７月３０日和７月３１日，是位于宏濟新路２號的蜀光新城交房的日子。但興沖沖揣著錢前去驗房的業(yè)主到場后卻很是郁悶：樓書上漂亮的標志性花園居然大部分堆著泥土，空余部分只栽了兩棵掛著枯葉的樹子；小區(qū)外的兩堵臟兮兮的圍墻還沒有拆；小區(qū)內(nèi)，找不到應有的門衛(wèi)室；樓書上標注的兩個自行車棚一個沒架棚，另一個還堆著建筑垃圾！在部分業(yè)主驗房后，各種各樣的問題陸續(xù)呈現(xiàn)在面前，業(yè)主們憤怒了，撥通本報樓市新聞熱線記者隨即展開調(diào)查。　　

　　·記者調(diào)查·

　　新房子問題多

　　開發(fā)商要求每戶住戶在交納天然氣費、一戶一表費、房屋維修基金等七八千元后，才發(fā)給鑰匙并陪同驗房。眾多業(yè)主紛紛以“房屋驗收合格才該交錢”為由予以拒絕，僅有部分業(yè)主因時間緊，被迫交了錢拿到了鑰匙。等到這些業(yè)主驗房時，發(fā)現(xiàn)房子問題很多：某戶天花板浸水，某戶臥室的幾個角度竟為９５度左右，某戶墻壁有裂紋，紅外光線監(jiān)控更是“空了吹”，連進門通話器也無法用。

　　蜀光新城《產(chǎn)品使用說明書》（以下簡稱《說明書》）上第七條第２款第１條外立面及樓梯間公共區(qū)域裝修標準注明：陽臺設(shè)鐵花欄桿，外墻體設(shè)隔熱保溫層。現(xiàn)在驗房后的情況是，整個項目的２樓住戶均沒有安裝鐵花欄桿，而是實體墻體，影響了室內(nèi)采光；保溫層也設(shè)在了內(nèi)墻體，為了防潮，業(yè)主還得在墻面包裹一層皮紙和的確良布，增大了業(yè)主的開支。以３幢１單元羅先生家為例，３面墻體，至少需耗資上千元。而在《說明書》第７條第３款的室內(nèi)裝修標準注明，住宅強電有兩種標準，套二躍層和套三平層的住戶為１５安～６０安的電容量，其余住戶是１０安～４０安的電表容量。而這一許諾又成為了泡影，所有住戶家中的電表均為１０安～４０安的標準，當滿心期望通過協(xié)商合理解決問題的部分業(yè)主就此事找開發(fā)商協(xié)商時，只得到了李姓銷售人員“電表只是小問題，換了就是嘛”的簡單回答，該工作人員更是“理直氣壯”地對業(yè)主說“要是你不滿意就退房”。

　　開發(fā)商未拿到驗收備案書

　　這樣的房子如何能經(jīng)過驗收？兩天來，百余名業(yè)主紛紛找到開發(fā)商，要求看質(zhì)檢部門出具的驗收合格報告。８月１日上午，有兩位業(yè)主親自來到八寶街１１１號的建委，對蜀光的質(zhì)檢驗收等相關(guān)情況進行了查詢，得知蜀光新城到現(xiàn)在并沒有拿到規(guī)劃驗收合格書，而建委的相關(guān)人員告訴他們，開發(fā)商較重要的是要拿到一份由諸多部門發(fā)放的《四川省建設(shè)工程竣工驗收備案書》，有了此備案書才能辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)事宜，蜀光新城的開發(fā)商還未有此備案。對于開發(fā)商是否可以交房，建委的人說還是要以合同為據(jù)。而當初業(yè)主在合同中確實無一例外地、別無選擇地接受了交房條件選項中的條：商品房質(zhì)量驗收合格（開發(fā)商并沒具體說明是由誰，以什么標準來驗收），業(yè)主現(xiàn)在感到有些被動。

　　·開發(fā)商回應·

　　質(zhì)檢報告已經(jīng)備案了

　　記者昨日上午來到蜀光新城銷售部，找到了現(xiàn)場負責人。面對業(yè)主提出的各種問題，該負責人的說法是這樣的：“關(guān)于隔熱保溫層的問題，根據(jù)國家明文規(guī)定，有外墻外側(cè)和內(nèi)側(cè)兩種標準，我們是設(shè)置在內(nèi)層的。２樓沒有鐵花欄桿，我們是嚴格按施工圖施工的，圖上２樓就沒有。”當記者指著《說明書》上的該條款問其是怎么回事時，負責人回答：“施工圖是通過相關(guān)單位審批的，這不關(guān)我們的事。”

　　而記者又相繼就業(yè)主提出的景觀、漏水、裂縫等問題向其提問時，負責人顯出了一絲無奈：“前兩天下大雨頂樓有些滲水，我覺得是正常現(xiàn)象啊。當初說的就是在門口種樹，現(xiàn)在門口不是樹是什么？我們房子是去年１２月修好的，到現(xiàn)在墻面有一些裂痕也很正常。”在漏水和裂縫的問題上，負責人顯然十分注意措辭，執(zhí)意認為業(yè)主的說法有誤，而當記者提出想讓其帶著去房內(nèi)親自看一下時，他卻婉拒了。記者在現(xiàn)場看到，刻有“蜀光新城”幾個大字的小區(qū)標志所在的綠地僅有的、栽著的兩棵標志性樹子掉光了葉子，泥地上鋪了一層薄薄的草坪（不是栽的，不知能管多久），旁邊堆著不少塑料盆裝的小花，由此可見，該負責人的說法顯然有些牽強。

