從新政出臺伊始，就有人認為，這已經是較嚴厲的政策，后續不會更嚴厲。想不到，之后又陸續出臺多項政策，沒有較嚴厲，只有更嚴厲，大政策不斷，小政策頻繁。在這樣的情況下，供求關系逆轉，一向強勢、看多的開發商也感慨，下半年市場機會不多，恐成“悲情劇”。在此想提醒大家的是，千萬別怪政策太嚴，房地產經歷多年暴漲，政策調控是必須的。

　　政策一：動遷和繼承也限購

　　根據限購政策規定，非購賣行為轉讓不包括在內，如與、繼承、房改房、動遷房等。尤其在動遷房中，因涉及的情況較多，限購還會細化實施細則。比如，動遷分配到一套總價200萬元的房子，但動遷戶想自己貼點錢換成一套300萬元的房子，又或是500萬元的房子，這是否限購？又如，原則上動遷戶可分配到總價300萬元的房子，但動遷戶想拆分成兩套小戶型，其中一套自己貼錢補面積，這又該如何算限購？而這樣的限購情況又恰恰涉及到房產稅征收，所以，盡管這類情況屬于小范圍，但操作還在細化中。

　　政策二：行政手段進行限購

　　限購政策從實施效果看，不如想象中明顯。尤其是政策出臺后，外地人購房比例反而提高了。原因在于政策不完善。

　　在限購政策中明確，外地戶籍居民家庭需在購房前兩年內累積繳納滿一年的納稅證明或社保證明，才能購房。但是在實施過程中，有部分不在上海工作的外地人通過其他途徑很容易取得本市納稅證明，甚至很多人是在同在同一個公司補繳的。有關部門正在核查，今后，這部分限購規定可能依情況做出適當調整。

　　政策三：限購政策改成限售

　　全國政協常委、經濟委員會副主任、北京大學光華管理學院名譽院長厲以寧認為，控制房價不應過分強調限購。公民有購購房屋的權利，不能有地區歧視，限購作為短期政策可以，但長期不行。他建議，應該把限購改為限售，學新加坡的經驗，購房子可以，但是購了之后再賣就要受限制。比如購了一年之內就賣，就要出很重的稅，按房價的比重，要出到16%的稅，年降低為12%。

　　任志強也認為，限購不如限售。限購比限售更違背市場原則和民眾意愿，限售至少比限購更符合解決住房條件改善需求的意愿。無論什么樣的限購都會傷害一部分人的改善需求，同時限購必然影響供給的增加，無法平衡供求惡化的關系，也必然會影響經濟的增長。限售可以有各種附加的條件來防止投機的行為，如時限、如限售再交易時的回購，以及收取差價的高額稅收等措施，這樣既不會影響經濟的增長與消費需求的滿足，也不會產生過多的資源浪費和投機行為。

　　政策四：房地產實施反暴利 

　　現在市場交易量是調控以前三分之二左右，從各種數據看，交易量價有回暖的跡象：一手房經歷了先跌后漲的過程，二手房均價年初以來一直在漲。如果市場反彈，價格繼續上漲，國家下一步還會出臺儲備的政策。比如之前商務部吹風的對房地產業實施反暴利規定出臺，那將意味著商品房定價權不再是市場，而是以政府指導價為基礎，開發商的利潤空間將被壓縮。 

　　政策五：金融財稅政策更嚴

　　隨著樓市調控力度驟然加大，作為房產交易中稅額較大的稅種，契稅稅率醞釀上調的傳聞不絕于耳。事實上，增加流通環節的稅收成本，往往對購房需求起到一定程度的打壓作用。按照上海現行的契稅政策，普通住宅契稅為總房款的1.5%，非普通住宅契稅為總房款的3%。樓市一度傳言，擬將契稅稅率由目前的1%-3%，調整為公寓房按照總價的4%征收、別墅房按總價的6%征收。

　　作為地方稅種，契稅調整稅率一般由國家主管部委先給出允許調整的標準，地方再出臺具體的落實細則。如果房價持續“高燒”，不排除政策繼續加碼的可能，而契稅無疑是非常給力的“殺手锏”。

　　從去年1月份“國10條”，至今年“國8條”，政策連續出臺之下，主要城市成交量已下降，整體房價上漲趨勢放緩。昨日，住房和城鄉建設部政策研究副主任秦虹女士在中國房地產家居電子商務高峰論壇上談到，房地產政策引發了市場格局的變化，過度膨脹的住房需求得到抑制，恐慌購房需求、超前購房需求逐步緩解，過快上漲的房價懸崖勒馬。下一步，限制投資性需求的政策方向不變，而且將是長期的。

