關卡1：關于房屋面積方面的條款

　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分組成。市民應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。

　　提醒你：目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。

　　關卡2：關于價格、收費、付款額的條款

　　在面前，大家更要留意清楚了。價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

　　提醒你：可注明購方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購方可以取消合同，全數取回定金。建議購方無論有無貸款的必要，較好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

　　關卡3：關于房屋質量條款

　　購房者要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。

　　提醒你：比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。但是，當購家將發展商告上法庭的時候，在案件審理時，開發商使用人造大理石并沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。所以，購家在簽訂合同的時候，可以在這里做出更為詳細的說明和注解，以避免日后糾紛產生。

　　關卡4：關于產權登記條款

　　由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給購受人的書面報告，以及繳納的稅單。

　　提醒你：按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。購房人應力爭在合同中，將出賣人為購受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對購受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。

　　關卡5：關于違約責任條款

　　對于購賣雙方的違約責任，房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。

　　提醒你：現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，購房者應爭取提高該比例，可以考慮在0.5%-1%。

《市場報》 (2008-08-06 第27版)

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