法第十八條規定為夫妻一方的所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

　　按司法解釋，這樣的財產“不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”由于我國以前曾有司法解釋規定夫妻個人的財產在經過一段時間后可轉化為共同財產，所以，很多人到現在還會有這樣的意識，但這樣的規定現在已經廢止。因此無論夫妻共同生活多長時間，婚前個人財產都不會轉化為共同財產。

　　[案例一]:云南曲靖的周某（男方）曾經是昆明某上市公司的中層專業。2002年，在昆明某小區一次性付款購購了一套商品房；2008年2 月14 日，他與經人介紹剛認識不久的姑娘刀某登記結婚。2008 年9 月，女方提出離婚，男方也同意，但就房產問題沒有達成一致意見，于是訴至法院。后法院經過審理，認定此房產是男方周某的個人財產，在離婚訴訟中不予進行分割，僅對夫妻雙方共同生活期間的其他共同財產依法進行了分割。

　　貸款購購的房產，離婚時如何分割?

　　這樣的案件有很多，但卻又不盡相同，主要有這樣幾種情況：

　　種情況：夫妻一方是產權人，且是婚后購購了或是接受予或其他方式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產權爭議，即不存在就房產產生的未清償銀行貸款。

　　另一種情況值得注意：有些房產，雖有產權證，有證據證明是夫妻共同財產，但是存在貸款未還清的情況，應該講這樣的房產沒有全部的產權，如果離婚，分割起來很有特點。

　　[案例二]：小黃和小陸系大學同學，并在大三時候確定了戀愛關系。二人畢業后均選擇了在昆明工作，并于2006 年登記結婚。婚后，二人頭付10 萬元并貸款30 萬元，在昆明某小區購購了一套商品房。2008 年，二人協商離婚，但對房產分割問題無法達成一致意見。此時，他們的還款已達到5 萬元，其中還本金是3 萬元、利息2 萬元。雙方離婚房產市場價值為50 萬元。這樣的房產怎么樣來分割呢？應該就此房產現價值減去存在的債務（貸款）再分割，即現價值50 萬元－未還貸款（總貸款30 萬元－已經還貸款本金3 萬元）即：50－27＝23 萬元，這個價值基礎上，雙方可以協商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣。

　　第三種情況。夫妻在婚后購購一房產，但由于當時家庭經濟條件不是很好，購購時與男方的另一親屬共同購購，產權是夫妻雙方與這個親屬共同共有。

　　這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產是家庭共同財產，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了。應當按照《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20 條規定來進行處理。該條規定：“ 離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。”

　　第三種情況，這是目前實踐中遇到比較多的問題。

　　[案例三]：魏先生在婚前以個人名義，頭付15 萬并貸款30 萬與開發商簽訂合同購購某小區商品房一套。后魏先生與羅女士結婚，婚后也一直按期還款。共同生活了兩年，女方訴訟離婚，房產分割問題也在訴訟中產生爭議。

　　按照我國婚姻法第17條的規定：在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產的貸款，肯定應該視為用夫妻共同財產來還款。

　　這一案件中，按婚姻法第18 條規定：此房產則屬于男方在婚前購購，肯定應該屬于男方魏先生的個人財產，這是肯定的。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。如魏先生在婚后還款額是8萬元，則視為夫妻雙方共同還款，離婚時應該給其妻子4 萬元的補償。

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