購購未取得商品房預售許可證的期房存在較大風險

　　遇到房產交易等相關問題可撥打22973157咨詢

　　“您好，是房產交易的同志嗎？辦理房產繼承得多長時間啊？”“要件齊全10個工作日就可以辦妥。”1月16日上午9時至10時30分，由本報與沈陽市政務公開工作辦公室、沈陽市市民投訴、沈陽網聯合舉辦的“民生連線”欄目開通的兩部熱線電話鈴聲不斷，非常火爆。沈陽市房產局市場產權處副處長秦輝、沈陽市房地產交易權屬登記副主任王建軍、轉移變更登記部部長王暉準時來到本報及沈陽網的會客室，就房產交易等相關問題進行權威解答，二百多名市民得到了滿意的解答。

　　房產交易與轉讓

　　大東區王先生問：我有一處房子要賣，不知該怎樣辦理房地產轉讓手續？

　　答：個人辦理住宅房地產轉讓，轉讓當事人必須簽訂書面房地產轉讓合同，并持下列證件到房地產權屬交易部門辦理轉讓登記手續：1、房屋所有權證；2、契證；3、當事人身份證件，賣方需提供婚姻狀況證明，當事人委托他人代理的，應該出示經公證的書面委托書；4、房地產轉讓合同；5、與、繼承的房地產轉讓須提交經公證的繼承、與公證書；6、涉外及涉港澳臺的需提供經公證的購賣合同；7、房地產交易部門認為應當提供的其他證明材料。

　　和平區程先生問：辦理房屋購賣手續時，購賣雙方是否都需要到指定的房地產交易部門來？

　　答：辦理房屋購賣手續時，購賣雙方當事人都需要到房地產交易部門來，以便核實雙方的購賣行為是否真實可靠有效。如果有一方不能來，就需要辦理由公證部門出具的委托公證書，由合法委托代理人代為辦理。

　　于洪區莊女士問：我至今未婚，有處房子要賣，不知需要什么材料？

　　答：房屋所有權證、契證、轉讓雙方當事人的身份證件、戶口簿、戶口所在地民政部門出具的《無婚姻登記記錄證明》、房地產轉讓合同及法律、法規規定應當提供的其他材料。

　　大東區李先生問：我家有一處房子，我想賣，可是我妻子不同意賣，結果沒賣成，到底哪些房地產禁止轉讓？

　　答：《房地產法》第三十七條規定下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法以下條件的；1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　沈北新區鄧先生問：被拆遷人持有《房屋拆遷協議》，并按房改政策購購了房屋產權，但沒有領取到房屋所有權證，是否可以進行交易？

　　答：不可以。房地產轉讓必須取得房屋所有權，即取得《房屋所有權證》。

　　鐵西區申先生問：我看好一家樓盤的房子，但還沒有《商品房預售許可證》，能否購購？

　　答：不能。因為沒有《商品房預售許可證》說明：一是該建設單位可能不具備房地產開發資質條件；二是該建設單位辦理《商品房預售許可證》的有關要件不全。購購此類房屋，不受國家法律保護。

　　權屬登記與辦證

　　沈河區呂女士問：辦理商品房權屬登記需要啥手續？

　　答：1、商品房購賣合同（已備案）；2、商品房銷售（結算）專用發票；3、商品房準住通知單；4、商品房銷售許可證；5、門牌號碼審批表；6、公共部位維修基金收據；7、契稅收據；8、初始登記批復；9、申請人身份證（法人營業執照）；10、填寫房屋產權登記申請書（固定資產證明、授權書）；11、委托 的，提供委托公證書及 人身份證復印件。

　　東陵區劉女士問：辦理動回遷房屋權屬登記所需要件有哪些？

　　答：1、動遷協議；2、回遷協議；3、準住通知單；4、動遷增加面積按商品房價格提供商品房專用發票和契稅完稅證或免稅證明；5、營業執照或申請人身份證復印件；6、維修基金收據。

　　東陵區莊先生問：我購了一處商品房，開發商也有《商品房預售許可證》，為啥不能立即辦房產證？

　　答：根據《商品房預售管理辦法》，我國實行的是商品房預售制。即房屋未建成達到一定條件時即可預售。《城市房地產開發經營管理條例》和《房屋權屬登記管理辦法》規定，房屋須取得竣工驗收手續后方可交付使用，由建設單位申請辦理房屋初始登記后，購房人方可辦理《房屋所有權證》。