　　對于業(yè)主從建委處得到的回答，該負責人說：“質(zhì)檢報告我們已經(jīng)備案了，現(xiàn)在都在網(wǎng)上，下一步我們將辦理綜合評估，這樣才能辦大產(chǎn)權(quán)。”“就這些問題我已經(jīng)多次向業(yè)主解釋過，但他們都不理解。我只能說，他們再要鬧下去，我只能勸其退房，把錢還給他們算了。”“我們絕不會賠償違約金，因為我們都是按照程序和規(guī)定來走的，如果業(yè)主要打官司，我們奉陪到底。”此時在銷售處，記者看到仍有一些業(yè)主在對自己房子出現(xiàn)的各種問題咨詢銷售人員，劉經(jīng)理的態(tài)度很好，但言語中還是顯示出了無奈。

　　·業(yè)主討說法·

　　業(yè)主：未達交房標準應賠償

　　雖然開發(fā)商已按業(yè)主的要求，把“一個月內(nèi)完善配套設(shè)置”的承諾張貼出來，但是房屋質(zhì)量問題及配套設(shè)置不到位的問題已經(jīng)存在，且耽誤了業(yè)主收房。原準備在十月底舉行婚禮的楊先生已失望地表示，因為房子內(nèi)部需要整改，只好把婚期推遲一個月，“幸好還沒有通知親朋，但訂了的酒席又要變，很麻煩也很讓我頭痛。”此外，他還表示，雖然開發(fā)商承諾讓建筑單位為他彌補戶內(nèi)的一些“問題地點”，但這影響了他收房，開發(fā)商是不是該承擔沒按時交房的違約責任呢？

　　大部分業(yè)主因沒有交錢，還無法進入房內(nèi)驗收。但這些業(yè)主稱，就算自己的房子沒有問題，且開發(fā)商推遲一個月栽好樹子、修好車棚、通上光纖都不會影響自己的生活，但其在配套設(shè)施上的拖延工期也應視為失約，應按“未按時交房”的標準支付業(yè)主違約金。

　　此外，林青（化名）等業(yè)主還表示，小區(qū)的綠化很讓人失望，因為合同上未明確綠化的標準，看著別人小區(qū)的大樹，再看看自己小區(qū)門前的幾棵小樹，覺得很心寒。

　　·律師說法·

　　開發(fā)商違約應賠償

　　蜀光新城和業(yè)主簽訂的商品房合同條款上注明，出賣人應當在２００５年７月３１日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房驗收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付購受人使用。

　　據(jù)泰和泰律師事務(wù)所的劉乾峰律師介紹，開發(fā)商選擇的該項條款限制十分嚴格，不僅要符合單項驗收和綜合驗收的標準，而且要各個方面符合國家關(guān)于房屋經(jīng)營各方面強制性的規(guī)定，其中包括購房者對房屋質(zhì)量提出異議，導致交房時間延遲，已經(jīng)屬于違約，蜀光新城開發(fā)商應該承擔延遲交房的違約責任。而且根據(jù)該條款，該開發(fā)商還應承擔任何與合同不符的責任，其中電表、鐵花欄桿與合同不符的情況都屬于開發(fā)商的違約行為，也應承擔賠償責任。

　　而開發(fā)商提出“再有意見就退房”顯然無理，這樣業(yè)主還要承擔違約責任。這起糾紛較關(guān)鍵就在于開發(fā)商房屋質(zhì)量引起購房者異議，影響了購房者正常使用時間。事實上，根據(jù)雙方簽訂的合同，應該做出整改，并在延遲期內(nèi)履行賠償。

　　·律師提醒·

　　驗收時要看清合同約定

　　根據(jù)泰和泰律師事務(wù)所的劉律師介紹，購房者在驗收房屋時頭先要看合同有關(guān)交房條件的約定，一般可能有以下幾種情況：單項驗收合格、綜合驗收合格、驗收合格。前兩種情況開發(fā)商只需出示有關(guān)主管部門的合格證明就符合交房條件，購房者必須接收房屋，如應購房者不接收而導致交房延遲，開發(fā)商不需承擔違約責任。

　　而較后一種情況，開發(fā)商除需取得有關(guān)主管部門驗收合格的證明外，還應符合國家關(guān)于房屋經(jīng)營各方面的強制性規(guī)定，否則導致交房延遲，開發(fā)商應承擔延遲交房的違約責任。

　　其次，開發(fā)商有義務(wù)出示房屋符合交房條件的有關(guān)房屋驗收合格證明文件，而這項證明蜀光新城也并未親自向業(yè)主出示。

　　較后，要區(qū)分開發(fā)商延遲交房的違約責任和房屋維修責任。不符合交房條件，購房者可以拒收房屋；符合交房條件，但存在質(zhì)量瑕疵，購房者在接收房屋的同時要提出書面質(zhì)量異議，要求開發(fā)商維修整改。記者陳佩佩李豫龍為您報道

　　·相關(guān)鏈接·

　　驗收房屋需要注意什么？

　　１．應堅持先驗房后辦手續(xù)

　　辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓購家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：

　　、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

　　、核對購賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；

　　第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；

　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

　　２．記得索要“兩書一表”

　　業(yè)主收房時須注意向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。其中，尤其應該注意索要《竣工驗收備案表》，而且不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

　　３．簽驗收單前先簽《物業(yè)管理公約》

　　在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。

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