1、房價(jià)的中長遠(yuǎn)走勢(shì)：

　　決定我們購房的價(jià)格實(shí)際主要參考標(biāo)準(zhǔn)是：短期看就是你的購購力，包括頭付及相關(guān)費(fèi)用支出、未來供款能力；中長期看就是物業(yè)是否能保值增值，后者其實(shí)更重要，在目前觀望及想購未購的人群當(dāng)中，相當(dāng)多的人主要是擔(dān)心購了“貶值房”而未能行動(dòng)。

　　房價(jià)的中長遠(yuǎn)走勢(shì)與一國經(jīng)濟(jì)的成熟程度密切相關(guān)，香港繁榮了三十年，因而其房產(chǎn)也持續(xù)繁榮了同樣時(shí)間，新加坡經(jīng)濟(jì)奇跡發(fā)生了十年，其房產(chǎn)真正紅火的時(shí)間也不到十年。從我國經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展來看，顯然還不成熟，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)型態(tài)結(jié)構(gòu)(也就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì))、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式以及經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，如果完成這一任務(wù)至少得兩個(gè)五年規(guī)劃，這是一國經(jīng)濟(jì)利用資源的階段。再上一個(gè)臺(tái)階，就是能夠分享資源的階段，它依賴一國的企業(yè)隊(duì)伍而不是政策扶助，相當(dāng)于，利用資源的主要企業(yè)型態(tài)是勞力、技術(shù)加原始資源、原料出口等為主要資本的企業(yè)經(jīng)營，必須過度到全球化視野，全球化經(jīng)營并且利用世界范圍的有機(jī)成本，象美式企業(yè)一樣，工廠在越南，因?yàn)樵侥先斯こ杀镜停N售遍布全球。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到階段至少需要十年及以上時(shí)間。

　　在經(jīng)濟(jì)由不成熟向成熟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)起到非常重要的“配件”作用，只要企業(yè)抓生產(chǎn)，配件就必須，所以中長遠(yuǎn)看，我國樓市持續(xù)發(fā)展至少尚存二十年余的時(shí)間。這還沒有考慮人口增長與人口結(jié)構(gòu)、人口老齡化以及福利社會(huì)提前到來這些因素，因?yàn)槲覀兪巧鐣?huì)主義國家，行政提速進(jìn)入福利社會(huì)并非癡人說夢(mèng)。

　　當(dāng)然房價(jià)發(fā)生波動(dòng)是正常現(xiàn)象，對(duì)于持有不動(dòng)產(chǎn)而言，中長遠(yuǎn)走勢(shì)才是決定這筆投資是否合算的關(guān)鍵。

　　2、目前市場(chǎng)中擬購房源的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)是否具備：

　　在走過沖動(dòng)投機(jī)盛行的黃金十年以后，可以這么說，任何人再也不會(huì)為購房而購房，這就是理性的較原始定義。危機(jī)的一個(gè)重要警示意義就是提醒了國民理財(cái)與節(jié)儉(儲(chǔ)蓄型消費(fèi))同樣重要。

　　擬購房，至少手頭能有活絡(luò)資金多少，這些資金多少用于頭付，多少用于購置與二次裝修，多少用于相關(guān)稅費(fèi)，然后再拿到市場(chǎng)去找房子。在找的過程中，未來信心充足的話可能選擇面積大一點(diǎn)的房子，穩(wěn)健考慮就是將資金平均分布到三項(xiàng)支出當(dāng)中。購房人一般考慮的主要是戶型格局、面積，小區(qū)生活配套這幾個(gè)基本面，由于房價(jià)漲幅過大，許多人選擇了遵守交通線置業(yè)，這是合理的避價(jià)考慮。

　　評(píng)價(jià)市場(chǎng)中有否中意房源的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，也就要求購了房以后不后悔，關(guān)鍵看兩點(diǎn)，一點(diǎn)是戶型面積功能比，二點(diǎn)是市政決定地段有沒有比較明顯的發(fā)展?jié)摿Α?

　　3、目前消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)及開發(fā)商服務(wù)品牌是否安全：

　　二兩點(diǎn)搞清楚了，說明我們可以進(jìn)入市場(chǎng)消費(fèi)了，但具體到購房行為，我認(rèn)為頭要的，尤其是在目前的態(tài)勢(shì)下，主要是安全性，這種安全性，體現(xiàn)于消費(fèi)權(quán)益保護(hù)程度與開發(fā)商服務(wù)品牌意識(shí)。如果開發(fā)商品牌意識(shí)非常強(qiáng)，并且服務(wù)優(yōu)質(zhì)，對(duì)消費(fèi)維權(quán)非常重視，當(dāng)?shù)叵M(fèi)權(quán)益保護(hù)環(huán)境比較理想，這一般是從案例、制度、耳濡目染方面來判斷，無法具體衡量。

