是老夫婦以兒子的名義貸款購的房，還是如兒媳所說，是老夫婦在小兩口結婚前給兒子置辦的婚房？兒子因病去世后，七旬老夫婦和兒媳因為這套房產鬧上了法庭。日前，這起財產糾紛案經過二審已得出結論。

　　近年來，老人以兒女名義購房引發的糾紛不斷增多，如何避免這種“房產大戰”？本報請來律師為您支招兒。

　　典型案例

　　以二兒子名義貸款購房

　　兒死后與兒媳對簿公堂

　　原告老夫婦的老先生現年72歲，老太太68歲。因房產糾紛，他們攜大兒子將二兒媳和孫女告上法庭。

　　原告方訴稱，1999年10月，他們全家決定購房，因為二老年紀較大，大兒子又患有精神疾病賦閑在家（患病前曾有收入），當時便以未婚的二兒子名義購購了位于武清區楊村的房產一套。購房時，老人以家庭存款交納了頭付款100800余元，后期的月供均由老兩口如期到銀行交納。

　　2000年5月，二兒子與張平（化名）結婚，小兩口到新房居住，去年4月，二子因病去世，因認為兒子去世后二兒媳將房門換鎖，將房屋據為己有，二老攜長子將兒媳與孫女一并告上法庭，訴求法院認定老人全家出資以二子名義購房的事實，請求法院判令這套房產歸老人一家所有。

　　采訪中，老先生稱，訴爭房的頭付款是全家的積蓄，后期的月供是自己和老伴兒交的，銀行的工作人員可以證明。二兒子結婚前，他們曾當著親朋的面跟二兒子和兒媳提出房屋雖是給小兩口結婚居住，但只是借住關系，日后小兩口有經濟能力了還應自己購房。“當時他們也都同意了才住進去的，沒想到現在鬧成這樣。”對于現在的僵局，老先生顯得頗為無奈。

　　庭審中，被告二兒媳辯稱，訴爭房屋并非老人所述是借住關系，而是老人為兒子購置的婚房，根據相關法律，即使由二老出資購購，也應視為其夫的婚前個人財產。現丈夫去世，這套房產應以丈夫遺產的名義，按比例與老人共同繼承。

　　【一審判決】

　　為老人全家共有財產

　　一審法院經過審理，認定了購房時二位老人已經退休，長子沒有固定工作，以二子名義購購的事實，同時查清購房時使用了老人二子的住房公積金42000元，頭付款為家庭積蓄交納，余款為老人交納，現房貸已經全部還清等事實。

　　根據購房、還款票據及相關人員的證言等證據，法院認為該房雖為老人二子結婚后居住，但應視為老人全家的家庭共有財產，應由家庭全體成員（老人與兩個兒子）按比例分割。其二子分得的部分應視為二子的遺產，由老人與二兒媳、孫女繼承。

　　鑒于訴爭房屋市值30萬元，法院判令兩位老人和二子每人享有8萬元，長子由于患病后沒有固定收入，享有6萬元。對于二子享有的8萬元，法院判令此遺產由二老和兒媳、孫女共同繼承，每人繼承2萬元。

　　【二審判決】

　　視為其子個人遺產

　　判決得出后，二兒媳不服，攜女兒提起上訴。二審法院受理后，經審理認為訴爭房屋購置于死者結婚前，產權證也載明房屋的所有權人為死者一人，僅以兩位老人提供的購房票據、還款憑證等證據即認定房屋為老人全家的共同財產，此做法的法律依據不足。

　　據此，二審法院根據《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》中的“父母為雙方購房用于結婚之用，除非有明確表示，否則該房應當認定為對自己子女的與”的規定，認定了訴爭房屋為死者生前的個人財產，判令該房產由死者的妻子與父母共同繼承，由于死者女兒尚未成年，予以照顧。

　　由此，二審法院終審判決撤銷原審法院判決，將訴爭房屋判給老人的兒媳與孫女共同居住，由居住人給付老人應得遺產10萬元。得到終審判決后，老人不服，目前已經提起申訴。

　　律師析法

　　這是一起典型的以親人名義貸款購房，后又因權屬問題發生糾紛的案件。房地產，用法律術語講就是《物權法》中的不動產，《物權法》的出臺對房地產糾紛具有重要的指導意義，那么，《物權法》對于這種以他人名義貸款購房的情況又是如此認定的呢？

　　《物權法》明確規定，不動產的所有權以登記為準

　　王律師介紹，按照我國剛剛實施的《物權法》的規定，不動產的所有權以登記為準。按照《物權法》第十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。

　　根據該條法律規定，房屋權屬證書即產權證作為不動產物權的憑證，具有對抗其他一切證據的效力，即其他任何證據均不能否定房屋所有權為產權證上登記的所有權人所有的事實。即使所有權人本人否認，如果不能得到利害關系人的認可，仍然不足以否定權屬證書的記載。