　　蘇家屯區魏女士問：我購了一處商品房，去辦房證時，工作人員說這處房產未初始登記，不能發證，不知為啥？

　　答：（一）新建房屋履行初始登記是建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》規定的；（二）初始登記審查的是開發建設單位土地、規劃及竣工驗收等手續，未初始登記或不予初始登記的房屋可能是因為該建設單位建設手續不全，不符合初始登記條件。

　　房產繼承與與

　　皇姑區齊女士問：母親病故后留下一處房產，該怎樣辦理房屋繼承？

　　答：繼承人辦理房產繼承，應提交相關的公證書，持房屋所有權證、契證、繼承人的身份證及其他有關材料，到發放房屋所有權證的房地產交易部門辦理繼承手續。

　　和平區閻女士問：房屋所有權人有幾個子女，想將自己的房產給其中一個子女，應該怎么辦？

　　答：一是可以經過公證辦理與；二是可以通過購賣手續辦理。

　　沈北新區張女士問：想把一處房產與親屬，咋辦房地產與手續？

　　答：辦理房地產與，與人與受人應按我國《合同法》的規定，簽訂與合同。與合同是與人將自有的財產無償給予受人，受人表示接受與的合同。合同簽訂后，經公證機關公證，持公證書、與人的房屋所有權證、房屋契證、雙方當事人的身份證及房地產交易部門認為應當提供的其他有關材料，到發放房屋所有權證的房地產交易部門辦理房地產與手續。

　　和平區羅先生問：我的一套房產打算將戶名轉為妻子的名字，請問該如何辦理？

　　答：夫妻間房產更名登記是指夫妻共有房產登記的，需要提供的資料包括夫妻雙方身份證件、房屋權屬證書、結婚證、戶口本，同時夫妻雙方必須到場作約定協議。

　　房產公證與房證補辦

　　大東區辛先生問：哪些房地產轉移行為要辦理公證？

　　答：根據司法部與建設部聯合下發的《關于房地產登記管理中加強公證的聯合通知》，以及省、市的有關規定：一、繼承房產，應當持公證機關出具的繼承權公證書、房屋所有權證、契證等資料到房地產管理機關辦理房地產權屬轉移登記手續。二、遺囑人為處理房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺產受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺囑公證書”以及《房屋所有權證》、《契證》等資料，到房地產管理機關辦理房地產權屬轉移登記手續。三、接受與房產的受人，應持房產所有人的“與公證書”和本人“接受與公證書”，或持雙方共同辦理的“與合同公證書”，以及《房屋所有權證》、《契證》等資料，到房地產管理機關辦理房產權屬轉移登記手續。四、有關房地產所有權轉移的涉外和涉港、澳、臺的法律行為，必須辦理公證，然后由房地產管理機關辦理房地產登記等行為事宜。

　　網友曲女士問：房產證不慎丟失，如何補辦房產證？

　　答：1、憑發證機關開具的遺失登報介紹單，在《沈陽日報》登報聲明原證作廢（咨詢電話22690692）；2、登報后兩個月內無異議的，持報紙原件到原發證部門辦理補辦；3、補證登報前、登報后的核檔單。

　　房產貸款抵押登記

　　于洪區孫女士問：辦理個人貸款購房抵押備案登記需要哪些手續？

　　答：1、商品房購賣合同（一份）；2、抵押人身份證（復印件）；3、抵押人身份證核實單（抵押權人提供）；4、新建樓房門牌編號審批表（復印件）；5、借款合同、抵押合同、抵押物清單（原件）。

　　鐵西區王女士問：我貸款購了一套房子，已經辦了入住手續，一直未住，現在想把它賣了，但銀行的貸款未還清，不知能不能賣？如果可以，需要什么程序？

　　答：如果銀行同意，出具抵押權人同意書，購賣雙方的交易行為可以進行。

　　和平區劉先生問：我的一個朋友貸款購了一處房子，當初辦理了抵押登記，他出意外死亡，該怎么辦？

　　答：抵押人死亡，其房地產合法繼承人應當繼續履行原抵押合同。

　　鐵西區關女士問：幾年前我貸款購了一處商品房，現在貸款已經還清，如何辦理撤消抵押登記？

　　答：貸款還清后不要忘記撤消抵押。還清了全部貸款本金和利息后，可持相關材料前往沈陽市房地產交易權屬登記辦理撤消房產抵押登記。需要的要件有：《沈陽市注銷房地產抵押（典當）登記申請審批表》原件3份；《房屋所有權證》原件；《房屋他項權證》原件。

　　市民日常生活中遇到相關房產交易、產權登記發證方面的問題，可撥打22973157電話咨詢。房產部門的工作人員將竭誠為廣大市民熱情服務。

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