●疑難一：開發商要我們先收房再驗房怎么辦？

　　購房者當然希望按照先驗房再繳費、辦理入住手續的正常程序進行收樓，但目前相當多開發商仍然讓購房者先在收樓文件上簽字，再發批條。而購房者在這之后才能拿到鑰匙。因為已經在相關驗收文件上簽了字，等購房者進入房間后發現問題，與開發商爭執起來也會軟弱無力。在這樣的情況下，很可能將購房者的問題一拖再拖，讓購房者勞心勞力。

　　專家解答：

　　購房者可以事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓。如果購房合同中沒有明確約定，則可采取在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣，表明購房者在簽署文件時并沒有對房屋進行認可，從而方便今后如發生房屋問題可以得到更有效的解決。而在驗房的時間上，購房者也可以在房子蓋好后上鎖前去進行查驗，細節問題雖然不明顯，但主要毛病已經能看個八九不離十了。

　　此外專家提醒，在新樓盤收房期間，購房者可以跟開發商交涉組織集體看房，這樣通過集體驗房的形式，可以保障購房者的利益，如果有共性的問題，可以與開發商交涉集中解決。

　　●疑難二：房屋面積出現誤差怎么辦？

　　這是收房過程中經常容易碰到的問題。由于房屋的實際面積都是在建筑主體完工后測算的，基本上都會存在實測面積與預售合同上的面積不符的情況。由于這個問題直接牽涉到房屋購賣雙方的利益，所以雙方往往容易在這個問題上起糾紛。

　　專家解答：

　　根據有關規定，購賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋購賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。

　　如果當時簽訂的購房合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　　面積誤差比完全值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算房款；面積誤差比完全值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在購房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差完全值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購受人。

　　●疑難三：收房過程中應該繳納的費用有哪些？

　　收完房就正式成為業主了，然而交費的時間卻可能在收房的時候就開始。面對名目繁多的費用，初次收房的業主們難免頭大。

　　專家解答：

　　根據相關規定及實踐，收房過程中要交納的費用主要有以下這些：費用一：公共維修基金，日后入住維修的保障；費用二：契稅，獲得土地、房屋使用權屬轉移所需要向國家繳納的費用；費用三：產權 費，開發商代收的服務費；費用四：有線電視、電話費等其他費用；費用五：物業管理費。

　　專家提醒：1.近期房地產市場的政策出臺比較頻繁，相關稅費的計算調整很多，在購房過程中對此問題建議咨詢專業機構；2.對于沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建筑面積收取；3.現房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發商向購房者提供的該房屋的實測建筑面積報告為準。

　　●疑難四：開發商延期交房應當承擔哪些責任？

　　現在房地產市場低迷，許多開發商的資金鏈緊繃，施工進度緩慢，出現延期交房的樓盤比比皆是。在這種情況下，許多開發商為了自身的利益找出種種借口推脫責任。作為消費者，清楚地知道開發商應承擔的責任就非常重要了。

　　專家解答：

　　開發商逾期交房，頭先要看開發商是否存在免責事由，即開發商是否遇到合同約定的免責事由。如果開發商逾期交房是因為發生了合同約定的免責事由，并及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在合同約定的期限內將發生了約定的免責事由告知購房者，開發商仍要承擔逾期違約責任。

　　如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房購賣合同》合同中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應按合同約定辦理。 但如果雙方在開發商支付逾期違約金數額的計算方法上沒有約定時，則較高人民法院商品房購賣司法解釋規定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。（編輯：飛鳥）

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