頭批土地到期住宅應該如何續期？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 602 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

正當人們為住宅用地70年到期后是否有償續期問題展開爭議之際，現實問題已經擺在了青島部分居民的面前：青島市黃島開發區阿里山住宅小區的數百戶業主正面臨為自己的住宅續期難題，因為他們住宅的土地使用期僅有20年，較早的今年6月就要到期。如果不能及時續期，自己的住房很快就會成為“空中樓閣”（《北京青年報》3月29日）。

　　據稱，這是全國頭例住宅用地“續期”事件。雖然，這是一個超前出現的個案，但它注定會受到社會各界的高度關注，因為它代表的是一種普遍現象，許多居民都遲早會面臨這一問題。

　　那么，到底該如何處理頭個土地到期住宅的續期問題呢？目前政府職能部門的態度并不明了，聲稱相關法律沒有實施細則，無法操作。筆者認為，要解決這一具體問題，既不能消極地等待新法出臺，也不能簡單地要求業主補交土地使用費，而必須充分考慮到歷史背景，法律銜接等客觀因素，在堅持讓利于民的基礎上妥善處理。

　　頭先，根據現有法律，部分業主住宅的土地使用權到期后，決不會出現人們想象中的“空中樓閣”現象，也不會出現住房等建筑物被收歸國有的情況。因為《物權法》已有規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這個規定不僅明確否定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關于“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”的規定，而且也否定了《城市房地產管理法》關于“應當至遲于屆滿前一年申請續期”的規定。也就是說，不管是否辦理了法定手續，所有的住宅建設用地的使用權期間屆滿時都自動續期。

　　然而，阿里山小區的情況也有自己的特殊性。一方面它是在國家規定出臺前試點改革的產物，另一方面當初改革確定的土地使用權期限過短，尚不到國家規定期限的三分之一。雖然國家法律法規并無溯及力，但它卻存在一個是否顯失公平的問題。一是商品住宅土地使用權20年的期限，是否是業主所明知的，當時政府和開發商是否已經公告社會；二是開發商為20年用地支付的土地使用費，與年依據國家規定70年使用權的使用費是否有明顯差別；三是業主購房房價與土地使用權70年的同等同類房價有無明顯不同。如果在這些問題上并未體現出差別，那說明從土地使用權轉讓到商品房交易都存在顯失公平現象。在這種情況下，如果現在要讓業主補交土地使用費，是沒有任何道理和依據的。有鑒于此，筆者認為，如果當初這部分住宅的土地使用權轉讓費和房價不是明顯偏低的話，現在處理土地使用權續期問題的較佳辦法，是將20年期限免費自動續至70年，而不是重新續期70年，從而與國家規定接軌。這樣既充分考慮了歷史問題，也使個別問題納入國家法律調整范圍，既讓業主滿意，也并未讓國家吃虧。（編輯：阿托）

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