房產(chǎn)投資市場蘊(yùn)含商機(jī)也潛藏風(fēng)險，有人嗆水有人賺足。不少人投資房產(chǎn)能賺得較高的利益，這類人不是有多少精明的頭腦，而是注重研究房地產(chǎn)市場真實行情，從而作出相應(yīng)的投資策略，較終賺得了真金。蘇志軍就是挖到真金的人之一，讓我們來聽聽廣州市民蘇志軍3年投資房產(chǎn)的故事。

　　身為程序設(shè)計師的蘇志軍不僅僅是對程序有自己的構(gòu)想，對房產(chǎn)投資也有自己的一套“程序”構(gòu)想。在近3年的房產(chǎn)投資中，他已經(jīng)淘到一筆真金。對于如何投資房產(chǎn)，蘇志軍笑言，投資房產(chǎn)就是一個程序設(shè)計，投資之前要有自己的規(guī)劃設(shè)計，一步步的研究，才能組建一套的程序。

　　2004年，蘇志軍在IT行業(yè)工作近7年，與妻子積攢了40萬元的積蓄。因為住在妻子單位的福利房里，蘇志軍沒有住房的負(fù)擔(dān)。但為了“錢生錢”，蘇志軍和妻子商量決定將這40萬元進(jìn)行房產(chǎn)投資。

　　由于職業(yè)習(xí)慣，蘇志軍喜歡把問題研究清楚之后再出手，雖然在2003年就有投資房產(chǎn)的想法，但是一直沒有行動。2003年廣州房價相比于上世紀(jì)90年代末便宜很多，蘇志軍就有投資的欲望。可由于自己對樓市不大了解，就沒有付諸行動，可是沒想到2004年后廣州房價開始攀升，蘇志軍有點后悔自己的優(yōu)柔寡斷。當(dāng)然，作為穩(wěn)健的投資者，確實應(yīng)該先熟悉房產(chǎn)的投資環(huán)境才能出手，包括各樓盤的購賣情況、業(yè)主構(gòu)成、地價、手續(xù)等方面。

　　收租收益趕不上升值速度

　　2004年5月，蘇志軍為房產(chǎn)投資設(shè)計了投資圖。廣州市內(nèi)，老東山區(qū)是教育強(qiáng)區(qū)，房價一直較高，由于手里的資金有限，不大適合自己。而天河區(qū)有龐大的白領(lǐng)租賃市場，房子總能在同類房子里有較高價格。于是，蘇志軍把購購房屋的地址定在天河區(qū)。

　　一般情況下，投資者投資房產(chǎn)通常采用“以租養(yǎng)貸，擇機(jī)出售”的投資方式，蘇志軍投資房產(chǎn)初衷也是如此，租房的定位為白領(lǐng)，即使轉(zhuǎn)手也會出售一個好的價錢。接下來就是尋找房源以及資金的如何搭配問題。

　　2004年7月，蘇志軍在天河北商務(wù)地段看中一套75平方米的兩室一廳，總價48萬元。當(dāng)時蘇志軍為了謹(jǐn)慎，保持穩(wěn)定的房產(chǎn)收入流或者說現(xiàn)金流，頭付大部分房款，僅貸款10萬元，按揭10年，月供約為1100元。

　　當(dāng)然，在房屋出租過程中必須要做到三個盡可能，，盡可能提高出租房屋的租金回報；，盡可能的縮短出租房屋的空置期；第三，盡可能的減少出租房屋的折舊成本。不過許多人有一個誤解，認(rèn)為提高出租房屋的租金回報就要進(jìn)行高端的裝修，以便出租個好價錢。雖然在進(jìn)行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進(jìn)行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比。而是應(yīng)該在房屋出租之前事先對該區(qū)域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進(jìn)行一個準(zhǔn)確地定位，并對其生活偏好、興趣偏好進(jìn)行一個簡單的了解和分析，然后進(jìn)行恰當(dāng)?shù)难b修，這樣才能達(dá)到租金收益與成本支出的較佳平衡點。

