“外援”是假，提升名氣是真

　　有一些人總認為外國的月亮比中國的圓，開發商利用人們的這種心理，宣傳時說公司請了“外援”，比方說是洋人設計、請了深圳的物業管理等。

　　實際上，開發商說建筑設計是美國、加拿大等國家的公司，這是不可能的。因為按照有關規定，外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，必須和國內的一家設計公司來共同設計。很多時候，真正做出房子設計的就是國內公司，弄個外國名字，只是滿足購房者“外國的月亮比中國的圓”的心理。

　　物業管理也一樣，不少小區所稱的身政的物業管理，其實只是購購了這家知名物管的名號，該公司一般不會來親自服務。

　　還有另一種情況，開發商在國外或者香港、深圳注冊一家公司，然后讓這家公司負責樓盤的設計、物業管理等工作。實際上呢，國外或者香港、深圳的公司是個空殼。

　　記者旁白：

　　開發商不惜冒著被查處的危險，用一些不當的方法“提升”名氣，購房者可要睜大眼睛購房。

　　購房轎車，沒那么便宜的事

　　樓盤不好銷售時，開發商打出廣告，購某樓盤，可參加某品牌轎車一輛活動。其實，“購房車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產生糾紛。

　　這個活動本身說不定就有假，開發商不會兌現諾言，抽中獎的是自己手下的人。即使購房者真的抽中獎了，也會有很多問題。開發商會要求頭先簽訂認購協議，支付定金，然后簽訂“轎車具體見預售合同補充條款”之類的東西。

　　實際上，這個“補充條款”會有很多門道，諸如“所轎車車型號待定，交付地點由甲方指定，交付時間為甲方交房后一年內且乙方付清全部房款、一年物業費及車輛購置稅費……”顯然，這很不公平，但購房者想反悔，定金在開發商的手里，想反悔都很難。

　　記者旁白：

　　購房者不要被“購房轎車”之類的活動沖昏頭腦，要對所的車以明確條款約定，如是什么名稱、規格（型號）、數量、價值，何時交付、交付地點、違約責任等都應約定清楚。另外，對于這種大價值的與，較好將合同或協議進行公證。

　　“拍腦袋”定房價

　　一個做裝飾裝潢的老板看別人做房地產利潤豐厚，很是羨慕，2001年，這位老板和一個做水產批發的朋友合伙成立了一家房地產公司。

　　他們開發的樓盤是2003年推出來的，那時，武漢房地產業的現狀是，只要是一個地段不太偏的樓盤上市，都會有很多購房者爭相。在“皇帝女兒不愁嫁”的心理下，兩位老板十分高興，并沒有對房價進行具體的研究，覺得樓盤價格定高一點都無所謂，都可以賣出去。在一個酒桌上，以前做裝飾裝潢的老板問銷售經理定什么價格較為合適，銷售人員說平方米2600元就可以了。老板端起酒杯，有一些不高興地說：“2600？太便宜了，每平方米上浮400元。”銷售經理覺得這個價格不合實際，恐怕難以吸引購房者，他說不要緊，3000元是個整數，好算賬。

　　很多市民來購房子都說價格定得太離譜，高出附近其它樓盤一大截。過了半個月，樓盤的銷售量沒有上去，這位老板責怪銷售經理沒做好工作。一個月后，銷售還是不太好，老板找到銷售經理說，出臺一些優惠措施，讓一點利給購房者，然后，多收一些物業費、開門費、鑰匙費等，把讓的利撈回來。沒想到，這樣竟唬了許多購房者，樓盤便宜一點賣出去，較后收各種費，把“損失”都賺回來了。

　　自己的房子自己購

　　“自己的房子自己購”是抬高房價的方法之一，樓盤預售時，公司的資金非常緊張，這時候開發商購下一些相對好銷的房子，甚至整個“雪藏”幾個單元甚至一整幢樓，對開發商來說，不僅可以用微弱的利息套現，而且在樓盤銷售的中后期抬高房價。

　　具體操作方法是這樣的，開發商開出假的銷售單據給自己的親戚朋友，讓他們作為房屋的購購者，并把房屋的價格盡量抬高。因為銀行放貸給個人購房的利息極低，頭付不高，每個月的還款更是有限，而只要開出發票，銀行就會把這套房屋的全款打到開發商的賬戶上。

　　樓盤做好后，開發商只要到銀行辦理一下退房手續，樓盤就又可以上市出售了。這時，樓盤配套齊全，各種功能具備，房價遠遠高于剛開盤的價格。而開發商這樣既套了現金，方便了自己開發房子，樓盤又賣了好價錢。

　　安排“房托”購房子

　　安排“房托”購房子，就是開發商找一個“房托”，來購開發商的房子，然后進行倒賣。當然，這些“房托”都是自己的親戚朋友，所得的利潤都會進開發商的腰包，即使不進開發商的腰包，這個肥水也不會流進外人的“田”里。

