宏觀樓市

　　樓市價格怎么走

　　通過本刊對天津各大顧問行的所做的調查，今年天津的新房市場價格仍然會走高，據合富輝煌的數據表明，預計新房市場房價預計增幅10.1%。房價上升，從宏觀層面來看，天津宏觀經濟的高位持續走好、北方經濟地位的確立、濱海新區納入國家發展戰略以及天津城市化進程的加快等等都為本地房地產市場的良性發展提供了堅實的基礎，這種種利好因素也成為房價上漲的主要因素。從微觀來看由于土地政策的日益從緊導致土地成本大大提高，同時拆遷成本的增加、項目配套的提升、房屋品質的提高，商品房價格會必然走高，這也是房價上升的一個客觀因素。而二手房市場，預計今年的增幅會與新房持平。因此，上述各種因素是支持今年房價只升不落的判斷。

2008年奧運會后天津樓價會降嗎

很多百姓都在熱切關注奧運會與天津樓市的關系，甚至主觀的認為2008年后，天津房價就會跌下來。而天津地產相關專家告訴本刊，08奧運與天津樓市關系不大，"降價一說"實為空想，雖然外國某些國家會有此情況發生，但大多有其客觀條件。相反，奧運經濟帶來城市市政建設更新更好，相關配套完善，也相應會帶動樓價的上漲。因此，建議大家，如果有剛性需求的購房人，在當下購或許是不錯的時機。

樓價為什么這么高

開發商經常說"房子貴，是因為土地稀缺、土地貴造成的"，那么到底是不是呢？天津的土地平均價格在2003~2004年一年之間增長了13個百分點，2006年上半年天津市內六區平均樓面地價3079元/平米，再加上建安成本、大小配套、開發商的運營成本等，較起碼也要在5000元/平米左右，因此，歸根到底還是因為成本提升導致了房價的居高不下。很多人認為房地產是暴利行業，業內人士認為其實不然，這個行業的平均利潤率在10-15%左右，是比較合理的利潤空間。

政府的調控會加大力度嗎

自2006年以來，國家就一直在樓市方面加大調控力度，也出臺了如"國六條"、"70、90"這樣的政策，而2007年兩會期間，房價，也再次被推到了前臺，使之成為全民話題。據本刊判斷，就國家而言，房價調控將一如既往，而天津市政府也會堅定不移的執行國家的政策，在4月13日召開的天津市政府常務會議上，天津市國土資源和房屋管理局局長吳延龍介紹，今年一季度，綜合地價增幅同比下降3.28個百分點。這些監測結果表明天津調控土地市場已見成效，地價上漲控制在較為合理的范圍內。但，廣大購房者要明白一點，國家的調控，不是為了使房價下跌，而是使其穩步增長，放緩樓價的增長速度。

2007年哪里會拆遷

據本刊調查，目前已知的拆遷計劃有河北區東起永強胡同，西至天泰路、南至現狀福嘉園小區，北至津浦南路及規劃路將實施動員拆遷，此外，**3號線河西段拆遷工作也已正式啟動，涉及范圍為河西區德才里2-12號樓房、德才里平房、河西區吳家窯88、90號樓房、吳家窯大街70號3-6門樓房及范圍內公建單位，河東區東縱快速路沿線、二號橋平房也有拆遷計劃。其它計劃，目前天津市國土資源局拆遷辦暫未對外公布。

　　新房

環外置業，梅江，城市，優缺點

到底選哪個區域，關鍵看是否符合自己的日常生活需求，盡量不要盲從。梅江優點：環境優美，區域內道路交通發達，項目的品質比較高；缺點：目前配套不完善，入住率比較低導致居住氛圍不濃厚，缺乏大型的商業。市優點：配套完善，生活氛圍濃厚，日常的生活可以在很小的范圍內得到滿足；缺點：由于車流量大，周邊的交通比較擁擠，社區環境很難跟一些遠離市的項目相比；升值空間相對較小。環外優點：由于多數是新興居住區，整體環境規劃很好，比較適宜居住，并且價格相對市區會低很多，升值空間較大；缺點：配套緊缺，遠離市區，所以出行只能依賴自駕車，間接的提高了生活成本。

小戶型分布，總價款如何

目前天津市的小戶型分布并不集中，各個區域零散分布，和平區的誠基，面積40-60平米不等，總價格在46-57萬元。河東區大直沽街與紅星路交口的都市亮點（初次置業注意事項

對于初次置業者，一般都對區域、產品以及開發商不了解，建議先對區域進行個簡單的了解，看看自己想要購房的區域有沒有存在一些自己不能接受的問題，另外可以對區域內的產品進行逐個對比，包括價格、房型、配套等，從中選擇較適合自己的。較好在選定項目之后，仔細的考察一下規劃和建筑設計方案、開發商資質、施工單位資質、物業管理公司等內容，這些都會影響今后房子的居住質量。另外，初次置業者多數是年輕人，剛工作不久，積蓄不多，因此在購房時應該量力而行，不要追求一步到位，盲目的求大求豪華，以免給自己造成巨大的經濟壓力。年輕的初次置業者還可以考慮二手房，目前天津市一些二手房一般面積都比較小，總價相對會低一些，購購后不至于造成巨大的經濟壓力。

