1.延期交房 細(xì)觀開發(fā)商資金實(shí)力

　　矛盾焦點(diǎn)

　　開發(fā)商用20萬(wàn)元“起家”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，銷售本岸小區(qū)期房后，未完工卻出現(xiàn)資金鏈斷鏈，致使數(shù)百名業(yè)主延期4年之久未入住。

　　事件回顧

　　2008年8月，通州法院以虛報(bào)注冊(cè)資本罪和職務(wù)侵占罪對(duì)王海(王海博客,王海新聞,王海說(shuō)吧)濤判處有期徒刑8年，并處罰金239萬(wàn)元，至此“本岸事件”有了較終說(shuō)法。2000年，王海濤用借來(lái)的20萬(wàn)元注冊(cè)了5000萬(wàn)元資本的北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)公司，并在通州開建本岸小區(qū)。然而小區(qū)尚未建好，王海濤公司的資金鏈斷裂，致使數(shù)百名業(yè)主的新房夢(mèng)“撂荒”。

　　根據(jù)伯雅房地產(chǎn)公司開發(fā)的本岸小區(qū)的購(gòu)房合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司連續(xù)4次告知業(yè)主延期交房，交房時(shí)間被推到2007年。直到伯雅公司一名副總“反水”舉報(bào)了王海濤，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局監(jiān)視居住。較終，檢察院以虛報(bào)注冊(cè)資本罪和職務(wù)侵占罪對(duì)王海濤提起公訴。當(dāng)年3月，本岸小區(qū)由新開發(fā)商接手并復(fù)工。直到2008年8月，本岸小區(qū)已改名為“群芳一園”，大部分業(yè)主已收房，與新開發(fā)商關(guān)于違約金的談判同時(shí)進(jìn)行。據(jù)報(bào)道，開發(fā)商拖欠的違約金總數(shù)已超過(guò)5000萬(wàn)元。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠(莊清忠博客,莊清忠新聞,莊清忠說(shuō)吧)提示，頭先，購(gòu)房人在選擇樓盤的時(shí)候一定要看開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，盡量選擇有一定開發(fā)規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)；其次，雖然期房的價(jià)格會(huì)比現(xiàn)房?jī)?yōu)惠，但購(gòu)購(gòu)期房本身風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，因此在簽約時(shí)要在違約條款中明確責(zé)任，細(xì)算違約賠償；較后，如發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)糾紛，要快速“固定”證據(jù)，通過(guò)法律手段將自己的損失降到較低。

　　2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 切勿輕信他人不簽合同

　　矛盾焦點(diǎn)

　　“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”憑借著價(jià)格優(yōu)惠、戶型杰出等條件優(yōu)勢(shì)一直在房地產(chǎn)行業(yè)盛行。但這種不守行規(guī)的暗箱操作，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，卻是實(shí)惠和風(fēng)險(xiǎn)并存的。

　　事件回顧

　　2008年3月份，讀者杜平向本報(bào)反映，鳳凰城（查看地圖）項(xiàng)目開發(fā)商華潤(rùn)置地在2004年1月收了自己的16.7萬(wàn)元頭付款后至今沒有通知他入住，多方打聽才得知已付頭付的房子又被賣給了別人。通過(guò)采訪，記者了解到杜平是通過(guò)銷售人員認(rèn)識(shí)華潤(rùn)置地北京分公司一高層凌某購(gòu)得鳳凰城一房，當(dāng)時(shí)也是以凌某的名義提交的頭付款。而華潤(rùn)置地拿出一份凌某簽字的“退房協(xié)議”，否認(rèn)一房許兩主。從始至終，杜平手中所能證明自己購(gòu)房的憑證也就是蓋有華潤(rùn)置地的頭付款收據(jù)，且收據(jù)上注明了款項(xiàng)用途和房屋的具體坐落位置。2008年7月，杜平狀告華潤(rùn)置地“一房?jī)少u”一案開庭。隨后，通過(guò)庭外和解，華潤(rùn)置地收回收據(jù)退還款項(xiàng)；而杜平的16.7萬(wàn)元終于完璧歸趙，但并沒有獲得包括利息在內(nèi)的任何賠償，還損失了給較初介紹房源的銷售人員的好處費(fèi)。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　北京市筑成律師事務(wù)所律師姚克楓指出：“寫明具體坐落位置的購(gòu)房收據(jù)也是合同。國(guó)家并沒有明確什么樣形式的書面協(xié)議才是標(biāo)準(zhǔn)合同。但就本案看來(lái)，在出具的收據(jù)上已寫明款項(xiàng)用途和房屋的具體坐落位置，已構(gòu)成購(gòu)賣關(guān)系，是簡(jiǎn)單的合同。”姚克楓強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商在出具該收據(jù)后，又將房屋賣給他人，顯然是違約行為。杜平告訴記者，法院的意見是本案的問(wèn)題還是沒有標(biāo)準(zhǔn)合同，而收據(jù)也確實(shí)能證明有這筆購(gòu)房款存在，因此較好的方式還是庭外和解。