　　本案中，雖然事實上很有可能確實是老人全家以二兒子名義購購的訴爭房屋，但當時沒有留下任何書面協議，即使有關于房屋真正出資人以及房屋歸屬的書面協議，如果沒有作為利害關系人的兒媳的書面認可，這個協議仍然只能約束老人和其子女，而對于包括兒媳在內的其他人均沒有約束力，所以，老人還是無權對該訴爭房主張所有權。

　　房屋登記在兒子名下，老人維權“不占理”

　　王律師介紹，不動產登記具有國家公信力，在沒有依法撤銷之前，任何人都有理由相信其真實性和合法性。

　　本案中，訴爭房既然已經登記在了老人的二兒子名下，他人自然有理由相信該房屋為老人的二兒子所有。老人雖然出示了一些當時購房的出資證明和還貸證明，但這些證據至多只能證明老人對子女的與或對子女享有債權，即借錢給兒子用于購房，而無法證明自己對該房享受所有權或享有共有權。

　　因此，老人的二兒子去世后，該房當然就應當作為其遺產由他的法定繼承人依法繼承，但是，如果沒有任何關于與的證據，而老人又否認與的事實，那么，老人可以主張這部分出資屬于借款，憑借當時與此有關的書面憑證要求其他繼承人承擔他們應當承擔的債務份額。只要沒有超過訴訟時效期間，如果不能通過協商解決，老人就可以依法提起訴訟，請求法院判決其他繼承人在繼承的財產范圍內承擔自己應該承擔的債務份額。

　　老人在產權證上“露臉”，出糾紛后風險可降低

　　王律師表示，如果如本案中的老人所稱，房屋確為全家積蓄購購，那么，還有一種方式可以參考，那就是購房時在房屋產權證上同時登記自己和二兒子的名字，這樣房屋就為他們共有了。日后，一旦因為房屋的所有權歸屬發生糾紛，因為對該房產享有共同所有權，老人的風險可以降低。

　　王律師同時表示，根據《物權法》的相關規定，共有人對共有關系約定不明的，如果屬于家庭關系，視為共同共有關系，共有人對共有財產共同享有債權、承擔債務。

　　王律師介紹，如果老人不得不以子女的名義購房，較好同時登記為房屋的共有權人，這樣就可以更好地維護自身的合法權益，因為根據《城市房地產管理法》第三十八條規定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓。

　　但應當注意的一點是，盡管《物權法》第十九條規定對真正的房屋所有人進行保護，但在生活中，較好避免以他人名義購購房產。一是因為如果真正的權利人沒有登記為共有權人，就無法主張權利；更重要的一點是，根據《物權法》規定，當產權登記證明上的房屋所有人把房屋出賣給第三人時，該第三人就可以取得房屋的所有權，而原來真正的權利人就不能向該第三人主張返還了。

　　也就是說，無論登記的權利人是否為房屋的真正權利人，與他交易的第三人都取得了該房屋的所有權。所以，大家在購購房產時，一定要重視產權登記這一步驟，不可馬虎，因為它是享有權利的證明和保障。

　　欲防日后糾紛可先簽協議

　　王律師說，老人購房較好購購現房，為防止產生糾紛，他建議，老人以子女的名義購房時，應該與負責辦理抵押貸款的子女簽訂一份書面協議，在協議中明確說明該房屋雖以子女的名義貸款購購，但全部房款均由老人支付，后期還貸也都是由老人交付。待全部貸款還完后，再由子女辦理與手續，將房產轉讓給老人，然后到房管部門辦理過戶手續。這樣，房屋就歸老人所有了。

　　但是，需要注意的是，這種約定只具有內部約束力，即對在該協議上簽字的人具有約束力，如果發生糾紛后，如兒媳、女婿、債權人等利害關系人未在協議上簽字或有其他方式書面證明，則該協議對利害關系人沒有約束力。

　　所以，只要沒有書面證據證明利害關系人對協議內容予以認可，則利害關系人可通過法律途徑維護自己的合法權利。

　　名詞解釋

　　【物權】指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外的物。制定物權法，對明確物的歸屬、充分發揮物的效用、維護經濟秩序、促進社會主義現代化建設具有重要意義。

　　【異議登記】

　　指利害關系人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動產登記簿上的權利人的權利，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。

　　【共有】

　　指兩個以上的自然人或者法人對一項財產共同享有所有權。共有關系可以依照法律規定發生，也可以根據合同約定發生。依照民法通則的規定，共有分為按份共有和共同共有。

　　【善意取得】

　　指為了保護正常交易而設立的一項法律制度。如甲把借來的自行車當作自己的自行車出賣給乙，乙不知該自行車是甲借來的，這時乙是善意的購購人。構成善意取得，必須符合法律規定的各種條件。

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