通脹趨勢(shì)下哪些房產(chǎn)值得投資

　　房產(chǎn)投資獲得收益的方式主要是兩種，一是購(gòu)購(gòu)后出租以獲得長(zhǎng)期的租金收益；二是通過(guò)轉(zhuǎn)售獲取購(gòu)入賣出的差額；樓市投資產(chǎn)品主要有住宅、寫字樓、商鋪；從投資額來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，投資額從低到高分別為住宅、商鋪、寫字樓；投資風(fēng)險(xiǎn)從低到高分別為住宅、商鋪、寫字樓；單純從率來(lái)比較，北京市住宅的率一般在5%—7%，商鋪在8%—10%，寫字樓7%—12%，寫字樓收益較高，但是風(fēng)險(xiǎn)也較高。綜合投資額、市場(chǎng)波動(dòng)、專業(yè)程度，建議普通的投資者選擇住宅投資；以下的三類區(qū)域可以關(guān)注。

　?。?）關(guān)注租金回報(bào)較穩(wěn)定的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域；例如團(tuán)結(jié)湖、紫竹橋區(qū)域；支撐因素有三點(diǎn)，，傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域存量房充足，便于投資者進(jìn)行選擇；，租賃需求旺盛，可以兼顧穩(wěn)定的租金收入以及盡可能減少空置期；第三，熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)補(bǔ)漲趨勢(shì)，可以為投資者帶來(lái)額外的增值空間。

　?。?）軌道交通沿線房產(chǎn)升值空間依然較大；例如5號(hào)線經(jīng)過(guò)的方莊、小關(guān)、和平里等區(qū)域，4號(hào)線經(jīng)過(guò)的馬家堡等區(qū)域；這是因?yàn)?，，軌道交通?duì)于人氣及各項(xiàng)配套起集聚的作用，可拉動(dòng)沿線房?jī)r(jià)快速上漲；，軌道交通沿線房產(chǎn)往往出租收益穩(wěn)定，空置期短。

　?。?）四環(huán)至五環(huán)間將是京城未來(lái)發(fā)展，如朝青、清河等區(qū)域，是房產(chǎn)投資的新興區(qū)域。理由有三，，北京城市化采取“攤大餅”方式，即以環(huán)線為依托發(fā)展城區(qū)，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)而言，四環(huán)至五環(huán)是發(fā)展的；，四環(huán)至五環(huán)是未來(lái)土地供應(yīng)區(qū)域，也是住宅產(chǎn)品投放區(qū)域；第三，四環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)處于高位，上漲空間很難顯現(xiàn)，而四環(huán)至五環(huán)間房?jī)r(jià)具有較大的上漲空間；投資者應(yīng)該在低位時(shí)予以把握。

　　投資二手房，關(guān)注區(qū)域五大點(diǎn)

　?。?）區(qū)域規(guī)劃。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化現(xiàn)象日益明顯，區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)影響至關(guān)重要，尤其是交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的影響更為突出。例如，馬家堡區(qū)域在建**4號(hào)線及規(guī)劃的十幾萬(wàn)平米商業(yè)用地，將區(qū)域人氣帶動(dòng)到近幾年來(lái)的一個(gè)峰值；“亦莊新城”規(guī)劃讓亦莊周邊區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)幾乎起死回生；東鐵匠營(yíng)將建限價(jià)房的消息傳出后，區(qū)域關(guān)注度驟然提高，為區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)了新的契機(jī)。因此，區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產(chǎn)較新動(dòng)向都是影響區(qū)域二手房?jī)r(jià)值的利好因素。

　?。?）增量房市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域增量房市場(chǎng)對(duì)存量房市場(chǎng)的影響是一分為二的，頭先增量房會(huì)帶動(dòng)區(qū)域新一輪的開發(fā)建設(shè)，有助于區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，提升區(qū)域影響力，從而影響存量房市場(chǎng)價(jià)值提升；其次，增量房供應(yīng)增加緩和了區(qū)域房產(chǎn)供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，從而給存量房市場(chǎng)造成一定沖擊。因此，投資二手房頭先要考量區(qū)域增量房市場(chǎng)，分析增量房對(duì)自身投資的二手房影響更傾向于哪個(gè)方面。例如，自身投資的二手房類型與區(qū)域增量房的主要定位不宜相沖突等。

