商品房的利潤空間

　　有多年房產開發經驗的某開發公司總經理告訴筆者，房地產開發市場有很多不可預知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市場因素等，如果前期沒有充分估計，就有可能增加3％－5％的成本，利潤如果低于8％就可能賠錢。一個規范的開發商，利潤空間也就在3％至20％之間，如果運作得好，能達到15％或更高一些。據筆者了解，各開發商對自己項目的利潤情況均諱莫如深，幾乎每位被采訪對象都打起了誑語∶“不可說，不可說。”

　　五次砍價機會

　　房產開發商的“誑語”是有道理的，3％至20％的利潤空間為消費者砍價提供了豐富的想象力。一位業內 人士告訴我們，對于消費者而言，他們有5次砍價機會。一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發商往往有一些優惠，但是這種優惠是和期房的升值預期掛鉤的。由于從期房到現房，房價漲幅一般在10％左右，所以優惠幅度一般被控制在10％以內；二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；三是團體購房時，因為開發商不僅節約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，當然會讓利銷售；四是購尾房可以得到優惠。一般來說，開發商為了盡快收回資金或為下一樓盤做宣傳，會將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優惠；五是已經購了房的業主，您再帶一個客戶來購房子，一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報，至于優惠的具體形式則視情況而定，比如轉變成物業管理費或者通過其他形式體現出來。

　　不要一味追求砍價

　　但是，正如人們常說的那樣，“天下沒有免費的午餐”，如果消費者一味追求砍價，價是砍下來了，恐怕是得不償失。某樓盤的銷售部經理張小姐對購房如何拿到折扣深有體會：“如果樓盤砍價空間很大，就意味著它有一些不規范的隱患存在。”張小姐的話雖有以偏概全之嫌，但她道出了行業內的公開秘密：暗箱操作的機會很多。對于一個具體的房地產項目來說，從拿地、立項，到較后的開工、銷售，有一個漫長的過程，任何一個環節出現了問題，其整體利潤肯定會受到影響。因此，既然開發商費盡了周折才能完成一個項目，如果沒有特殊原因，他們是不會愿意廉價賣房的。來自省市消協的統計分析顯示，在受理的商品房質量投訴中，近60％的案件與業主片面追求折扣有關。由于一味地追求低價，開發商為了自己的利潤，只好在房屋質量和售后服務上做文章。

　　如何吃“折扣”

　　據業內人士介紹，正在熱銷的樓盤一般不會打折。但只要購房者下足工夫，還是能拿到折扣的。某樓盤銷售部經理透露，這個工夫來自兩個方面：頭先，購房前一定要多了解這個項目及它周邊項目的情況，包括價位、性能，做到有自己的心理價位和心理預期；其次，要盡可能取得手“優惠情報”。一個樓盤如果出現了大的優惠，一般情況下只有兩種可能，要么開發商急需一大筆資金，這時會有好的促銷政策；要么是清盤，處理尾房。而這些信息，一般購房人不可能直接了解到。因此，如果你對某個樓盤情有獨鐘，不妨多花些工夫了解一下“內部情報”。

【編輯：三色石】

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