　　蘇志軍這套房主要是出租給白領(lǐng)，廣州的白領(lǐng)一般講究的是實在，房屋即使是一般的裝修并不在意，但一定要家具齊全，居住生活方便。于是蘇志軍投入20000元左右購置電器和家具，冰箱、空調(diào)等樣樣齊全。果然，蘇志軍這套房屋順利地以每月2500元出租出去。如果考慮一年有一個月的空置期，那么年收益率為（2500－1100）×11/（38000＋20000）＝3.85％，雖然出租的年收益率并不高，不過蘇志軍堅信廣州房價會有新的起色。

　　果然，2004年至2005年廣州房價快速增長，2005年房價比2003年升幅19％。在廣州房價整體上升的背景下，蘇志軍這套房屋升值到54萬元。

　　獲利了結(jié)只為規(guī)避調(diào)控

　　隨著房價的上漲，房產(chǎn)調(diào)控政策也隨之而來。2005年6月1日，房產(chǎn)新政正式實施：轉(zhuǎn)讓購購兩年內(nèi)的(不包含兩年)的房產(chǎn)，須以房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加稅，購144平方米以上的房子，須交納3%的契稅。當(dāng)時蘇志軍還是沒有打算出售房屋，決定看看情況再說。

　　2006年4月28日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率單邊上調(diào)0.27個百分點。一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.58％提高到5.85％。蘇志軍認(rèn)為加息明顯是國家有意調(diào)控房價的表現(xiàn)，特別是上海、深圳等地的房價超過當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，看來之后的調(diào)控只會越來越頻繁。蘇志軍開始打算出售該套房屋。2006年6月，蘇志軍以60萬元價格成功出售這套房屋，加上之前的出租收益，總共獲得15萬元收益。

　　雖然這次投資房產(chǎn)讓蘇志軍收益不菲，不過他也總結(jié)了此次投資房產(chǎn)的一些經(jīng)驗。

　　，可以充分利用銀行貸款，但按揭期限不易太長。蘇志軍套房屋主要是依靠自己的存款，沒有充分利用銀行貸款，以便剩余的資金做別的投資或做家庭應(yīng)急資金。但銀行貸款期限較好控制在10-15年，因為隨著國家對房產(chǎn)市場的調(diào)控，加息會越來越頻繁，盡量減少按揭期限，減少不斷加息的負(fù)擔(dān)。

　　，在目前房價高企的情況下，一手房房價不斷攀升，不少人對一手房“望洋興嘆”。特別是隨著結(jié)婚生育高峰人群的到來，不少有經(jīng)濟(jì)壓力的年輕人會考慮購購二手房，購購二手房的觀念比以前強(qiáng)化了許多。

　　第三，中小型房屋不斷凸現(xiàn)出優(yōu)勢。由于中小戶型的總價低，加上現(xiàn)在年輕一族都喜歡過二人世界，住房面積也要求不大，越來越多的人開始關(guān)注中小戶型。同時，中小戶型還具有相當(dāng)大的投資價值和。目前房地產(chǎn)市場上，無論是租賃或是二手房，中小戶型都很搶手，租金和價格也都比較高。

　　第四，以蘇志軍的年齡，以及家庭的責(zé)任，已不太適合去做風(fēng)險投資，如股票、期貨等投資項目，而相比之下，投資房產(chǎn)相對穩(wěn)健，以后投資房產(chǎn)要以穩(wěn)健為主。

