記者分別采訪了順義、通州、懷柔一些出售農家院的商家，他們多數是由公司向鄉政府承包土地，轉而開發出售的。記者采訪中發現，商家打出的廣告絕大多數為出售農家院，而仔細詢問購購細節時，購購實為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院，銷售開發已形成了一定規模。同時，這些農家院都形成了小區，擁有統一的物業，更好地方便居住者。

　　農村跟風城市，房價大幅提高

　　懷柔的一處農家院小區，開盤售價按照建筑面積計算3000/平方米———3500/平方米，建筑面積100平方米到300平方米不等，與投資方簽訂50年使用權的合同，可以拿到鄉政府的產權，也就是小產權房。此處農家院的水電與普通住房相同，由市政統一供給，而取暖采用燒天然氣的壁掛爐。同時，這個農家院附近餐飲、購物等基礎設施建設基本完成，較為方便。這樣算來，整個院子也需要至少30萬元的投入。跟著城市房價猛漲的東風，農村房價也大幅提高。

　　十年前，一個一畝左右農家院只需要五萬元左右，而今漲到30萬左右。這一方面受到了房價普遍增高的影響，另一方面，交通越來越便利，基礎設施建設日趨完善，都是提高農村房價的重要原因。加之，十年前選擇到城市近郊農村購農家院的多為明星、大款作休閑、度假用，而今更多老百姓選擇農家院作為住房，需求的增加使農家院火了一把。

　　商家不斷出新，購家眼花繚亂

　　面對良好的商機，商家用盡了心思吸引消費者。除了承諾良好的物業服務，方便的基礎設施之外，通州一處靠近高爾夫球場的農家院，面積1畝的農家院每年租金1萬元，十年起租。與此同時，購房者即成為高爾夫球會員，一次性租滿30年，可享受全國部分旅游城市別墅的定期免費居住。開出這樣的優惠條件，想必許多消費者都會動心。

　　由于我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的購賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，購購到的房屋實則為小產權房，即城里人在鄉下購房時，拿到的村里或是鄉里的產權。小產權房實際上沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。顯然，在現行政策下，“小產權房”無疑屬非法之列。

　　這樣一來，商家只有更優惠、誘惑的條件才能吸引更多的消費者。順義和懷柔的一些農家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購購農家院的品。同時，有些商家也利用蔬菜大棚鉆政策的空子。

　　蓋房子也有新花樣

　　順義的農家院廣告中寫明附蔬菜大棚，整個院子有560平方米左右，房屋建筑面積達260平方米，19.8萬元擁有25年的使用權。但是，房屋建造卻緊貼大棚，幾乎進到大棚內部。負責人沒有明確說明這樣做的原因，只說土地開發是以荒地改造的名義進行的。其實這些房屋并非建造在宅基地上，實為非法建筑，只能依附于大棚。

　　謹慎思考冷靜購購

　　許多農家院的建設用地都并非宅基地。如上文提到懷柔農家院，即為旅游建筑用地。負責人解釋說，是旅游活動中需要一定的建筑，因此建起了房屋。同時，絕大部分的農家院都拿不到國家產權，這些房屋即使可以拿到產權也都是小產權房。實質上，這樣的房屋做居住用是不合法的。一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。

　　面對越來越多的優惠、誘惑，消費者在購購、租賃時更要擁有清晰的頭腦。不能盲目追“熱”，要注意所購置的房屋是否符合國家相關政策和法律規定。在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者在簽署合同時一定要看清租期，切莫認為租期越長越好。

　　許多人購購房屋后想要對房子進行改造，這也是不可以的。即使擁有房屋的合法使用權，翻建房屋也是不受法律保護的。筆者建議，在選擇到周邊農村居住生活之前，應事先查詢相關法律法規，必要時，咨詢業內人士及法律工作者.(編輯：陳蝶） (責任編輯：JN040)

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