我想住寬敞的房子，有自己的書房，有明亮的客廳，有可以關起門來的雜物間。

　　幸運的是，我此生能夢想成真！至今，我已有了兩次購房經(jīng)歷。凡事親歷才會學到，回想自己前后時隔11年的兩次購房經(jīng)歷，期間的經(jīng)驗教訓可以與大家分享。呵呵，但愿你能從傻傻的我這里學到聰明。

　　套房：購早了

　　1996年春天，我們工作穩(wěn)定，收入逐年上升，女兒已上小學4年級，從小家庭的角度講，早期白手起家艱苦打拼的階段已經(jīng)過去，一切都開始安逸起來。于是，有了十萬元積蓄的我們，開始實施置業(yè)夢。

　　當時上海的房價還沒有起來，一路看房，享受著很受尊重的待遇。經(jīng)過選擇，我們在內環(huán)線邊上、靠近**2號線處購了一套3室1廳110平方米的房子，每平方米3620元，總價約39萬元。這套房子較讓我們心儀的是從客廳能看得到水，每天清晨，太陽透過東面小陽臺的玻璃門照進來，一屋的陽光，讓人心曠神怡；放眼望去，水波蕩漾，水汽繚繞，令人如夢如幻。很多年后，老公談到這套房，還為這些年享受的陽光水景而得意。

　　學習心得

　　購房除了價位的高低，居住的舒適度是很重要的。好的房子讓人久居生情、難以割舍，這種生活的享受，不是所能購得到的。

　　我們選擇頭付3成、8年按揭貸款，采用的是等本還貸法。因為等本還貸的利息支出會少于等額還貸法。頭付之后，房子還在施工，我們耐心等待，到年才正式喬遷新居。搬新家的感覺，竟像新婚般令人喜不自禁。畢竟，擁有一套心儀的房子，在里面享受生活很邂意。

　　但沒有想到的是，我的套房子購早了。在我購下新居后的一段時間，房價還在往下走，此后政府為了刺激樓市，從1998年起出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策，而我們就不能享受了。我的同事很聰明，找茬與開發(fā)商打官司，將原先已簽訂的購房合同廢除，再重新簽約，為的就是享受退稅政策。一些在我之后購房的朋友，一年退稅就有2萬多，真的是很幸福的事。

　　趕得早不如趕得巧。對于無房或住房過小的人來說，購房是早晚要做的事，要是能搭上政策的便車，享受更多實惠，實在是幸運的事。向朋友借錢是要還的，用政策省錢不用還哦。從這個意義上說，我購得有點早，沒能享受到契稅減半、購房退稅等優(yōu)惠。盡管如此，我還是很滿足，因為事后證明，這套房的房價基本購在了底部價。

　　套房：購得太晚了

　　2003年，我們套房的貸款終于還清了，而此時，上海的房價開始上漲。套房的單價從每平方米3620元上漲到每平方米8000元，這讓一家人覺得家庭資產(chǎn)隨著房價增值不少。也從2003年開始，家庭負債基本為零，我們過起了“無債一身輕”的悠閑生活。所有的工作收入都可以輕松消費，每年2次的旅行也很盡興，還有余錢做股票、購債券。

　　這段日子，女兒考初中、高中、大學，緊張的學習生活牽動全家人的精力，再加上對已有的居住環(huán)境都比較滿意，竟沒有人想到再購置一套新房產(chǎn)。一家人就這樣按部就班地生活著，房價還在悄悄攀升，只是沒人在意。

　　時間飛快，轉眼到了2007年夏天，半夜，女兒突然嘔吐腹瀉不止。我?guī)B夜去醫(yī)院掛急診，打點滴，直到天凌晨才回家。一夜折騰下來，我們筋疲力盡，這時，感覺我們7樓沒有電梯的房子太高太高，爬樓梯好累好累。從醫(yī)院回家上樓，看到女兒吃力的樣子，我很是心疼，再想到自己也已年過半百，以后養(yǎng)老，這套房顯然有致命弱點。就在這一刻，我萌發(fā)了購入一套電梯房的想法。

　　學習心得

　　購房的需求會因家庭生活或家庭成員年齡的變化而再生。顯然，這次購房不是僅僅改善居住條件，而更多的是享受生活，安渡晚年，因此，之前我們會更多關注上班出行是否方便，而此時則以生活方便、安逸、舒適為重。

　　值得慶幸的是，2005年至2007年的股市大牛行情，讓我們的家庭資產(chǎn)增加了100多萬元，所以當購房的念頭一起，就再也揮之不去，因為“保衛(wèi)勝利果實”的強烈意愿增強了我們的購房沖動。

　　由于是今后養(yǎng)老之用，我們便以地段換面積，購入復式房，讓生活環(huán)境更上一層樓。在相繼看了十幾套房屋后，終于定下了一套中環(huán)附近、周圍商業(yè)較繁榮的頂層復式房。此時該地段房價已經(jīng)升到每平方米1.3萬元，總價250萬元。我們選擇了用股市贏利部分100多萬元做頭付，向銀行貸款70%，考慮到通脹因素，采用等額本息還款方法，每月還款額1.3萬元，還款期19年。