　　第五，戰(zhàn)勝“貪念”擬定合理回報價格。房產(chǎn)投資，每個人都應(yīng)該有一個自己擬定的合理回報價格，不能與市場偏差太遠(yuǎn)。

　　以一變二考校眼光

　　總結(jié)經(jīng)驗的蘇志軍準(zhǔn)裝待發(fā)，準(zhǔn)備主要投資中小戶型，客戶對象為70年代80年代初出生的購房或出租一族。蘇志軍準(zhǔn)備的投資資金為65萬元，他擬定了三個方案：，用65萬元做頭期，按揭一套的高端一手房。，65萬元基本可以一次性付款購購一套中小面積的二手房。第三，65萬元分成兩筆資金，按揭兩套中小戶型的二手房。

　　對于上述的方案，蘇志軍進(jìn)行了一一的分析。頭先，大戶型高端房的需要主要是換房群體，這類人群事業(yè)有成，在資金充足下想換一套更舒適高端的住所。在廣州這類人群較多，但在2006年6月，隨著股改的進(jìn)行，不少有資金的人開始將資金投入股市，相對減少了高端房的需要量。此外，購購大戶型高端房的人群對樓盤品牌關(guān)注度較高，一般很少去購購轉(zhuǎn)手的房屋。看來個方案可行性不大。其次，65萬元一次付款房款，沒有充分調(diào)動資金，達(dá)到資金的流動性。如果一次性付清房款，相當(dāng)于有效資產(chǎn)得不到合理的投資，沒有達(dá)到“錢生錢”的目的。蘇志軍的信用額度沒有充分利用，需要通過借款來進(jìn)一步優(yōu)化其財務(wù)結(jié)構(gòu)。方案也被否決。較后，65萬元資金按揭兩套房產(chǎn)，充分調(diào)動調(diào)動資產(chǎn)的負(fù)債比率。兩套房產(chǎn)可以從靈活投資，一套做物業(yè)升值投資，一套做出租回報投資。

　　經(jīng)過深思熟慮后，2006年11月，蘇志軍考慮**三號線的開通，認(rèn)為海珠區(qū)赤崗一帶作為地帶，房價必然會上漲。蘇志軍于是在海珠赤崗購購一套中戶型做物業(yè)升值投資，面積為65平方米兩居室的二手房，總價45萬元，蘇志軍頭付29萬元，按揭16萬元，年限15年，月供約為1300多元。雖然這套房屋，蘇志軍主要是為了物業(yè)升值，但當(dāng)時為了緩解貸款壓力，將其出租出去。赤崗的出租價格并不好，兩居室的房屋月租才1400元，剛好夠銀行貸款。不過，蘇志軍對這套房屋升值充滿信心。

　　蘇志軍用剩余的36萬元，打算投資廣州大道的中戶型。因為蘇志軍考察房產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，天河區(qū)現(xiàn)為廣州寫字樓發(fā)展的成熟區(qū)域，商務(wù)的魅力將會輻射到廣州大道中。而位于珠江新城與五羊新城相接路口的新大廈、大廈、南天廣場等高端公寓，不少單位熱租，其中大部分被用作辦公，這些都是廣州大道中寫字樓市場前景看好的信號。在新的商務(wù)投資中小戶型，如果環(huán)境不錯、位置不錯，它的租金價格要比大戶型的租金還要高，可以用相對低的投入獲得相對高的率。

　　于是，2007年2月，蘇志軍又購購一套面積為78平方米兩居室。在購房時蘇志軍盡量把原業(yè)主的家私電器都用較低的價格談下來，以便日后配套給租客。該房總價為61萬元，頭付36萬元，按揭25萬元，期限15年，月供約為2000元，月租金為2300元。

　　半年過去了，蘇志軍兩套房產(chǎn)升值不少。2007年上半年來，海珠區(qū)的房價漲幅超前，蘇志軍赤崗的房屋每平方米接近8500元。而廣州大道中的房屋出租率接近100％，月租金已漲為2600元。對于目前的收益，蘇志軍非常的高興，在3年的投資房產(chǎn)的過程中，讓他明白，做任何投資，要了解市場，策略要不斷跟著市場變化，才能在不到3年的時間，實現(xiàn)一套變兩套的神話。(編輯：李華冰)

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