是否該購房？自住可出手，投資需理性

　　北京房地產市場需求是以自住為主，從二手房市場來看，根據“鏈家地產”統計資料分析，2007年二手房投資比例僅在20%左右，80%的需求都是結婚購房、拆遷購房、置業升級、為父母養老孩子上學購房；從自住的角度來看，購房者們應該更關注房產本身的保值功能，雖然年前市場上“拐點”說盛行，但是在淡季里成交量下滑，房價漲幅趨緩非常正常，到目前仍然沒有具有足夠說服力的數據表明房地產市場出現了拐點；“鏈家地產”市場研發認為，經過節前淡季的市場調整，在龐大的自住需求推動以及今年奧運召開、多條**線路開通的利好下，雖然節后出現往年房價報復性上漲的可能性不大，但是總體房價仍然會行駛在上行的軌道中；因此，自住型購房的消費者，該出手時就出手，北京市城市化進程仍在推進，城市價值足可保證房產的價值。而對于投資者來說，經過一系列的宏觀調控，房價飚漲的理想階段已經成為過去式，漲幅趨緩已經可以預見，投資者在入市時，應該摒棄短期低購高賣的想法，更關注房產長期的租金回報，以理性投資贏取回報。

　　購什么房？新房貴，限價房少，二手房可兼做過渡及投資

　　隨著住房保障政策實施，2007年推出的限價地將陸續在今年季度預售，今年按規劃將推出450平米限價房；雖然詳細購購細則未出，但還是給了許多購房者美好的期待；對于購房者而言，是購新房、二手房，還是限價房呢？“鏈家地產”市場研發認為，頭先，資金充裕，喜新不喜舊且置業區域在新興區域的，可購新房；不過新房普遍價高，而且隨著城區新房消化以及住宅郊區化，新房將主要集中在郊區等新興區域；其次，具有北京戶口，并符合申購條件的消費者，可爭取購購限價房。目前限價房已確定的購購條件是必須具有北京戶口，符合條件的購房者可爭?。徊贿^，購房者也應有清醒認識，保障住房畢竟量少，2007年北京市新增了52萬人，戶籍人口15.7萬，這部分人都有購房需求，而450萬平米，套均80平米，也不過56000套左右；連每年新增人口也難以滿足；加上供應延后，有需求的消費者不妨以二手房替代；第三，二手房存量大，可兼做過渡及投資，目前城區的房產交易主要以二手房為主，地段及配套俱佳，而且近年房地產市場呈現出新房成交減少，而二手房成交量不斷放大的趨勢，今年房產交易仍會延續這種趨勢。

　　購哪些區域房？以城區、規劃新城、**沿線為導向

　　確定購購二手房的消費者，“鏈家地產”市場研發建議，在選擇區域時，應以城區、規劃新城、**沿線為導向；頭先，城區二手房地段好、配套成熟，特別是公房的小戶型存量比較充裕，比如團結湖、西直門、勁松等區域，非常適合在城區上班的頭次置業者。其次，規劃新城，2007年北京市出臺了十一個新城規劃，新城未來發展布局已然可以預見，比如順義建設多條軌道線，發展空港物流業；通州完善城市功能，在居住以外發展商業以提供更多就業機會等等；購房者都可以對這些區域進行關注。第三，**沿線，07年開通的**5號線掀起了沿線購房熱潮；而今年將會開通**10號線、奧運支線和機場線三條**線，沿線的勁松、團結湖、惠新西街、亞運村等區域將會掀起又一輪**沿線購房熱潮，消費者大可提前在這些區域置業投資。

　　購房注意事項？資金得監管、貸款要趕早、議價需靈活

　　由于今年面臨著不一樣的市場狀況，因此，“鏈家地產”市場研發認為，購房者應因時制宜，應對新形勢。

　　頭先，資金得監管，去年爆發的深圳中天置業事件，再一次暴露了客戶資金缺乏監管的弊端。因此購房者還是應該把資金安全應該放在頭位；目前保障資金完全安全的只有兩種模式，即資金監管和銀行資金托管，這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結，在沒有購賣雙方約定授權的情況下，其他人員均動用不了資金；購房者應盡量選擇設有專用賬戶的經紀公司進行交易，以確保房款安全。

　　其次，貸款要趕早，今年的貨幣政策已經定調為從緊，貸款審批將更為嚴格；如果銀行用完貸款額度后，購房者再想貸款就非常困難；因此貸款要趁早；同時還要注意一些細節問題，比如信用卡資金要按時歸還，防止出現逾期還款現象，個人收入證明要詳細準確，未婚或已婚證明要及早開具，各項身份證明多復印幾份等等。

　　第三，議價需靈活；由于央行頻繁加息，物業稅漸行漸近，部分投資型物業出售的意愿比較強烈，特別是近兩年進入房產市場的投資者，通過房產轉售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點盡量壓價，在博弈中取得一個理想的價位。

　　較后，“鏈家地產”市場研發認為，一年之計在于春，在春節過后對房產市場格局形成理性認知，才能更好的規劃今年的置業計劃；由于年前淡季成交量下降，部分購房客戶產生觀望情緒，但是在旺季到來時，購房者該出手時還是要出手，避免像前兩年一樣貽誤購房時機。 (責任編輯：JN025)

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