開發商都在玩啥貓膩？拆解賣樓五大促銷花招

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 724 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

促銷的確能給購房者帶來一定的實惠，但也有些促銷措施卻中看不中用，難以得到真正的實惠，因此購房者要認真判斷，以免一不小心掉進促銷陷阱。

　　臨近年關，已患上"資金饑渴癥"的開發商使出渾身解數大力促銷，那么，在這些五花八門的促銷手段背后，那些極富煽動性的廣告語究竟能讓購房者獲得多大的實惠呢？這需要認真分析對比。

　　促銷手段五花八門

　　較近一直在看房的老馮被各種各樣促銷手段弄得有點頭暈。老馮兒子要購婚房，但平時上班很忙，所以看房工作只能由老馮代勞。在松江九亭某售樓處，售樓人員告訴他可享受購房車的優惠活動，雖然出的只是一輛價值4萬元左右的低檔車，但總歸也是一輛車；而在浦東張江，某售樓處的工作人員告訴他頭付款也可以分期；在寶山，有售樓處的工作人員更是帶著催促語氣告訴他：現在購房就打8.2折，過了這村就沒了那店。

　　"特價房"、購房禮(還有好幾重呢)、購房打折、……花樣層出的促銷活動讓馮先生應接不暇，同時他心里也在不斷地盤算著，這些促銷活動到底能讓自己得到多少實惠呢？

　　目前全國樓市同唱一頭歌：促銷。在北京，不少開發商開始明目張膽地打折，更有開發商推出"無理由退房"猛招，退房還能得到相應的補償；在杭州、上海，低頭付甚至零頭付這樣的促銷方式也不鮮見；而在廣州，低至8折的優惠實在是讓人怦然心動。

　　然而縱觀這些讓人眼花繚亂的促銷手段，靜下心來仔細權衡之后，不難發現其中很多促銷行為難避炒作之嫌，比如有些樓盤雖然號稱給予很誘人的折扣，但卻設置比較苛刻的條件；有些樓盤售價很低，但是房源卻少之又少……那么，怎樣才能識別促銷活動到底給自己帶來了多大的實惠，這不僅是老馮現在要認真對待的問題，也是所有像老馮一樣有購房需求的購房者需要認真對待的問題。

　　細心辨別防忽悠

　　哪些促銷措施只不過是開發商玩的炒作手段，而什么樣的措施又真正能省下真金白銀？這需要購房者靜心權衡。需要特此說明的是，很多促銷措施的確是開發商誠心讓利，但是也不排除少數開發商想些歪招忽悠不明就里的普通購房者。在此，記者就當前一些看似誘人但并沒有多大用處的促銷方式進行解析，希望起到拋磚引玉的作用。

　　必須提防數字游戲

　　折扣促銷這種方式是當前樓市較為常見的一種促銷方式，不過，面對一個個誘人的數字，購房者還是需要保持冷靜的心態，因為很有可能只是開發商玩的數字游戲。

　　案例：北京西五環外某樓盤近日以極高的折扣推出一批房源，一次性付款享受7折優惠，按揭享受7.2折優惠，折后售價7188元，均價8000元。記者電話咨詢該樓盤售樓處時，一位王姓工作人員表示，此前售價為11000元，可見優惠幅度不可謂不大。但記者同時了解到，附近新開樓盤毛坯房售價在9000元/平方米左右。此外，根據某網站跟蹤記錄的歷史價格數據顯示，在10月份前后，該樓盤均價約8000元/平方米。

　　見招拆招：上述案例就是一個典型的數字游戲，雖然號稱房價打7折，但由于是在提價之后再打折，這使得實際折扣很小。如果要真正計算折扣有多大，那么只能根據其在10月份的售價進行比較，記者認為不會超過15%。

　　當然，購房者對于一般的"小恩小惠"不會心動，但對于高折扣的促銷，購房者也應多長一個心眼。業內人士表示，為防止開發商玩數字游戲，購房者應想法設法找到近期的成交數據，與較新報價進行比較；或者在附近二手房中介公司的門店了解一下近期的行情，也可順便打聽一下樓盤近期的價格走勢，以對樓盤價格有個全面的了解。

　　類似的情形還有"低售價"、"特價"房，看似價格極低，但實際上房源極少，或者位置、房型、樓層等都不理想，因此購房者需要事先了解清楚。如果售樓小姐閃爍其辭并讓你"先看房再說"，那么很有可能是這種房子根本就不存在。