　　當時，對這樣的還款計劃我們并沒有太大的擔憂。一是在我和老公退休前，我們的收入水平可以負擔；二是當時對股市的前景比較樂觀，認為那些投資股票的本金每年賺10%的收益不成問題，這樣的收益高于銀行給我們的優(yōu)惠利率（當時還沒有加息，也沒有套房的政策）6.555%，等于是用銀行的錢做差價。

　　樂觀情緒下的決策沒料到年就遭遇了金融危機，2008年股市暴跌，老公提前退休，我一下子感到1.3萬元的還貸額變成了家庭的經(jīng)濟負擔。從前的瘋狂購物、休閑旅游都遙不可及。我們家從無債的輕松日子，一下子淪落到為還債心煩意亂的地步。現(xiàn)在，我們決定把股市的資金撤出一部分，進行提前還款，以降低月還款額。

　　我感到自己的套房購得太晚了，不僅錯過房產(chǎn)升值的大好時機，還因自己離退休越來越近、收入面臨大幅縮水而頗感壓力。

　　還貸壓力與家庭的收入水平直接相關，收入越高，還貸壓力越輕。家庭收入會變化，面對變化，及時調整貸款余額是必要的。一般來說，月還款額較多只能是家庭收入的一半，這樣就不會影響家庭生活質量。

　　總體而言，經(jīng)過兩次購房的磕磕碰碰，我要總結的經(jīng)驗教訓是——

　　、購房要乘早，更要跟政策

　　年輕的時候，如果有了購房的需求，就趁早出手。一是購房會成為年輕人人生奮斗的動力。比如，將要結婚的新人需要為婚房考慮；寶寶即將誕生的家庭可能需要換置大房等等，這些都會促進購房者更努力地工作。二是年輕人處于工作上升期，他們的工資收入會不斷上升，開始有些吃力的還款金額，可能幾年后就變得輕松不少。而伴隨著還款的進行，家庭凈資產(chǎn)也在逐步增加。房產(chǎn)成了年輕人多年工作打拼的較好財富積累與體現(xiàn)。而你如果已經(jīng)決定購房，那一定不要錯過政策紅包。購在政策鼓勵期，可以省下很多錢。

　　、房貸貸多少早盤算

　　要控制每月還貸額度。每月收入不能全部用來還貸款，起碼要留出保障基本生活和應急花銷的部分。這樣，才能在購房的同時不降低生活質量，也不會造成家庭現(xiàn)金流緊張、還款壓力巨大的困境。

　　另外，在制訂還款計劃時，不能將不穩(wěn)定的收入考慮在內。比如股市的收益。雖然投資股市長期看漲，但歸還銀行貸款是每月定期定額的，一旦股市深跌而還款日來臨，會很被動。

　　第三、選擇等額本息法還是等額本金法因人而異

　　前者在還款期間，每月還款總額不變，比較適合成長期家庭。由于通貨膨脹及工資收入的上升，開始覺得有些吃力的還款額可能幾年后就變得輕松了。而后者的還款金額每月遞減，開始可能需要上萬元的還款，到較后幾期可能只需幾千元。這對于50歲以上人情比較適合。由于他們面臨退休后收入下降的情況，可以在有工作收入時，歸還較多的欠款，而退休后逐漸降低還款額。這樣不容易產(chǎn)生經(jīng)濟負擔。

　　還貸方法“私房話”

　　從前后兩次、時隔11年我的購房經(jīng)歷來看，選擇怎樣的還款方式也大有講究。

　　次，我們選擇了等本法，就是每月還相同的本金和越來越少的利息，這樣的方法好處是還款壓力越來越輕，且總利息支出較少，但一開始的還款壓力會較大；次，我們選擇了等額本息法，這種方法的好處是每月還款額度相等，便于資金安排，但總利息支出較大。

　　在實踐中，我感覺自己兩次的選擇都選錯了。

　　次，我們夫婦倆年富力強，工作收入節(jié)節(jié)上升，我們卻選擇了等本還貸，使得一開始壓力較大。而事實上，因為每年溫和通漲的存在，我們在還款早期的錢更值錢啊！所以要我目前做選擇，我會建議年輕的、職業(yè)生涯穩(wěn)定的購房人選擇等額還貸，可以減輕還款早期壓力并更多享受生活；而到后期，隨著收入水平的提高，實際的還貸壓力也會下降。

　　次，我們選擇了等額本息法，但目前來看，這一方法不適合行將退休的中老年人，因為退休后，我們的收入水平會大幅度下降，盡管有兒女同時作為還貸人，但在我們傳統(tǒng)意識里，其實并不希望將負債傳遞下去。還不如集中資金加快還本，退休后可以安享輕松生活。

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