　　（3）在售商品房?jī)r(jià)格。由于一二手房的聯(lián)動(dòng)作用，區(qū)域在售商品房市場(chǎng)的價(jià)格檔位對(duì)于區(qū)域二手房的影響非常大。例如，高端樓盤星河灣入市影響整個(gè)朝青板塊住宅市場(chǎng)規(guī)格提升一步；清河板塊在售商品房以中高端住宅為主，一二手房?jī)r(jià)差過(guò)大導(dǎo)致區(qū)域二手房?jī)r(jià)格上漲明顯。但這種影響只會(huì)發(fā)生在某一特定時(shí)間，歸根結(jié)底，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格起決定影響得還在于供求關(guān)系。

　　（4）區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格 “位態(tài)”。同樣作為二手房成交的成熟熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格所處的“位態(tài)”也會(huì)有所不同，而還處于較低“位態(tài)”的區(qū)域，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)處于追漲狀態(tài)。例如，2005年全年北京市二手房均價(jià)達(dá)到6033元/平米，而方莊區(qū)域2005年底才達(dá)到5920元/平米，這對(duì)于一個(gè)較為成熟的二手房區(qū)域來(lái)說(shuō)，區(qū)域二手房?jī)r(jià)格是被低估的，因此2006年二手房均價(jià)出現(xiàn)了較大程度的追漲。到2007年，方莊區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格基本在萬(wàn)元以上。因此，投資二手房，應(yīng)該從其區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值處于較低“位態(tài)”時(shí)開始出手，未來(lái)再出售將會(huì)有非?？捎^的收益；而當(dāng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格處于滯漲狀態(tài)時(shí)，出售收益則會(huì)較為有限。

　?。?）區(qū)域租金水平及空置期。區(qū)域租賃市場(chǎng)的租金水平及空置期等都是從側(cè)面衡量區(qū)域房產(chǎn)是否具備投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。如果說(shuō)一個(gè)區(qū)域房屋租金處于相對(duì)低位，而售價(jià)過(guò)高，那么投資區(qū)域房產(chǎn)將具備較大的風(fēng)險(xiǎn)，除非區(qū)域?qū)?lái)會(huì)有重大交通改造或商業(yè)配套等利于區(qū)域房屋租金上調(diào)的利好因素；而如果說(shuō)區(qū)域房產(chǎn)租金較高，但空置期較長(zhǎng)，也將會(huì)對(duì)房產(chǎn)的投資價(jià)值造成影響，但也要考慮將來(lái)是否有諸如大型企業(yè)落址等帶動(dòng)區(qū)域租賃市場(chǎng)人氣的利好因素。

　　投資房產(chǎn)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題

　　投資房產(chǎn)是大宗投資，謹(jǐn)慎而為是頭要而必須的，對(duì)于普通的投資者來(lái)說(shuō)，以下四點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注。

　　（1）關(guān)注國(guó)家宏觀政策，特別是與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的各項(xiàng)房產(chǎn)政策，金融政策；

　?。?）關(guān)注區(qū)域規(guī)劃、軌道交通、拆遷改造等信息，及時(shí)進(jìn)入有的區(qū)域。

　　（3）減少空置期，出租房屋時(shí)，減少空置期才能使收益化；投資者可通過(guò)委托大型經(jīng)紀(jì)公司代理、適當(dāng) 屋等方式，減少房屋空置。

　　（4）量力而行，投資既要綜合外部環(huán)境的各項(xiàng)因素，也要正確評(píng)估自身的財(cái)力以及預(yù)期收入，避免盲目投資。

　　較后，談到樓市，就不能缺少股市，當(dāng)前股市在經(jīng)歷了印花稅調(diào)整低迷后，重新呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，這可能會(huì)吸引及分流部分投資者，這其實(shí)涉及到賺穩(wěn)錢還是快錢的問(wèn)題；在房?jī)r(jià)仍然持續(xù)穩(wěn)步上漲的環(huán)境下，房產(chǎn)投資比喻為賺穩(wěn)錢，并不為過(guò)。　

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