糾紛案例

　　逾期交房起糾紛

　　2005年，市民李小姐在市內(nèi)的某知名樓盤購了一套面積約40平米的精裝小戶型，該房屋銷售合同約定的交房時間為2006年12月31日，如不能按期交房，開發(fā)企業(yè)將按購房款總金額的萬分之二/日的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房的違約賠償金。

　　直到2007年5月22日，李小姐與該樓盤的其他業(yè)主才陸續(xù)收到該樓盤的交房通知。但在交房的過程中，李小姐和其他業(yè)主均發(fā)現(xiàn)該房屋墻面滲水，同時裝修、門窗安裝、廚衛(wèi)間設(shè)施的裝置等都不同程度地存在問題。于是李小姐和其他業(yè)主均提出拒收房屋。直到8月26日，開發(fā)商對有質(zhì)量問題的房屋整改后，又一次交房。

　　如今，李小姐與開發(fā)商在違約交房期的賠償時間問題上產(chǎn)生了分岐。開發(fā)商認(rèn)定違約交房的賠償時間只從2007年1月1日到2007年5月22日，共計(jì)143天；而李小姐認(rèn)為賠償時間應(yīng)該算至整改期結(jié)束的時間，即2007年8月26日，共240天。到底是143天還是240天？雙方就此各執(zhí)一詞，爭論不休。

　　律師說法

　　竣工驗(yàn)收后才能交房

　　就李小姐遇到的開發(fā)商逾期交房的問題，記者又專門咨詢了四川省迪泰律師事務(wù)所刑連超律師。邢律師認(rèn)為，對于交房的標(biāo)準(zhǔn)，法律規(guī)定比較零散，各地也不盡一致。從相關(guān)的法律法規(guī)看，樓盤經(jīng)過竣工驗(yàn)收且經(jīng)有關(guān)部門備案，是開發(fā)商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，而未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　根據(jù)1993年12月1日起施行的《中華人民共和國建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第十二條的規(guī)定：未經(jīng)綜合驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)單位擅自將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門吊銷開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)證書，并可處以罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務(wù)會議討論通過，證書，并可處以罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務(wù)會議討論通過，自2006年11月1日起施行的《成都市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理規(guī)定》的第四條規(guī)定指出：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地區(qū)（市）縣建設(shè)行政主管部門備案；五城區(qū)范圍內(nèi)的工程，向市建設(shè)行政主管部門備案。由此看出，李小姐所購購的該樓盤要先進(jìn)行綜合驗(yàn)收，十五日內(nèi)進(jìn)行備案，根據(jù)此規(guī)定，可以得出，在備案批準(zhǔn)之前，該樓盤是不能進(jìn)行交付使用的。

　　邢律師建議，像李小姐這種由于房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題而導(dǎo)致開發(fā)商逾期交房的，頭先要看該房屋是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并取得《建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》且已經(jīng)進(jìn)行正式備案，才可能通知業(yè)主進(jìn)行交房，在明確了樓盤的竣工驗(yàn)收備案時間后，方可進(jìn)行逾期交房違約賠償金的計(jì)算。

　　建委觀點(diǎn)

　　交房時間以竣工驗(yàn)收備案為準(zhǔn)

　　就該樓盤是否進(jìn)行建筑工程竣工備案一事，記者近日特地采訪了成都市建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。

　　成都市建委質(zhì)安處的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《建筑工程竣工備案表》是證明房屋質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)合格，達(dá)到了交房要求的依據(jù)，只有在獲得了《建筑工程竣工備案表》后，開發(fā)商才可以進(jìn)行交房，否則在此之前的交房都屬于違規(guī)操作。據(jù)了解，李小姐所在樓盤的2007年7月20日竣工驗(yàn)收報(bào)告上顯示，該樓盤的竣工驗(yàn)收時間為2007年7月16日，該樓盤的竣工備案時間為2007年8月7日。由此可見，市民李小姐主張的違約交房的賠償截止時間，既不是2007年5月22日，也不是2007年8月26日，應(yīng)該是在2007年8月7日該樓盤竣工驗(yàn)收備案之后，李小姐與開發(fā)企業(yè)約定的具體交房時間。

　　建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，購賣雙方應(yīng)該按照合同的相關(guān)約定協(xié)商或用其他司法途徑進(jìn)行解決，對于由房屋質(zhì)量問題引起的逾期違約交房，其違約金的賠償時間應(yīng)該在房屋建筑工程竣工時間之后，現(xiàn)行的新合同是嚴(yán)格按照建筑工程竣工備案的時間，也就是2007年8月7日之后的時間為準(zhǔn)。

　　記者提醒

　　購房者簽訂合同要謹(jǐn)慎

　　提醒廣大的購房者，在簽訂商品房購賣合同的時候，一定要小心謹(jǐn)慎，簽訂合同之前仔細(xì)看清各項(xiàng)條款，切記不要只沉浸在購到房的喜悅之中，而忽略了看清楚合同詳細(xì)約定的條款。

　　關(guān)于簽合同時具體的交房條件等內(nèi)容，購房者可與開發(fā)商在《商品房購賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中加以約定，如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時的違約責(zé)任。有了明確的合同約定，在以后如出現(xiàn)交房糾紛的時候，購房者就能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　較后還要提醒廣大的購房者，在遇到房屋質(zhì)量糾紛問題時，應(yīng)盡量與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決，通過社會的相關(guān)職能部門的相關(guān)法律規(guī)定責(zé)令開發(fā)商進(jìn)行房屋質(zhì)量整改。其次，購房者還要善于運(yùn)用法律的手段來維護(hù)自己的合法權(quán)益，通過法律的途徑更好地解決問題，維護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益。

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