房產也有市盈率

　　股票的市盈率是一個風險指標，它反映了某種股票在某一時期的收益率，成了市場上影響股價諸多因素的綜合指標。而股民選擇個股時，市盈率是重要的參照之一。如果市盈率偏高，超過了其本身的內在價值，股民則防備其風險。若市盈率偏低，加上不錯的基本面，則形成了。同樣的原理可以運用到房產投資上，依據房產的市盈率作為投資的風向標。

　　其實房產的市盈率就是購購房屋費用除以年租金收益，如果把分子分母倒過來，那就是投資者更熟悉的租金回報率了。但不同的是，租金回報率主要是評判房產出租的回報率如何，而房產市盈率則是判斷房產總體價值和未來升值前景。那么，這個指標到底怎么用？市盈率頭先可幫投資者判斷房價貴不貴，值不值得投資。

　　目前股市的市盈率在45倍左右，而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投資者覺得股市45倍的市盈率都偏高了，可以轉向投資房產。其實從中國目前的經濟發展水平來看，25倍的市盈率是一個合適的指標，也就是至少年租金回報率在3%左右。那么，顯然購房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報率能夠超過5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之間。

　　當然，計算一套房屋的市盈率，并不是像投資者粗略地計算租金回報率那么簡單，還要考慮房屋的房型，充分利用租房數據庫，更加權威地計算房屋的市盈率。如果投資者打算購購一套房屋進行投資，在深圳南山區購購一套三室一廳的房屋，若加上房屋貸款和裝修的費用，這套房產總供需要花費100萬元，月租金僅在3000元，那么該房屋的市盈率為100000÷(3000×11)(一年以一個月的空置期計算)＝30倍，可見房屋的投資價值不大。如果該套房屋位于深圳福田區的話，那同樣品質的房產每個月能出租到6000元，那么該房屋的市盈率為100000÷(6000×11)(一年以一個月的空置期計算)＝15倍，市盈率低于20倍，顯然是一個理性的房屋投資。

　　此外，市盈率的概念還可以倒過來用。投資者在與賣家討價還價時，若無法試探對方的低價，那不妨參考附近同類物業的年租金，然后再乘上一個自己能接受的市盈率倍數，得到一個直觀的估價，以此來作為討價還價的參考。例如投資者考察該房屋周邊同類物業的月租金是1500元，而自己能接受的市盈率為20倍，那么自己心中的估值價位是20×1500×11(一年以一個月的空置期計算)＝33萬元。

　　中小戶型是績優股

　　既然投資房產需要考量市盈率，那么什么影響市盈率呢？依據房屋市盈率的公式不難看出，分母主要是房屋的價格，而房屋的價格跟房屋的面積息息相關。而分子則是年租金收益，這跟每月租金聯系密切。而關系到房價和租金兩個因素不得不談到房型。不同的房型一定程度上決定了房屋的價格和出租率，而在這兩個方面占有優勢的為中小戶型。

　　同樣，把房屋的概念放之到股市中，中小戶型的房產就類似于績優股了。中小戶型屬于業績優良，成交活躍、資金流入大、紅利優厚的房產，這都顯示出績優股的特征。在房產市場中，如果想獲得可觀的租金回報，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象，不僅租金回報率高，而且轉手購賣活躍，成交率高，是投資者的頭選。由于中小戶型的單價上漲，開發商紛紛開始變相捂盤或只租不售，北京的朝陽公園橋東一個中小戶型項目還沒開盤，排隊的人就不少，只有通過開發商走后門才能拿到。而在廣州，有的開發商稱部分中小戶型“只租不售”；還有的表示，即使有新貨，也將“分批推出”。中小戶型成“機構”和“散戶”爭奪建倉的“績優股”。

　　來自滿堂紅房產中介的成交數據顯示，目前租賃市場上較受租客青睞的是80平方米以下的中小戶型，占總成交宗數的80%左右。受傳統觀念影響，在中國租房的人一般是尚未成家立業的人，一般只有一個人或兩個人居住，因此中小戶型是較受歡迎的。2007年4月，廣州小戶型月租金上漲66元 而三居室的租金卻下降22元。

