從去年年尾開始的房地產成交量下滑已從深圳、珠三角迅速向全國蔓延，我們也深在其中，土地市場出現拐點，瘋狂的“地王”爭奪場面不再，而更要命的，銀行新信貸政策的出臺，使得現金流成為開發企業在今年的主要命題。但樓市仍然是一團迷霧。較直接的表現便是開發商與購房者都死撐一片天地。開發商的心態是：我就是不降，看你購不購。而購房者則怡然：你不降價，我就是不購。

　　在這種似乎沒有任何理由購房的氣氛之下，真的就沒有人購房了嗎？

　　誰在淡市中購房

　　春節剛過便不斷接到朋友或者讀者的電話，咨詢購房的事，晴。有一個朋友看中了一套二手房，位置還算不錯，在東崗路附近，但房價也著實有點離譜，1997年建的一套96平方米的房子，·賣主賣到了56萬元。而我這個朋友是因為家里老人生病，需要長期有人照顧，情急之下，56萬也就成交了。還有一群炒房的投機客，多年來混跡于一手市場與二手市場之間，即使在如此環境之下，仍然在利用各種機會炒購炒賣。在銀根緊縮的條件下，開發商為了使開發的資金鏈條得到保障，有的時候在’新盤開盤之前，會低價銷售掉一部分房子給那些團購的客戶，而這對于那些投機者來說，便是一個機會。有一相熟多年的投機客就曾透露，去年底平安大街的一個樓盤，他以2700多元平方米的價格拿到了十套房子，沒多長時間，便以3200元平方米的價格全部出售給了那些急于購房的人。

　　與經濟學者所說的在股市暴跌時，購入的人是一些信息不完備的后知后覺者不同，事實上，房地產市場與股市的本質區別在于：一，這是人的一生中少有的重大的投資行為；二，相對長的成交期，使得信息的對稱性要比股票高很多。股市在暴跌中，接盤的人，很多是信息不完備，希望入市抄底，據我們接觸的成交客戶而言，他們正好相反，其對樓盤情況的掌握，遠比樓市火熱時成交客戶要完備得多。他們是：

　　1、長期對某一區域關注的人，比如較長時間住在某區，對區域的情況非常了解，對該區的房子在過去幾年中價格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購的頭次置業者；

　　2、剛性的頭次置業者，這是中國人的特點，購房是為了讓自己有安定感，也是對家庭責任感的體現。一個購房者這樣說：“也許這不是購房子的好時機，卻是我需要購房子的時機”，他們是目前中小戶型的主要購家；

　　3、長期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對未來充滿信心的，有要對抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購家。

　　淡市中如何購房

　　與去年高潮時購房的“羊群效應”不同，他們更接近專業的購房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開發商的房子，述比較同區的二手房，甚至是廣泛區域的房子，從容而專業；其次是砍價能力強，不到心理接受的價位決不出手，而正因為掌握了大量的信息，以至于他們可以判斷出手下訂的時機；當然，他們會總結出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設備，以及付傭金的優惠。這是典型的購方市場，購方擁有了主動權，同時這是一群典型的探低實踐者，他們對大市負面消息的運用，不是用來悲觀的感嘆，而是用來維護自己的利益。中小戶型的購家，基本是前幾年沒趕上置業潮的一群，他們在06、07年面對著瘋漲的房價對置業幾乎絕望，但此次調整使得價格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調，這就成為購房的一大動力。目前，這是成交量的主要構成。大戶型與豪宅的購家，大都是六七年前購購了自住用房，這部分購家有一個重要的換房時間參數，五年的換樓期。這六七年中，發生了一系列的客觀變化——樓宇的質量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產性收入有了很大的提高；子女成長帶來了學校和社區等一系列變化，這使得“五年之癢”并不只是投資問題，而成為了生活方式問題。

　　淡市購房人的心理軌跡

　　頭先，他們并不是網絡上被簡單分類為“多軍”的單純投資者，事實上他們也并不看好物業在短時間內升值。

　　其次，他們頂著“下滑”的壓力購房，確實源于一些長期生活和投資的實際考慮，而長期投資與短期炒賣基本上是兩類不同的人，而他們普遍對物業價值長期看好；

　　還有，他們知道房地產市場與股票市場的本質區別，就是房子的價格是“個別形成”的，每套房子的價格都會有不同的形成特點，而此時，正是購家主導成交價的時候，因此房子的價格，絕非鐵板一塊，好價格的出現還取決于賣家在本次此外，他們都是實證主義者，而非推理演釋家，當他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒有提升，豪宅總體放盤量沒有提高，個別低價位的成交則是他們的機會。

　　“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場”，這是淡市的魅力所在，比起，陜速上升期的羊群大潮更能體現市場的魅力。

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