　　3.中介陷阱 簽字內(nèi)容要把關(guān)

　　矛盾焦點(diǎn)

　　眼下,通過(guò)中介找房產(chǎn)生糾紛的事件也比比皆是。從較終看房就暗藏隱患，原因是購(gòu)房人不細(xì)看中介拿出的看房單就簽字，結(jié)果未成交演變成違約，因這一矛盾糾紛走上法律訴訟的情況逐年增長(zhǎng)。

　　事件回顧

　　2008年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀(jì)公司要求下簽了看房協(xié)議。看房協(xié)議上明文約定，購(gòu)房得通過(guò)恒宇公司，如果通過(guò)第三方購(gòu)購(gòu)，需賠償3%的違約金。因?yàn)檗k理貸款的原因，韓先生夫妻通過(guò)其他中介成交。恒宇世紀(jì)得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。宣武法院判定，韓先生是否購(gòu)購(gòu)所看房屋，是否選擇通過(guò)恒宇公司，其作為消費(fèi)者有自主選擇服務(wù)的權(quán)利，恒宇公司無(wú)權(quán)干涉此權(quán)利。

　　法院說(shuō)法

　　宣武法院判決認(rèn)為，恒宇世紀(jì)公司擬訂的《看房協(xié)議》，違反了消法關(guān)于“消費(fèi)者依法享有自主選擇服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定，屬于無(wú)效。但也有類似案件中介勝訴，其中通州法院在判決類似案件時(shí)的說(shuō)法是：中介公司為購(gòu)房人提供了房產(chǎn)信息，購(gòu)房人實(shí)際也看了經(jīng)紀(jì)公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)該按合同履行義務(wù)。

　　管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的北京建委市場(chǎng)交易部門一工作人員曾表示，看房確認(rèn)書也是合同，消費(fèi)者簽字之前，一定要仔細(xì)閱讀條款。消費(fèi)者如果不認(rèn)可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認(rèn)可，要負(fù)法律責(zé)任。

　　4.房屋質(zhì)量 找開發(fā)商不可單兵作戰(zhàn)

　　矛盾焦點(diǎn)

　　房屋質(zhì)量問(wèn)題以及開發(fā)商擅自更改社區(qū)規(guī)劃的問(wèn)題一直層出不窮，激發(fā)了諸多矛盾。

　　事件回顧

　　2008年12月27日，20多位業(yè)主圍在雍景四季售樓處，希望就工程質(zhì)量以及社區(qū)規(guī)劃等問(wèn)題與開發(fā)商進(jìn)行談判。業(yè)主總結(jié)出該社區(qū)共存在樓體外墻、小區(qū)景觀、電梯、室內(nèi)膩?zhàn)印⒗幚碚尽⒔还ぱ悠凇④囄坏?1項(xiàng)問(wèn)題。業(yè)主們表示，從2007年11月到現(xiàn)在沙盤已經(jīng)改變多次，11、15號(hào)樓前硬質(zhì)鋪地(兒童樂(lè)園)代替了原來(lái)的水景，現(xiàn)在所謂的玫瑰園又代替了兒童樂(lè)園。而業(yè)主對(duì)所謂的知名品牌‘快意電梯’的知名度和質(zhì)量也提出質(zhì)疑，并經(jīng)多方考證，與合同中所約定的知名品牌并不相符。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　秦兵房地產(chǎn)律師論壇負(fù)責(zé)人秦兵認(rèn)為，業(yè)主要想維護(hù)自己的權(quán)益，較主要做到三點(diǎn)，一、大家要組織起來(lái)；二、要集資，共同投資才能讓業(yè)主更緊密地團(tuán)結(jié)起來(lái)；三、一定要通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。“圍售樓處能圍幾天呢？大家還都有工作要做，所以，較主要的還是要通過(guò)法律途徑解決。”秦兵說(shuō)。