驗房時應注意什么問題

1、仔細察看驗收房屋地面和頂上有無裂縫，與房間橫梁平行的裂縫，問題不大，不存在危險，簡單修補一下就可以了，如果是裂縫與墻角或者橫梁呈現出一定的角度，則說明房屋存在著較嚴重的問題。

2、在驗房期間較好選擇一個雨天，這樣可以檢查一下房屋是否滲漏，仔細看一下墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應察看一下衛生間、陽臺等處的管道接口是否有滲漏的現象。而且在雨天窗戶的氣密性好壞可以表現的很明顯。

3、在驗房時，可以帶個小錘輕輕敲擊樓道、房間等的墻壁，如果有超過兩個地方呈現中空聲，說明墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，這直接說明房屋存在質量問題。

4、房子的細節也是很重要的，比如樓梯的寬度大小，電梯運行的穩定性等，消防安全設施是否完善等，這些雖然是小事，但也直接影響著以后的生活，甚至會給以后的生活帶來極大的麻煩。

5、進入房間后可以關上門大聲說話看看在其它房間能否聽到聲音，隔音效果越好說明房屋質量越好。另外還可以通過用力去跺樓板，感受一下震動情況，來測驗一下樓板的承受能力，如果震動很大，說明承受力較小。

戶型挑選注意事項

選擇戶型時，購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序，有利于購房時做出正確的選擇。一般人們在購房時，所考慮居室各部分的優先性是：一是客廳，包括廳的面積、布局等；二是主臥室，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環境。第五才是次臥室（書房、客房）；較后考慮陽臺。客廳是全家人的起居活動同時也是對外接待的。所以客廳的布局選擇至為關鍵。客廳選擇的個條件是要正正方方。現在樓宇設計出現了大量的45度的設計，這種設計面積利用率低，實用率也不高，較好不要選擇。其次是廳與臥室較好分開，可使臥室私密性得到保證，廳與臥室功能不會相互干擾，其合理性是顯而易見的。目前市場上出現了大量的全框架設計，里面沒有什么承重墻，這種可調節性給予了布局的改良留了很好的空間。

　　二手房

如何選擇誠信中介

頭先應具備相應資質。正規的中介公司及其下屬的分支機構，應具備主管部門頒發的《營業執照》、《房地產經紀機構資質證書》和《房地產經紀機構分支機構資質證書》，其中資質證書是行業管理部門頒發的，對保證中介機構的可靠性很有作用，同時，中介公司還必須具有一定數量的持有權威機構頒發的《房地產經紀人資格證》的專業人員。其次應有良好的行業口碑，誠信中介合法經營，市場口碑都比較好，因此可以通過一些渠道了解某個中介公司的口碑。第三就是經營規范，嚴格按照市場規律辦理，不因"小利"危害戶主利益，做到不亂收費，透明經營。據了解，今年1月29日起，全市范圍內二手房交易資金全面納入代收代付監管服務系統。購賣雙方進行二手房交易，由國土房管部門通過與銀行結算系統網絡對接，直接將交易資金鎖定,保障了房屋交易價款和交易稅費資金流從房屋交易進件之初到交易手續結束全過程、動態、及時的監管，從而有效地避免房屋購賣交易資金往來由于第三方代理而造成占壓、挪用等行為。

【鏈接】交易資金代收代付服務是指通過政府行政管理網絡平臺與銀行結算系統"后臺對接"，購賣雙方資金往來可以不再通過中介機構，而是以銀行結算方式代收代付。實現了對房屋交易價款、土地出讓金、契稅、轉讓手續費、印花稅、產權登記費等資金流從進件之初到交易手續結束的全程動態實時監管，保證了交易資金一次進帳、全市聯網、分類監管、安全支付，制止了中介吃"差價"和積壓房款等違規行為，從而保障了房屋交易安全，維護了購賣雙方合法權益。

與中介過招需要注意什么

與中介打叫道，俗話說的好，還是多留個心眼。頭先要了解一下中介的資質，這樣就有了安全的保障。其次要認真審核合同，你可以在交易之前帶上身份證到交易的檔案查閱室付費查閱產權情況，付點手續費，但能避免以后很多麻煩．第三詳細明確交易步驟，什么時候簽合同，什么時候交易過戶，什么時候交房，具體付款的時間，做到心中有數，第四親自考察房屋情況，不要中介說什么自己信什么，所謂"眼見為實，耳聽為虛"是非常有道理的。較后就是如果可以，中介費用可以分兩次付，簽合同時付一半，交房時付一半，這樣中介辦事會更盡心。

違規中介的慣用伎倆

常見的違規操作方式有：一、賺取差價。一些中介公司低價購進房源，然后高價售出，賺取其中的差價。二是現金收房。常看到一些小的中介公司寫著現金收房，他們利用這種優勢條件在交易過程中壓低房價。三是騙取定金，在房屋沒有簽訂相關手續時，不能按照中介的要求交納一定數額的定金，以防上當受騙。四是一房多賣，有些中介會把一套房子同時賣給幾

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