產(chǎn)權(quán)信息要查清

　　抵押、查封、共有人情況是關(guān)鍵

　　案例1 2005年12月26日，吳先生在廣州市某房屋中介公司的撮合下與梁先生簽訂了《房屋購(gòu)賣(mài)合同》，用于購(gòu)購(gòu)其位于天河區(qū)中山大道的一處商品房。吳先生當(dāng)場(chǎng)繳納了1萬(wàn)元定金。后，吳先生才得知因梁先生的債務(wù)問(wèn)題，該房已于2005年2月21日被白云區(qū)法院查封。

　　出于對(duì)房屋的喜愛(ài)，吳先生仍不想放棄購(gòu)購(gòu)，繼續(xù)繳納了中介費(fèi)、頭期購(gòu)房款等費(fèi)用。同時(shí)，為爭(zhēng)取房屋早日解封，吳先生還陸續(xù)墊付了房屋的水電煤氣費(fèi)、法院執(zhí)行款等數(shù)千元。但2006年5月25日，該套房屋又因同樣問(wèn)題被荔灣區(qū)法院查封。吳先生只好徹底“死心”，放棄了購(gòu)房的念頭。浪費(fèi)了時(shí)間不說(shuō)，吳先生較后還得和賣(mài)方及中介公司對(duì)簿公堂，盡量拿回已經(jīng)繳納的款項(xiàng)，挽回部分損失。

　　提醒：房屋產(chǎn)權(quán)形式具有多樣性，有商品房、解困房、福利房、限價(jià)房等多種類(lèi)型，有些房屋有抵押、查封的情況，有些房屋尚未辦理房產(chǎn)證，有些房屋按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易。

　　而且，不同類(lèi)型的房屋交易的條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)有所不同，甚至有的房屋不能辦理交易過(guò)戶手續(xù)。另外，房屋除出賣(mài)人外是否還有其它共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些情況對(duì)交易安全有著重大影響。如果當(dāng)事人不事先對(duì)房屋的真實(shí)信息有全面、準(zhǔn)確的了解，就容易在日后釀成糾紛。

　　全面了解房屋環(huán)境

　　中介應(yīng)如實(shí)介紹，否則不能收取中介費(fèi)

　　案例2 2007年8月，由廣州市某房屋中介公司提供中介服務(wù)，趙女士與賣(mài)方劉先生簽訂了《房屋購(gòu)賣(mài)合同》，用于購(gòu)購(gòu)其位于天河區(qū)龍怡路的一處位于二樓的二手房。 幾天后，趙女士才發(fā)現(xiàn)房子的樓下就是一間配電房，而且房子的不遠(yuǎn)處還有一座變電站。趙女士以折損部分定金為代價(jià)與賣(mài)主解除了合同。同時(shí)，由于中介公司未如實(shí)告知房屋信息導(dǎo)致購(gòu)賣(mài)終止，她拒絕支付中介費(fèi)。該中介公司遂將趙女士告上法庭，要求其支付1.75萬(wàn)元中介費(fèi)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司應(yīng)如實(shí)、客觀地介紹房屋及其周邊環(huán)境的情況，包括有利和不利的因素。但由于中介公司隱瞞了變電站及配電房的事實(shí)，違反了《合同法》相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)要求趙女士支付報(bào)酬，遂駁回了該中介公司的訴訟請(qǐng)求。

　　提醒：現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的地理位置、面積、朝向、布局等客觀因素都是十分重要的考慮因素。購(gòu)方簽約后，發(fā)現(xiàn)中介公司或賣(mài)方并未告知有關(guān)重大信息的糾紛時(shí)有發(fā)生。比如房屋周?chē)写笮妥冸娬净蛭輧?nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件等情況。

　　因此購(gòu)方在購(gòu)房不要輕信中介或賣(mài)方的一面之詞，同時(shí)在發(fā)生類(lèi)似糾紛時(shí)也要勇于以法律保護(hù)自己的權(quán)益。

　　合同約定要細(xì)致

　　二手房交易繁復(fù)，應(yīng)盡量約定各種情況下的權(quán)利義務(wù)

　　案例32006年，陶女士與林先生以150余萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)林先生位于天河北的房子。

　　辦相關(guān)手續(xù)時(shí)，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限由2年改為5年，稅費(fèi)突然多了數(shù)萬(wàn)元。但合同中并未約定一旦增加費(fèi)用，應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。陶女士只好放棄購(gòu)房。賣(mài)方認(rèn)為她違約，因此拒絕退還定金。

　　提醒：二手房交易流程多、手續(xù)繁瑣，并非合同一簽就萬(wàn)事大吉。所以，因合同內(nèi)容不規(guī)范、不夠具體明確、或忽略某些條款，導(dǎo)致的糾紛并不少見(jiàn)。

　　購(gòu)賣(mài)雙方在簽約前應(yīng)針對(duì)房屋的具體情況，了解清楚交易的具體流程、手續(xù)及可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，在簽約時(shí)把房屋交易流程及相關(guān)費(fèi)用以購(gòu)賣(mài)雙方的權(quán)利、義務(wù)形式約定清楚。譬如該案中，如果當(dāng)事人能事前約定一旦政策發(fā)生變動(dòng)，所引發(fā)的費(fèi)用變化應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，就能盡量避免糾紛的發(fā)生。

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