　　5.物業(yè)糾紛 頭等大事是成立業(yè)委會(huì)

　　矛盾焦點(diǎn)

　　開發(fā)商私定地下車庫(kù)價(jià)格，引發(fā)300業(yè)主圍攻售樓處。

　　事件回顧

　　2月28日上午，海淀區(qū)桃園小區(qū)近300名業(yè)主聚集在小區(qū)門口，數(shù)十輛坐擁車堵住小區(qū)道路，抗議開發(fā)商單方面將小區(qū)地下車庫(kù)租金定為500元/月，要求與開發(fā)商談判。等候開發(fā)商出現(xiàn)的過(guò)程中，業(yè)主與售樓處工作人員發(fā)生沖突，電話、花盆等物被摔在地上。據(jù)業(yè)主介紹，之前業(yè)主們?cè)笈c開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)商車位租金問(wèn)題，但開發(fā)商與物業(yè)公司雙方均不承認(rèn)自己為定價(jià)方而拒絕協(xié)商。

　　據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)在五環(huán)外，周邊小區(qū)車位租金均在300元/月以下。市發(fā)改委工作人員表示，該小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，小區(qū)車庫(kù)長(zhǎng)期包租的價(jià)格應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)委會(huì)協(xié)商定價(jià)。因該小區(qū)未達(dá)到成立業(yè)委會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，幾方協(xié)商達(dá)成協(xié)議，業(yè)主在15天內(nèi)選出代表并得出業(yè)主認(rèn)可的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，之后再與開發(fā)商代表協(xié)商定價(jià)。在此15天期間，物業(yè)暫不對(duì)車庫(kù)收費(fèi)。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　“搬家到新社區(qū)里的頭等大事是成立業(yè)委會(huì)。這樣萬(wàn)一和物業(yè)或開發(fā)商就一些問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛，就可以由業(yè)委會(huì)牽頭和開發(fā)商或者物業(yè)公司談判了。” 秦兵房地產(chǎn)律師論壇負(fù)責(zé)人秦兵這樣說(shuō)道。據(jù)了解，目前北京還有多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，原因是業(yè)主自身缺乏積極性。

　　6.小產(chǎn)權(quán)房 贏了賠償輸?shù)舴孔?p>

　　矛盾焦點(diǎn)

　　房產(chǎn)增值之后，賣方是否有權(quán)回收？城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)購(gòu)農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房？房?jī)r(jià)連漲十多倍，賣房農(nóng)民反悔了，宋莊“畫家村”遭集體討房。

　　事件回顧

　　被告人李玉蘭于2002年7月1日以人民幣四萬(wàn)五千元購(gòu)得農(nóng)民房產(chǎn)，其中包括五間正房、三間廂房和370平方米的院子，并和房主簽訂了一份房屋購(gòu)賣合同，但是由于該戶農(nóng)民的反悔，并且依照國(guó)務(wù)院辦公廳“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)購(gòu)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民”的規(guī)定，把畫家李玉蘭告上法庭，較終宋莊法院依法判定李玉蘭的房屋購(gòu)賣協(xié)議無(wú)效，馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。2008年7月，李玉蘭起訴賣房人索賠“信賴?yán)鎿p失”， 去年10月20日，北京通州法院宋莊法庭宣判：李玉蘭所購(gòu)房屋的原房主馬海濤，賠償李玉蘭損失185290元。

　　法院說(shuō)法

　　法院認(rèn)為，原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋購(gòu)賣合同被法院確認(rèn)無(wú)效后，雙方應(yīng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。馬海濤作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，法院對(duì)其合理部分予以支持。 （編輯：飛鳥）

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