　　由于中小戶型房屋的面積小，購入總價低低，可見面積對房價起到關鍵的作用。但面積小的房屋并不對租金起到決定性的作用。70平方米和75平方米的兩室一廳在租金上未必有什么區別。例如同樣1萬元/平方米的房子，30平方米的一室一廳可以租到1500元/月，而75平方米的兩室一廳卻只能租到2500元/月。那么，一室一廳的市盈率為30×10000÷（1500×11)(一年以一個月的空置期計算)＝300000÷16500＝18倍，而兩室一廳的市盈率為75×10000÷（2500×11)(一年以一個月的空置期計算)＝750000÷27500＝27倍。一室一廳的市盈率明顯比兩室一廳低。因此，從投資角度看，房價不是關鍵，戶型反而更重要。而在租賃市場，房屋面積并不是一個至關重要的因素。

　　區房是成長股

　　在股市，投資者對于股票看重的不僅僅是其現金分紅，更是其企業的成長性帶來的股價的上升。而在房地產市場，同樣也要關注房屋的成長性，同樣看重的是不同的房產環境的改進帶來的價格的上升，而不是局限于目前的租金收益。

　　實際，市場上房產的價格并不總是反映其內在價值，而是應圍繞其內在價值上下波動，而影響其價格上下波動的因素非常多也非常復雜。因此，商業區以及周邊配套好或者不斷改善的房子，是樓市中的成長股。無論租金回報率還是反過來的市盈率，都是一個靜態指標，沒有考慮到房屋的成長性。

　　由于地區的優勢，不少區、商業區的房屋是皇帝的女兒不愁嫁。伴隨城市規劃的發展，租金上升也會比普通的非鬧市區來得快。而周邊配套在改善的房屋，也會因環境效應而租金上升。例如5月，深圳福田區房價1個月上漲10%。而據廣州市國土房管局陽光家緣網站有關統計數據顯示：今年4月，廣州天河、越秀、海珠、荔灣、白云和黃埔六大城區住宅簽約均價達到了超紀錄的9979元/平方米，其中海珠的均價頭次破萬，達10177元/平方米，區住宅價格邁進“萬元時代”。

　　據中原地產較新數據顯示，8月珠江新城的廣州麗江花園價格上調速度較快。早前不對外開售的住宅單位均價僅在16000-18000元/平方米，頭次公開發售的A3、A6棟均價已上升至23000元/平方米。這些熾熱的數據足見區房良好的成長性。因此，投資房產時，也要考慮其優質的成長性，投資區房這種“成長股”，具有。這就如優質藍籌股可以承受40倍市盈率，其泡沫并不是很嚴重，因為它有良好的業績成長預期，而垃圾股則無法承受40倍市盈率的泡沫，其沒有基本的業績支撐。

　　如果兩套房子同樣是50萬元，年租金2萬元，25倍的市盈率，那么在商業區的一套，可能用不了幾年就因需求增加而上升至2.3萬元甚至2.5萬元；但是在非商業區的一套，可能幾年里租金都不會有大變化。如此一來，幾年后商業區的房屋市盈率為500000÷23000＝21倍或500000÷21000＝20倍，市盈率由25倍下降至21乃至20倍；而非商業區的房屋市盈率卻還在25倍。顯而易見，前者自然因此比后者更具投資價值了。

　　當然，租金回報率變化的資料不易獲得，恐怕還要多考察租房市場，親自向房產中介打聽租賃市場的具體情況，總有機會找到樓市中的“成長黑馬”。

　　別墅是高價壟斷股

　　由于國家加大了對地產開發的管理力度，這使得別墅的用地規模和數量都受到了很大程度的限制，因而，現有的純獨立別墅越顯越珍貴。除了從化、花都、增城外，廣州其余各區大型別墅用地多數已投入開發，其中不少項目進入開發尾聲，在沒新增別墅用地的情況下，廣州別墅的供應量會呈現逐年減少，別墅將上演較后的盛宴。

　　中原數據顯示，2007年8月廣州僅增城的鳳凰城（>瀏覽更多房地產熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入

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