　　禮物不實在

　　目前禮品的促銷活動也不少見，如購房汽車、裝修、家具、海外游，甚至工作。不管開發商什么，購房者一定要看的禮物到底有多大，或者有沒有可能得到。

　　案例：廣州某樓盤，在廣告上號稱價值30萬元的車位。但電話中售樓人員表示，于開盤當天下午1點鐘到天凌晨0點之前，而且還有限定條件，需前30位才有資格。

　　見招拆招：促銷與折扣促銷有些類似，都是開發商直接讓利。不過購房者需要當心的是，在"笑納"禮物之前，應在心里估算一下，開發商出的禮物到底有多大。要留意的有以下幾種：其一是裝修，開發商給出相應的標準，但這難免會自說自話，因此購房者可要求開發商提供裝修清單，以便了解真正的裝修標準；其二是有些禮物的條件根本不存在，比較常見的有購別墅花園、地下室、露臺等，其實這只能說明在售的別墅有花園、地下室和露臺，開發商在定價時早已算進去了；其三就是概率太小也等于無，如比較常見的是參加幸運，開發商會不會組織活動，以及中獎的概率有多大，這只有開發商心里清楚。

　　概念促銷有名無實

　　概念促銷就是常見的炒概念，如名人概念、景觀概念等等不一而足，這些概念在目前市場行情下，似乎失去了吸引力，于是開發商想出更能讓人心動的新招，如無理由退房等。

　　案例：如北京某樓盤在近期公開宣稱，在此購房可做到"錢景無憂、進退由你"。記者電話咨詢售樓處時，工作人員表示，在2008年12月20日以前簽約客戶，不用再擔心市場在未來一年的走向。如在一年之后看到房價下跌覺得自己吃虧了，可以選擇原價退房，而開發商無條件照辦。還有開發商做得更為徹底，除了無條件接受退房申請并退款之外，還會另外支付已付款項的10%作為補償金。

　　見招拆招："無理由退房？如果錢進了開發商的口袋，以后哪有那么容易取回來？"大多數網友對"無理由退房"持懷疑態度。"無理由退房"看起來很美，但是要做到卻很難，試想一下，如果一年之后房價還在下跌，整個市場比現在也好不到哪里去，那么開發商的日子也肯定好不起來，如果屆時要求退房，即使人家同意退，但何時能拿到房款，卻只能聽天由命了。而從另外一個角度來看，"無理由退房"更像是開發商為了向購房者借錢，而開出的一張空頭支票。

　　低頭付難降成本

　　為了吸引購房者，有開發商推出低頭付購房促銷措施，從表面上看頭次支付的成本少了，但其實并沒有降低購房成本。

　　案例：在上海浦東某樓盤售樓處記者了解到，在活動期間購房只需支付一成頭付，另外兩成開發商先期墊付，而后再分期還給開發商。為何這么做？售樓小姐表示是為了幫購房者降低購房負擔。記者同時了解到，在杭州、廣州等城市，甚至出現了接近零頭付的促銷措施。

　　見招拆招：低頭付、零頭付能否降低購房負擔？答案是"不能"。低頭付、零頭付都是由開發商墊付頭付款，然后再在隨后一段時間內還給開發商。記者發現，不管是低頭付還是零頭付方式，總房價根本沒有減少；而且低頭付購房房價也不會打折，從這兩個方面來看，低頭付購房根本就無法降低購房負擔。相反，因為剩余部分頭付款須在未來一段時間內分期還給開發商，這對那些經濟實力不強的購房者來說，其實是加重了購房負擔。

　　"自主定價"難自主

　　開發商會給購房者討價還價的機會嗎？以前不會，現在雖然有機會，但是主動權并不在購房者手里。

　　案例：北京某樓盤號稱購房可自主定價。但當記者電話咨詢后得知，其實所謂自主定價，還是由開發商說了算，因為售樓小姐很禮貌地提醒記者說，如果還價低于同樓盤二手房報價22000元/平方米的水平，是得不到回復的。而記者進一步了解到，"自主定價"房源的樓層、位置都很一般。

　　見招拆招：所謂"自主定價"，其實購房者根本無權定價，因為開發商會給出提示，如果低于某標準，肯定是得不到同意的，也就是說，如果購房者要購到房，也只能接受開發商事先定好的價格。相比較而言，還不如開發商直接給出相應的折扣，由購房者自行選擇。

　　對于這種促銷方式，購房者不妨先摸摸底，了解一下周邊類似房源的報價情況，然后也可以探探開發商的口風，由此確定一個價格標準報給開發商，這樣可適當提高一些把握。