近日，筆者走訪了不少樓盤的銷售現(xiàn)場，就同一樓盤不同購房者購購的真實價格這一問題進行采訪。有趣的是，許多購房者對自己的購房價格三緘其口，而不同的購房者對同一房產(chǎn)也能得到不同的報價。種種跡象表明，房地產(chǎn)價格存在較大的彈性空間。

　　但是，不是所有的購房者都能吃到房價折扣這塊“蛋糕”，許多人稍不注意就會成為“冤大頭”。那么，房價的正常打折范圍有多大？購房人如何砍價較有效？如何能購到較劃算的商品房？

　　商品房的利潤空間

　　有多年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的某開發(fā)公司總經(jīng)理告訴筆者，房地產(chǎn)開發(fā)市場有很多不可預知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市場因素等，如果前期沒有充分估計，就有可能增加3%—5%的成本，利潤如果低于8%就可能賠錢。一個規(guī)范的開發(fā)商，利潤空間也就在3%至20%之間，如果運作得好，能達到15%或更高一些。據(jù)筆者了解，各開發(fā)商對自己項目的利潤情況均諱莫如深，幾乎每位被采訪對象都打起了誑語∶“不可說，不可說。”

　　五次砍價機會

　　房產(chǎn)開發(fā)商的“誑語”是有道理的，3%至20%的利潤空間為消費者砍價提供了豐富的想象力。一位業(yè)內(nèi) 人士告訴我們，對于消費者而言，他們有5次砍價機會。

　　一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠是和期房的升值預期掛鉤的。由于從期房到現(xiàn)房，房價漲幅一般在10%左右，所以優(yōu)惠幅度一般被控制在10%以內(nèi)；

　　二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；

　　三是團體購房時，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當然會讓利銷售；

　　四是購尾房可以得到優(yōu)惠。一般來說，開發(fā)商為了盡快收回資金或為下一樓盤做宣傳，會將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優(yōu)惠；

　　五是已經(jīng)購了房的業(yè)主，您再帶一個客戶來購房子，一些開發(fā)商也會提供一些優(yōu)惠措施作為回報，至于優(yōu)惠的具體形式則視情況而定，比如轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理費或者通過其他形式體現(xiàn)出來。

　　不要一味追求砍價

　　但是，正如人們常說的那樣，“天下沒有免費的午餐”，如果消費者一味追求砍價，價是砍下來了，恐怕是得不償失。

　　某樓盤的銷售部經(jīng)理張小姐對購房如何拿到折扣深有體會：“如果樓盤砍價空間很大，就意味著它有一些不規(guī)范的隱患存在。”張小姐的話雖有以偏概全之嫌，但她道出了行業(yè)內(nèi)的公開秘密：暗箱操作的機會很多。

　　對于一個具體的房地產(chǎn)項目來說，從拿地、立項，到較后的開工、銷售，有一個漫長的過程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，其整體利潤肯定會受到影響。因此，既然開發(fā)商費盡了周折才能完成一個項目，如果沒有特殊原因，他們是不會愿意廉價賣房的。

　　來自省市消協(xié)的統(tǒng)計分析顯示，在受理的商品房質(zhì)量投訴中，近60%的案件與業(yè)主片面追求折扣有關(guān)。由于一味地追求低價，開發(fā)商為了自己的利潤，只好在房屋質(zhì)量和售后服務上做文章。

　　如何吃“折扣”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，正在熱銷的樓盤一般不會打折。但只要購房者下足工夫，還是能拿到折扣的。

　　某樓盤銷售部經(jīng)理透露，這個工夫來自兩個方面：頭先，購房前一定要多了解這個項目及它周邊項目的情況，包括價位、性能，做到有自己的心理價位和心理預期；其次，要盡可能取得手“優(yōu)惠情報”。一個樓盤如果出現(xiàn)了大的優(yōu)惠，一般情況下只有兩種可能，要么開發(fā)商急需一大筆資金，這時會有好的促銷政策；要么是清盤，處理尾房。而這些信息，一般購房人不可能直接了解到。因此，如果你對某個樓盤情有獨鐘，不妨多花些工夫了解一下“內(nèi)部情報”。

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