正確評定房產身價細數影響房產價值的幾大因素

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 596 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

雖然市場較前幾個月相比有回暖跡象，但購房人持幣觀望情緒濃郁依舊是北京房地產市場主導，甚至不少人產生北京房價將會大幅下降的想法；此時，一些熱點區域、所謂品質較好房源的價格卻保持堅挺上行。人們疑惑，在市場需求表現不很旺盛的情況下，究竟樓盤價格由誰決定？未來的房產市場是怎樣的前景？針對這次話題，21世紀不動產北京區域市場分析人士認為，正確評定房產的真實身價，不能忘記以下幾大因素：

　　一、看未來價格走向，計算土地拍賣成交價

　　近幾年來，北京市商品住宅價格節節攀升，房價問題已成為競相討論的熱點問題。在房地產市場中，“房”與“地”是直接關聯的，土地拍賣價格的多少，直接決定了房屋未來價值走向。

　　二、看區域房產升值，研究周邊新房價格

　　新盤的商業配套是拉動樓盤品質的一大重要標志，同時也是影響周邊二手房價的一大重要因素。如2007年初西南三環周邊新盤放量較大，一手項目均價已達到10000至15000元/平方米。在一手房市場的帶動下，進入3月份，西南三環區域二手房價格普遍上漲，基本以200元/平方米/月的速度遞增。可見，新房價格提升必然帶動周邊二手房價格走勢，因此評定同區域新房價格是有必要的。

　　三、注意規避“拆遷”風險，房齡決定二手房價格

　　目前住宅用地的土地使用年限為70年，可見隨著房齡的不斷增長，其土地使用年限將隨之縮短，因而從估價角度來講，房屋綜合年折舊率在1%至2%之間，意味著房屋價值將隨著房齡的增長越來越低。而房齡越舊的房子拆遷的風險就越大，規避風險的較好辦法是切莫購購房齡過長的物業。從房齡角度講，5至10年的房屋價值較高，因為整個小區配套設施、綠化及居住氛圍逐漸成熟；10年之后，房屋價值就會大為降低。

　　四、評估房產本身品質，判斷其保值底線

　　除上述因素外，房產價值主要取決于您所購住房的本身品質，包括地理位置、交通環境、配套設施、房屋樓層、戶型等多項條件。這些是確保房產保值以及未來增值的必要條件，也是購房人入住后居家生活方面舒適與否的關鍵因素。判斷房產本身品質，房型、面積、格局配比，公園、學校、超市、體育場館、集貿市場等生活配套齊全與否，直接決定著該地段房產的附加價值及。

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