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　　    現行房產稅不夠

　　秦虹說，目前房地產市場過度膨脹的住房需求正在發生變化。限購政策非常明確地指向投資型需求。秦虹表示：“上海和重慶的房產試點，之前新華網的記者對秦虹進行了采訪，現在都說上海和重慶房產稅的試點是失敗的，因為房價沒有降，房產稅收這么點不夠一套房子的價錢，所以試點是失敗的。秦虹表達了一個觀點，就目前這兩個城市的房產稅試點來看，稅收得少要比收得多要成功。我們理想的房產稅是什么？一個完善的房產稅應有四項功能，有利于調節貧富差距，因為擁有房產多意味著你的財富量大，具有調配不均的功能；抑制過度 消費，抑制需求；第三有利于節約社會資源，減少囤房現象；第四有利于完善財稅體系。” 

　　秦虹認為，但實際上，大家看到由于房產稅在過去對個人住房是沒有征收的，現在在上海和重慶搞試點，這兩個城市的試點方案看來并不是大家所想象的、理想的房產稅方案。這兩個方案對抑制高價房和抑制投資性需求指向比較清楚，因為兩城市都實行了差別化稅率，并不是擁有房屋越大稅率越高，而是購房子的價格越高，收稅越高。另外兩城市都有免稅政策，超過180平方米以外的房子交稅，意味著超過自住性需求以外的房子要交稅。所以我們說，現在的試點方案針對高價房和針對投資性需求抑制政策的力度比較清楚。這樣來看收得多和少相比，顯然收得少要比多好，少是說明投資性需求少。 

　　購房需求日趨理性 

　　過度恐慌性的需求伴隨著預期的變化也正在得到緩解。現在市場預期出現什么變化呢？秦虹表示，政府連續出臺嚴厲的調控政策，使得房價上漲不可能了，大家都期盼著房價的下跌。不斷收緊的信貸政策使得開發企業的資金面日益緊張，開發企業推高房價的動力也不高了。大規模的保障房建設，一旦推出市場也會降低中低收入家庭的恐慌心理。過度超前性需求也趨于理性。北京去年9月份公布的北京市平均購房年齡是27歲，現在平均的購房年齡已經達到30多歲，接近40歲。同時，過度寬松的信貸環境正在變化。一方面，存款準備金率已經提高到歷史較高水平。利率在不斷提高，今后利率的提高，恐怕是大勢所趨，開發企業應用成本的提高今后是必然的趨勢。個人按揭貸款，1-5月份都是負增長，資金不但不容易貸到，而且今后可能是一個常態。開發企業現在非常注重現金流的管理，并要努力實現兩個轉變，要從過去偏好間接融資轉為直接融資，要從重視債權融資轉變到重視股權融資。 

　　從源頭緩解供求矛盾 

過度快速上漲的房價正在變化。有人問，政府的調控政策什么時候轉向，什么時候改變？秦虹認為，控制投資性需求政策方向是不會變化的，將是長期性的。因為投資性需求對助推房價上漲作用非常大，將直接引發家庭財富的兩極分化，進而引發嚴重的社會矛盾和問題，帶來極大的社會風險。為了緩解房價過快上漲，現在也正在開始推動增加住房的有效供給。去年國土資源部安排的住宅建設用地18.5萬公頃，較后完成了12.5萬公頃，今年安排了21.7萬公頃，從源頭增加供應，有助于緩解房地產市場的供求矛盾，防止房價快速上漲。 

　　開發商錢不好賺了 

　　過度低風險的盈利機會正在變化。過去，市場經濟增長速度快，人們收入快，城鎮化快，再加上信貸環境、供給非常充裕，開發商的風險非常低，開發商的資金來源更多是銀行貸款，所以更多的風險是在銀行和購房者的身上。現在，這種情況正在發生變化。 

　　對于房產開發企業來講，如何適應市場和政策的變化，秦虹認為，今后的開發企業具有持久的生命力必須要有三個意識：事要有良好的法律意識。提供優質的產品服務給社會，要掙良心錢合法錢，合法經營，照章納稅，維護職工的利益。要具有較強的社會意識。開發企業必須要和整個社會相融而不是相對立，開發企業利潤比較豐厚，當企業掙錢的時候要關注社會的發展。較后要有自覺的國情意識。現在國家提倡搞保障型住房，國家提倡信息公開透明，要建立健康的房地產市場，企業必須要適應國家的要求，這樣企業才有生命力。

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