　　安排“房托”倒賣自己的房子，操作方式比較簡單，有一些開發商可以說是“玩”得非常熟絡，一套戶型比較好的房子，會安排“房托”轉手幾次，房子價格漲得離譜。

　　比如一套房子較開始18萬元起賣，“房托”購后，轉手把房子賣給另一個“房托”，這時，價格達到23萬元。這個“房托”也不會真的要房子，他會立即把房子轉賣給下一個“房托”，達到28萬元。這個“房托”如果把房子賣給真正的購房者，價格絕不會低于28萬元，有的達到30多萬元。這其中，經“房托”操作后，房價漲了10多萬元。

　　推遲開盤好賺錢

　　中國人歷來有一個習慣，購東西喜歡跟風湊熱鬧，一聽說哪個樓盤看房、購房的人很多，那些想購房者便躍躍欲試了。開發商正是抓住了消費者的這種盲從心理，在營銷方式上狠狠地“玩”購房者。

　　比如漢口有一個樓盤因為其定位為適宜白領居住的小戶型，去年初，開發商稱售價在3500元/平方米左右，當時預計開盤時間是去年底，可是樓盤修建好了，竣工備案證也拿了，就是遲遲不開盤，而只是搞內部認購。此時，售價已經上升到了4100元/平方米。

　　開發商拿到了預售許可證不開盤，先搞內部認購，這種做法并不違規。開發商的基本做法是：先不公開銷售，搞內部認購，過一段時間宣稱房子已經不多了，再不登記，開盤時想購也購不到了，而且現在通過內部認購的房子價格相對較低。開盤以后，房價鐵定要漲。這樣營銷，令一些購房者趨之若騖。

　　還有的開發商為了給大家一個總是開盤的印象，明明幾個可以一次性推出的樓盤，分幾批推出，這樣的好處是，后面開盤的房子都可以提價。

　　記者旁白：

　　開發商所謂的內部認購，目的是套住購房者，等到開盤時，購房者有諸多不滿意不想購房，都會相當麻煩。分批推出樓盤，其實玩的就是乘機抬高房價的把戲。

　　小紅旗的奧秘

　　每個樓盤預售時都有銷控表，銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進展的信息表。可別小看了這個普通的表，其實它的意味比較多。

　　購房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽的房子，但銷控表卻會顯示該戶型的房子已經售出。售樓小姐同時會一個勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。

　　這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實，一般情況下，開盤沒幾天，或者還沒開盤，開發商就會人為地在銷控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經典戶型“雪藏”，差一點的房源先處理掉，好的留到現房或準現房時加價出售。二是贏利更多。開發商在開盤時，一般會把價格定得低一些，但通常是該樓盤樓層、朝向較差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，卻是高價格了。

　　當然，售樓小姐會根據顧客的購房意愿、可接受的價格等因素，適時運用小紅旗戰術，適當調整一些好的戶型出售。

　　記者旁白：

　　銷控表的本意是給消費者知情權，讓他們實時掌握樓盤銷售進展情況，以供購購抉擇參考。而有些商家卻打起了銷控表的歪算盤，實施各種“營銷戰術”，運用各種“促銷手段”，名為銷控，實為操控，傳遞的是不真實的銷售信息。所以購房者事先一定要“讀懂”銷控表，以免鉆進了開發商的圈套。

　　做廣告文案要會炒

　　開發商要求做廣告文案的頭要條件是什么？一些開發商的理論是，要臉皮厚、要敢于說假話，然后才是文憑。

　　樓盤做起來了，開發商的頭要的是炒概念。他們會說，在社會上混的哪個不炒？越炒越火、越炒越出名、越炒越來錢。很多明星沒有成名之前，不都是靠炒才出名的？一些女作家，沒有成名前靠身體寫作，也是一種炒作。

　　樓盤炒作，關鍵是要會炒，概念怎么理解？概念是虛的、是未來才有可能見到的東西。武漢很多樓盤炒歐陸風情、炒山水社區、炒健康社區、炒名校概念，現在開始炒生活區，還取了個英文名，叫CBD。有了這些概念后，樓盤好銷售多了。當然，概念不管現實中是不是那回事，比如，只要幾棵樹，可以說是綠色社區；小區邊有一個小湖，可以說是湖景社區。

　　有了概念做基礎，還要善于文字描述。講得不好聽一點，就是要會玩文字游戲。講樓盤距市區多遠，不能說公里數，而要說需多少時辰車程。講價格要說較低多少元起，比如“每平米3800元起”。

　　做到了這些，不信購房者不會上鉤。

　　空手套“白狼”

　　一些本不是從事房地產業務的，或者以前是做裝飾業務的人，稍微了解了房地產方面的知識，知道其中的豐厚利潤，于是注冊一家房地產公司，然后掛著國有或合資的子來掩人耳目。還有一種現象，個人所有或個人承包公司，掛靠在某大型公司的名下，建設資金完全靠購房者預付的購房款完成樓盤開發。

　　危害：這樣的公司往往在后期資金不足，無法按期將房子交付使用，購房者購了這樣的房子，將會麻煩不斷。

　　對策：購房者在購房前一定要摸清開發商的背景，查明其主管部門、注冊資金及建設部門頒發的房地產開發資格證書等情況。

　　大打**牌、親水牌

　　一些開發商為了吸引購房者，總要打出比實際情況好上幾倍的廣告，尤其是顧客關心的地段問題，往往要把自己開發的地段說得非常優越；說交通便利，距離武漢核心商圈僅多少多少站路，直令人心馳神往。