　　但任何事物都有來龍去脈，比如有些品牌服務(wù)提供商，重視了企業(yè)文化，還重視消費(fèi)權(quán)益的后續(xù)保護(hù)，比如建業(yè)地產(chǎn)搞的“琢玉行動(dòng)”，對(duì)建業(yè)旗下已交用多年的住宅小區(qū)進(jìn)行檢查，只要消費(fèi)者認(rèn)為需要改進(jìn)或客觀上物業(yè)需要維護(hù)，都由開發(fā)商在不到百日時(shí)間內(nèi)全面加以落實(shí)，這筆錢與消費(fèi)者購房是無關(guān)的。此舉有利于樹立企業(yè)品牌，形成忠實(shí)品牌消費(fèi)。

　　由于物業(yè)服務(wù)是由開發(fā)商委托，所以開發(fā)商品牌必須重視，如果購房以后經(jīng)常為了維權(quán)的事傷心費(fèi)神，那么即使數(shù)字上升值實(shí)現(xiàn)了，也不是一件理想的事，得防患于未然。

　　4、本地政策性空間有多大余地：

　　以前我們購房，只需要計(jì)算月供，現(xiàn)付，合法性，考慮的地段、配套與基本品質(zhì)，再就是具體到戶型選擇。現(xiàn)在由于大家知道的原因，出臺(tái)了相當(dāng)多的政策來刺激消費(fèi)，任何政策帶來的都是“增收節(jié)支”，所以可以仔細(xì)地進(jìn)行購房前的“模擬算賬”，但由于未來伴隨經(jīng)濟(jì)會(huì)有適當(dāng)?shù)耐洠室矔?huì)發(fā)生適當(dāng)?shù)牟▌?dòng)，所以計(jì)量政策性利潤空間，較好將利率因素排除在外，純粹計(jì)量階段性賬目，也就是財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、開發(fā)商融資松動(dòng)或附銷售的利好、組合貨款與貸款效率，其中貸款效率固然不能帶給你現(xiàn)金好處，但會(huì)讓購房輕松，尤其現(xiàn)在政策對(duì)二套房貸的不同程度松動(dòng)，有些概念是非常模糊的。

　　5、具體的區(qū)域選擇、項(xiàng)目選擇與戶型選擇策略：

　　在綜合認(rèn)識(shí)清楚大勢(shì)，理清了自己購房的頭緒以后，才是通常的作業(yè)，即具體的區(qū)域選擇、項(xiàng)目選擇與戶型選擇。區(qū)域選擇，窮人跟著交通走，富人則專注于城區(qū)的收租型物業(yè)，遠(yuǎn)郊環(huán)境優(yōu)雅地區(qū)的高端物業(yè)，再一個(gè)就是城市集居區(qū)的超級(jí)規(guī)模大盤。項(xiàng)目選擇則回到前面所講的“開發(fā)商品牌安全性”，此外，項(xiàng)目選擇在目前環(huán)境下，有三點(diǎn)必須提請(qǐng)注意：

　　開發(fā)商資金充裕與否，如果開發(fā)商采取了預(yù)售形式并且提出了許多交訂政策，并且又是該城市獨(dú)體項(xiàng)目，規(guī)模也不是很大，則必須注意。項(xiàng)目合法程度，目前有些項(xiàng)目建立于綜合用地之上，有些則打了擦邊球來回避政策管制，由于樓市冷清，政府一時(shí)沒有關(guān)注，這個(gè)時(shí)候做為購房人要注意，五證及銷售許可范圍要看清，土地權(quán)屬要看清。再一點(diǎn)，就是銷售率，因?yàn)槟壳按媪刻啵彿孔宰。绻壳霸谑哿坎蛔悖闳胱『竺媾R著不能完全交用，或者是一邊在住一邊在銷售，我們居住的環(huán)境中，人氣也是更為重要的方面，因?yàn)槿藲鉀Q定了小區(qū)的生機(jī)，比如商業(yè)，比如社區(qū)服務(wù)，比如相關(guān)配套只有達(dá)到一定入住率才會(huì)產(chǎn)生等。

　　6、物業(yè)潛質(zhì)與附加值方面的關(guān)注：

　　大部分建議來自于先持有再?zèng)Q定是自住還是出租或?qū)硪资帧５鰹橘彿看我稽c(diǎn)的功課，建議考察一下物業(yè)潛質(zhì)與附加值方面。通常包括：

　　城市規(guī)劃對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域的定位；目前開發(fā)成熟程度與城市化，判斷城市化的標(biāo)準(zhǔn)主要是各項(xiàng)配套設(shè)施是否立項(xiàng)或已進(jìn)駐；開發(fā)商所做承諾中有多少屬社會(huì)性服務(wù)，你具備條件享受這些社會(huì)性服務(wù)與否，如雙語幼兒園，如高端會(huì)所，如名校，如消費(fèi)卡，如綜合生活保障等，甚至車位率在某些小區(qū)也可以考察一下。

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