2008年上半年，上海及超辦公樓平均租金達到每天每平方米12.2元人民幣，同比增長19.1%。同期，整體未承租率錄為9.6%，同比上升6.6個百分點。其主要是由于在過去六個月中共有超過44萬平方米的級超辦公樓項目同期入市。

　　伴隨著2008年的供應放量, 我們預期活躍的預租交易將提升市場的吸納量.。然而, 隨著積壓需求被逐步釋放, 放量供應的累加效應將會顯現(xiàn), 預計2008年下半年浦東的地區(qū)的為承租率將達兩位數(shù)，而這一供應放量無疑會使浦東的租金增長有所放緩。

　　2008年浦西的供應仍十分緊張, 摩根士丹利的東海廣場是今年下半年該區(qū)域的先進供應. 浦西的為承租率將維持在地位, 并產生兩個效果: 其一, 部分租戶會遷至浦東或其他次級區(qū)域; 其二, 為2009年和2010 年的浦西新增項目積累需求。考慮到浦西的供應緊張, 預計2008年浦西超及辦公樓租金有望增長12-15%, 而隨著今后兩年新項目的逐步上市, 租金增幅也將有所降低。

　　零售商業(yè)市場

　　截至2008年上半年，上海優(yōu)質商鋪底層租金達到每天每平方米人民幣45.1元，同比上漲11.3%。同時，由于市場缺少新增供應，空置率仍保持在5.9%的低位，盡管由于浦西部分物業(yè)的重新裝修及租戶調整導致了空置率出現(xiàn)短期波動。

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2008年上海優(yōu)質商圈內的新增供應仍會十分緊張，預計僅有數(shù)個小型項目會在年內上市。隨著逾80萬平方米的優(yōu)質商鋪于2009年和2010年間上市，市場自2006年起開始累計的未實現(xiàn)需求屆時有望得到釋放。尤其是在2010年，預計市場將達到供應高峰。

　　2008年和2009年相對較低的新增供應量將使上海優(yōu)質商鋪的租金延續(xù)前兩年的穩(wěn)步攀升趨勢，預計年均漲幅將達到8%至10%左右。隨著2010年大量項目入市，租金增速預計將有所減緩。

　　高端住宅銷售市場

　　基于土地稀缺性，2006年以來的房地產宏觀調控政策對于高端住宅價格的影響并不顯著，高端住宅價格近年來一直保持增長態(tài)勢。與去年同期相比，高端公寓和高端別墅的平均售價分別上漲了28.8%和26.7%。

　　由于市區(qū)域可開發(fā)住宅用地的減少，2008年高端公寓的新增供應將繼續(xù)下降，且主要分布于古北、新天地和陸家嘴等高端公寓區(qū)域，這些區(qū)域的高價位將支撐上海高端公寓售價的繼續(xù)上揚。世邦魏理仕預測，雖然受到政府一系列宏觀調控政策的影響，上海高端公寓的平均售價在2008年下半年里仍將錄得穩(wěn)定增長。

　　與高端公寓相比，高端別墅的新增供應更為穩(wěn)定，在2009年將有超過550套高端別墅集中上市，從而形成高端別墅供應高峰。與高端公寓類似，由于別墅供地叫停后高端別墅項目益發(fā)稀缺，加上市場對于該類高端住宅產品的旺盛需求，世邦魏理仕預計2008年下半年高端別墅的平均售價將繼續(xù)上漲6%至8%左右。

　　服務公寓租賃市場

　　截至2008年上半年，上海服務式公寓的平均租金達到每月每平方米人民幣198元，同比增長2.6%。由于從2006年開始服務式公寓新增供應較為旺盛，各主要區(qū)域服務式公寓的整體空置率基本均超過了20%。

　　在2008年至2009年間，預計將共有1,276套服務式公寓單元上市，預計服務式公寓的租金增速將有所放緩。同時大量已經進入或正準備進入租賃市場的小業(yè)主房源也將進一步減弱租金增長的勢頭。

　　工業(yè)及物流市場

　　由于政府對于工業(yè)用地供應采取持續(xù)緊縮政策，以及工業(yè)用地的土地出讓額度有限，2008年上半年上海工業(yè)用地平均地價同比增長28.2%，達到每平方米人民幣1,304.5元。而周邊城市的工業(yè)地價同比猛增67.4%，達到每平方米人民幣312元。

　　同期，上海工業(yè)物業(yè)租金同比上漲16.9%，達到每月平方米人民幣38.8元；而周邊城市的工業(yè)物業(yè)租金同比亦上漲了25.2%，達到每月每平方米30.3元。

　　隨著政府出臺了一系列對出讓工業(yè)用地的調控政策，工業(yè)地價在2006年和2007年間錄得了大幅增長，反映出工業(yè)用地的稀缺性以及市場對工業(yè)物業(yè)的強勁去修。盡管這一地價的飛速上揚在未來短期內將有所放緩，世邦魏理仕預計在未來四年內上海的工業(yè)用地平均地價仍將錄得接近55%的增幅。

　　同樣，受投資者及用戶強勁需求的支撐，工業(yè)物業(yè)平均租金預計在2008年至2011年間將錄得約43%的增幅，加之政府對房地產市場過熱的持續(xù)抑制，世邦魏理仕預測在未來短期內上海工業(yè)物業(yè)的將有所收緊。

　　物業(yè)投資市場

　　盡管限外政策并沒有實質放松的跡象, 今年上半年, 海外投資者對上海的優(yōu)質物業(yè)仍然興趣不減. 海外機構投資者的整幢物業(yè)成交的涉案總金額約達14億美元, 較2007年同期上漲84%。

　　在限外的政策環(huán)境下, 投資者通常會選擇三種投資策略。 其一, 尋找具有離岸股權結構的物業(yè), 來繞開境內投資時復雜且費時的審批程序；其二, 尋找一個具有豐富當?shù)刭Y源的強大的內地伙伴, 在合資公司中扮演財富投資者的角色, 其三, 購購在境外尤其是香港證交所上市的內地發(fā)展商的股權,以股東的身份來分享公司發(fā)展的收益, 并為在具體項目上的進一步合作打下基礎。

　　此外，我們注意到自2007年以來一些投資者開始售出其在內地的物業(yè)，這一趨勢在2008年上半年仍在繼續(xù)。然而在同一時間，給我們留下更深刻印象的是, 在一個更高的價位上, 不斷地有新的投資者進入這個市場, 而具有多年本地投資經驗的機構也積極地擴展它們在上海的投資組合. 我們認為, 雖然一些投資者會因為投資組合調整和達到收益預期的原因選擇出售資產, 但是, 內地強勁的經濟基本面, 人民幣升值的因素, 以及內地房地產市場的深度和廣度所產生的巨大潛力, 將使中國在中期內仍然成為投資者的焦點之一。

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