相關規定

　　具備兩書一表即可交房

　　根據建設部的有關規定，開發商在具備了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，以及《竣工驗收備案表》之后，就可以通知購房者驗房收房了。

　　■交房合同約定是依據

　　長建地產副總經理袁滿樓告訴記者，《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限和保修范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如墻體結構類型等作出的相關說明。按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。

　　袁滿樓告訴記者，購房者主要依據購房合同的約定進行收房，無論開發商承諾過什么，寫進合同的才有效。所以購房者要想收房時稱心如意，必須在簽購房合同的時候就打好基礎。如果開發商交的房達不到購房合同約定的交房條件，合同里也應寫明違約責任。西安目前使用的雖是制式合同，但不同的開發商所選擇的條款不同，購房者在簽合同時應把約定內容“吃透”。合同未盡事宜，雙方還可以附件的形式進行補充約定。

　　■驗房不達要求拒絕收房

　　據業內人士介紹，政府主管部門在對工程主體結構進行驗收時，還會對隱蔽工程進行驗收。隱蔽工程是指地基、電氣管線、供水供熱管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。主管部門除了對工程主體進行抽查外，還會驗收記錄資料，即施工過程的記載。由于主管部門的驗收工作量大，不可能細致到每家每戶，房子細節的驗收工作還需要購房者在收房時自行把關。

　　兩書一表的查收也是驗房的一項內容，據西安泰斯特房地產投資咨詢有限公司驗房部經理康凱介紹，目前約有60%的開發商沒有拿到《竣工驗收備案表》就交房，這將直接影響房產證的辦理。

　　康凱告訴記者，房屋在經過建設、施工、監理、消防和質檢等幾個部門的綜合驗收之后，開發商才能拿到《竣工驗收備案表》，如果該項缺失，房屋的質量也難以保證。

　　除了房屋質量問題之外，如果開發商交房時沒有按照合同約定接通水電、有線電視、天然氣的，購房者有權拒絕接收，并與開發商約定在一定期限內進行維修或整改。

　　尷尬現狀

　　60%-70%的樓盤有必須整改的問題

　　西安泰斯特房地產投資咨詢有限公司驗房部經理康凱說，面積測量大約占該公司驗房業務的20%，其中12%-13%樓盤的面積誤差超過允許范圍。而在質量檢測中，大約有60%-70%的樓盤出現了必須整改的問題。

　　康凱還透露，一些信譽好的開發商開發的樓盤質量較高，如綠地世紀城（

　　這主要是由于表皮層與主體墻面沒有粘合。如果不修整，墻面容易脫落，在上油漆之后會出現爆點和裂縫。康凱說，還有的墻面平整度和垂直度超過允許的4毫米誤差，在檢測中，誤差的甚至達到20毫米。

　　■合同約定與現狀不符包括延期交房、戶型不符、墻面地面處理不到位、水電路不通、小區配套設施不到位等。

　　■房屋滲漏現象

　　包括廚房、衛生間、窗臺、屋面滲水等問題。

　　■設施安裝不規范

　　如水表、天然氣表的安裝離墻面應有1-3厘米的距離，但有的卻緊靠墻面安裝，勢必影響后期的裝修，如果要移動，還必須請安裝單位重新安裝，比較麻煩。

　　■采暖系統漏氣、漏壓，甚至管道破裂

　　如果不是采暖季，普通購房者肉眼難以判斷采暖系統的問題，但驗房師卻可通過專業工具檢測。

　　另外，窗戶沒有防水膠、密封條脫落、無防撞塊也是比較常見的問題，但處理起來比較簡單，如果出現天然氣管道沒有套管等問題，就無法整改了，購房者只能通過索賠維權。本報記者王黎莉 陳璇

　　驗房七大看點

　　■1.看墻壁

　　較好是在房子交付前，下過大雨的天前往觀察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了看是否滲水外，還要注意墻壁是否有裂紋。

　　■2.看水電

　　頭先是驗一下房屋的水電是否通了。驗電線，除了看是否通了電外，主要看電線是否符合國標，看電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方毫米，空調線更應達到4平方毫米，否則使用空調時，電線容易過熱變軟，嚴重時可能發生短路。

　　■3.看防水

　　這里所說的防水，指的是廚衛的防水。驗收防水的辦法是：用水泥砂漿做一個簡易的門檻堵著廚衛的門口，然后再拿一個塑膠袋罩著排污或者地漏口，再加以捆實，然后在廚衛放水，淺淺地就行了（約高2厘米）。然后約好樓下的業主，在24公里后查看其家廚衛的天花板。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。

　　■4.看管道

　　這里所說的管道，指的是排水（污）管道，尤其是陽臺之類的排污口。驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口，看看水是不是順利地流走。還有一種情況，那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。

　　■5.看地平

　　其實驗收這個，對于普通用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口較遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發商的建筑質量，專業的驗房師傅有水平尺，這個問題就好解決多了。

　　■6.看層高

　　一般的購房合同對層高有標注，那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是較方便放置長尺而不變彎的較佳辦法），為了準確起見，可以測量戶內的多處地方。

　　■7.看門窗

　　現在大多是毛坯房，交房的時候，一般只有入戶防盜門和幾個窗戶，所以驗房就以驗收窗戶為主。

　　驗收的關鍵就是驗窗戶和陽臺門的密封性，窗戶的密封性驗收比較麻煩，一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來作一個簡單的判斷，不過在大雨天更容易試出其好壞。

　　較佳收房流程

　　據西安泰斯特房地產投資咨詢有限公司驗房部經理康凱介紹，交房有一個理論上的較佳流程，但在現實操作中，流程不合理的現象時有發生，大多數開發商要求購房者先補齊面積誤差產生的購房款、維修基金和契稅，預交物業管理費等，方可辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，才能驗收房屋。

　　1

　　開發商發出收房通知

　　通知形式有公告、電話、信件等。

　　↓

　　2

　　購房者繳納有關費用

　　主要包括物業費、公共維修基金、有線電視初裝費、天然氣開通費用等。

　　↓

　　3

　　專業驗房師驗房

　　就發現的質量問題，及時要求開發商整改、修理，然后再次檢驗。

　　↓

　　4

　　購房者接收房屋

　　鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。

　　如何規避交房陷阱

　　下面整理了部分交房時常見的現象，希望能給正在（或即將）進行新房驗收的讀者以借鑒作用。

　　■問題一：未能按時交房

　　按合同約定，開發商會在交房前十幾天用掛號信、電話等方式通知業主交房，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。開發商約定的交房時限一般在交房通知單寄出30天內，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發商已實際將該房交付購家使用，購家應從通知單的較后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

　　對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與開發商聯系，另行約定時間，并用書面形式確認。

　　■問題二：開發商證書不全

　　驗房前應要求開發商出示“兩書一表”等，只有證件齊全了，才能簽署入住單。時下不少樓盤“兩書一表”不齊全，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關部門無法驗收。

　　對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關文件副本。

　　■問題三：先簽文件后驗房

　　先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數開發商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態。

　　對策：購房者應將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現情況，也可向開發商討說法。

　　■問題四：開發商大事化小

　　對業主在驗房時發現的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題，一些開發商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設法不讓業主將問題列進驗收文件里。

　　對策：不管開發商陪同人員如何信誓旦旦，業主都應堅持原則，只要發現問題，無論大小，都要在相關文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。

　　■問題五：巧立名目亂收費

　　雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。

　　對策：收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。 信報

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