高于35%即“超標”

　　某網站較新的一項調查顯示，有91.1%的人購房用了按揭。其中，月供占月收入20%至50%的人數有54.1%，月供占月收入50%以上的達到31.75%。從這一組數據可以看出，近幾年如果沒有住房按揭貸款，國內房地產市場要在短期內繁榮起來是不可能的。但是，這樣也有成本與風險。如果年輕人進行住房按揭不把這些成本與風險考慮在決策之內，那么個人就可能面臨家庭負債過重的風險。目前，國內設定的標準是頭付不低于總房款的20%、個人月供按揭貸款/月收入不得超過50%。而在美國等國家，一般是要求月供款占月收入的28%-35%，超過這個限度就高了。

　　近年來，一直有年輕的朋友問筆者：房價高不高？要不要購房？什么時候購房……

　　筆者往往會告訴他們，可以用以下3條標準來測算。

　　一是房價收入比。聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3至6倍。即你購購一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3至6倍，則說明這種房價在你的支付能力內。這一比例越高，說明房價就越高。

　　二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)。

　　這個比一般在28%至35%，如果超過35%，則個人負擔過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質量。

　　三是家庭負債余額(即家庭的各種負債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%。從上述的網絡調查來看，國內不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算，蜂擁購房，從而導致月供收入比過高。而這又是房價一路高漲的原因。

　　趁房價高時

　　大房換小房

　　那么，過高的房價又是怎樣造成的？房地產開發商會說是由市場供求關系決定的。從表面上看，這種說法與實際相差不遠。因為，很多購房者(炒房者除外)在購房時是處于信息不完全、不對稱、不科學、不規范的情況之下，從而預期房價一直會漲，預期購購房子一定能夠保值增值，這樣自然也就與房地產開發商、炒房者一起推高了房價。

　　再加上目前國內購房者多數是20至35歲的城市年輕人，他們中有不少人是獨生子女，從小就在兩三代人的庇護下成長，一旦成為住房消費主體，出于個人享受方面的考慮會比其父輩更多，對成本、負擔等方面的考慮相對少一些。在這種模式下，房價也容易被推高。

　　因此，高房價、“超標享受”使個人住房按揭月供款負擔過重的現象也就十分平常了。面對這樣一種困境，民眾如何來化解這些風險或負擔？

　　筆者認為辦法有兩種。一是民眾在房價高位時趁機調整個人住房持有方式，如由大房子調整為小一些的房子、由高價的房子調整為價格低一些的房子、由市的房子調整為近郊房子；二是如果看到利率上升時，可以考慮是否調整方式，如由浮動利率轉為固定利率等。

　　對于目前還沒有購房的民眾，一定要根據個人實際情況量力而為，不要沖動購房。一定要從多個渠道獲取再多一些的市場、樓盤的信息，并充分考慮自身還有哪些約束條件。

　　如果國內的住房消費者都能夠更多些理性，那么，房地產市場上任何興風作浪的行為就會成為過眼云煙，難以侵害暫時還處于弱勢地位的消費者了。

《市場報》 (2008-07-30 第27版)

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