貸款購房人群中緣何外地人居多？

　　作為政治、經濟、文化，，無容置疑北京完全是一個擁有大量外來人口的城市。據相關數據統計顯示，2005年北京市常住人口中，具有北京市戶籍的人口1180.7萬人，在京居住半年以上的外來人口357.3萬人，外籍人口占據總人口的比例近23%，06、07年這個比例又有所上升。外來人員大量進京頭要解決的就是居住問題，一方面，隨著外來人員進京發展的穩定，收入的遞增，早些年在京租房的那部分人早已“富”了起來，或全款或貸款選擇購房置業。另一方面，從2003年外來人口在京購房的種種政策限制取消后，外地籍在京購房不再需要經過多重申請、審批和額外補繳費用，很大程度上刺激了外來人口在京置業的旺盛需求。而且隨著住房個貸產品的多樣化發展，眼花繚亂的貸款產品也使得購房人運用貸款的機率頻繁起來。

　　外地在京人士貸款購房需要提供什么？

　　“偉嘉安捷”專業按揭顧問介紹，從現在各家銀行政策上看，外地籍在京貸款購房已與北京本地人無太大分別，只不過在貸款購房時借款人所要提供的證件方面略有出入。外地人士貸款購房需要提供本人的暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營業執照（加蓋公章的復印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應學歷證明、已婚的需要提供結婚證、未婚的提供單身證明。除了上述提到的相關證明文件有所差異外，外地籍借款人在申請商業貸款的流程上與北京本地人都是相同的。

　　貸款購房時有無貸款產品的限制？

　　目前來看，借款人在貸款購房時可以選用商業貸款或者是公積金貸款，外地在京人士也是如此，并無貸款產品上的任何限制。只是商業貸款在經歷07年的六次加息后，利率相對較高，現行基準利率為五年以內7.74%，五年以上7.83%。而公積金的利率相比于商業貸款還是比較低的，五年以上執行新利率5.22%，五年以內執行新利率4.77%。從利率上的優勢比較來看，如果外地在京人士所在單位都能為其繳納住房公積金的話，那么貸款購房時使用公積金貸款還是比較省錢的。另外，根據住房公積金的相關規定，只要借款人使用公積金貸款購購的套房貸已結清，那么再貸款購房時仍會被認定為頭次住房。這樣一來，對于外地籍人士而言，無論是頭次購房還是置業升級都比較劃算。

　　外地在京人士貸款購房應該注意什么？

　　“偉嘉安捷”專業按揭顧問認為，外地在京人士貸款購房應將自身收入、置業目地、貸款年限、提前還款等因素考慮進來，將貸款購房時有可能遇到的風險減少到較低。

　　（1）工作兩三年，收入不夠穩定的80后外地人士。隨著婚育高峰期的到來，譬如80后外地進京“打工族”，這部分人群在收入不穩定的情況下，如需貸款購房可以采取“等額本息”這種每月承擔相同貸款金額的方式進行貸款。一來方便借款人計算還款金額并預留出來；二來考慮到年輕人有可能提前還貸的因素，短時期內在三至五年之間這種方式還是較為省錢的。

　　（2）收入相對較高，有著良好的存款習慣，貸款年限需要較長時間的外地人士。隨著銀行房貸產品的不斷更新，在常住北京的外地籍人群中有一部分高學歷、高收入、高素質人群，他們大都有良好的儲蓄存款習慣，貸款購房的年限也相對較長。對于這部分人群，“偉嘉安捷”專家認為新生代房貸產品中的“氣球貸”較為適用于他們。“氣球貸”的優勢在于，比如借款人實際貸款年限為20年，在其貸款的這段期間借款人可以按照短期借款年限如3年、5年的貸款利率進行還款，比較節省利息，但是一旦20年貸款到達后，借款人需要將剩余的貸款本金和利息一次性還給銀行，較終的還款壓力比較大但是借款人在貸款期限內每期還款金額卻是相比較少的。

　　（3）收入較穩，貸款前就考慮“提前還貸”因素的外地人士。在房地產金融市場宏觀調控時局不穩定的情況下，現在貸款購房的人士大都會將“提前還貸”的因素計算到貸款成本中來。針對收入較穩定的外地人士，“偉嘉安捷”專家認為，借款人在貸款前采用“等額本金”的方式較為合適。因為，“等額本金”在還貸后期所產生的利息是逐月遞減的，如果借款人考慮“提前還貸”會減少些許支出成本。

　　外地人在京可以申請購購政府保障性住房嗎？

　　自從2004年北京市政府辦公廳轉發的北京市人事局《關于實施北京市工作居住證制度的若干意見》開始實行后,常年在北京工作的常住外地人口也有了自己的“綠卡”。據了解，持有北京“綠卡”，外地人除了可在子女入學入托時免收借讀管理費外，還可按相關規定購購政府的保障性住房，如經濟適用房等。以往只有北京人才能享受的政府優惠政策，同時也向外地人大開方便之“門”。由此可見，外地人士在京購房、貸款的政策條件逐漸在放寬，更加有利于解決這部分人群的現實居住問題。 (責任編輯：JN040)

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