眾所周知，在通貨膨脹的壓力下，擁有實(shí)物資產(chǎn)比擁有貨幣更能減少由此而帶來的損失，當(dāng)然，前提是必須投資優(yōu)質(zhì)實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)屬于實(shí)物資產(chǎn)中的一種，但在目前房價(jià)高企的前提下，投資價(jià)值也分三六九等，因此為了能夠獲得更為豐厚的回報(bào)，必須購購高的物業(yè)。

就北京、上海、廣州各地的情形來看，有兩種物業(yè)值得投資，其一是高端寫字樓項(xiàng)目，還有就是率較高的住宅項(xiàng)目。

物業(yè)看重高回報(bào)率

抵制通貨膨脹的目的就是不要讓手中的資產(chǎn)，尤其是貨幣資產(chǎn)縮水，投資不動(dòng)產(chǎn)是其中一條重要的途徑。

目前能夠關(guān)注的主要有兩類物業(yè)，其一是高端寫字樓項(xiàng)目，再就是涉外住宅項(xiàng)目。這兩者具有一個(gè)共同點(diǎn)，即都能夠獲得較高的。

據(jù)了解，目前在京、滬、穗三地，以寫字樓為主的高端寫字樓租金一直處于上升通道中。記者了解到，位于浦東陸家嘴金茂大廈較近以美金2元/平方米/天(約合人民幣15.4元)的高價(jià)租出套辦公室，創(chuàng)下上海灘租金新高。雖然這只是個(gè)例，但該大廈從2005年突破1美元/平方米/天，到現(xiàn)在創(chuàng)出2美元/平方米/天，僅僅花了兩年時(shí)間。

上海全家·全斯美德機(jī)構(gòu)總經(jīng)理端恒分析認(rèn)為，高端寫字樓項(xiàng)目的確屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，正是因?yàn)槿绱耍捎诮谧饨鸩粩嗌蠞q，許多寫字樓物業(yè)持有者獲利匪淺，因而不愿意將手中物業(yè)分層或整體出售，從而等待物業(yè)進(jìn)一步升值。而不少購家手中即使掌握有大量資金，也找不到合適的收購對(duì)象。

而對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，則需區(qū)別對(duì)待。專家表示，面對(duì)目前房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的現(xiàn)狀，并非所有房產(chǎn)都能購進(jìn)用來抵制通脹。近幾年以來，由于房價(jià)不斷攀升，而租金并未隨之一起同步上漲，因此住宅物業(yè)的租金率也就越來越低，縮水至目前的3%～5%。但并非所有的物業(yè)都是如此，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在北京、上海、廣州等地，一些境外人士聚集區(qū)域內(nèi)，物業(yè)租金水平要高于別的區(qū)域，因而其租金率已超過6%，少量物業(yè)甚至能夠達(dá)到10%的高位，因此選擇這樣的物業(yè)作為投資目標(biāo)，便能夠獲得較高的回報(bào)。

那么，率達(dá)到多高才值得投資呢？據(jù)了解，目前5年期國債收益率達(dá)到了3.48%，而假定通貨膨脹率為2%，因此投資不動(dòng)產(chǎn)，其年租金必須超過率5.48%才合算，而考慮到今年通脹壓力進(jìn)一步增大，因此也將率適當(dāng)上調(diào)，規(guī)定6%為底線。

寫字樓值得關(guān)注

京、滬、穗三地寫字樓的租金至今仍然保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)，尤其是上海高端地段高端寫字樓的租金水平連創(chuàng)新高。

據(jù)仲量聯(lián)行較近發(fā)布的研究報(bào)告顯示，上海高端寫字樓的租金并未停止上漲的步伐，在季度，寫字樓平均租金較上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率僅為4.9%。而北京、廣州兩地的形式也很喜人，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京2007年季度北京寫字樓的需求創(chuàng)歷史新高，凈吸納量達(dá)到333300平方米，該數(shù)字已經(jīng)超過2006年全年凈吸納量的90%。季租金比去年第四季度上漲了1.6%。同樣，廣州頭季寫字樓吸納量(報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和)創(chuàng)出新高，一共吸納了5.7萬多平方米，比去年第四季度增加兩倍，租金也繼續(xù)保持輕微上升的趨勢(shì)。

就上海的具體情況來看，南京路、人民廣場(chǎng)、陸家嘴、徐家匯、靜安寺、虹橋等六大傳統(tǒng)高端CBD地區(qū)內(nèi)，近期已無寫字樓項(xiàng)目上市，即使有此類項(xiàng)目在建，但全部只租而不對(duì)外出售。但專家表示，由于寫字樓租金上漲，有不少客戶為了降低辦公成本而外遷，同時(shí)隨著外圍地區(qū)交通、商業(yè)等配套設(shè)施不斷得到改善，因此不少外圍區(qū)域品質(zhì)不錯(cuò)的物業(yè)也值得投資。

記者了解到，五角場(chǎng)目前有不少項(xiàng)目在對(duì)外銷售。目前五角場(chǎng)寫字樓的租金約2.8～3元/平方米/天，而周邊的寫字樓項(xiàng)目售價(jià)大多集中在13500元/平方米左右，通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，這里適合投資。我們以目前在售的項(xiàng)目怡富商務(wù)廣場(chǎng)為例來進(jìn)行計(jì)算，該項(xiàng)目售價(jià)為13800元/平方米，目前在售的項(xiàng)目有140平方米的套間，以板塊內(nèi)平均租金2.9元/平方米/天計(jì)算其租金(每年出租11個(gè)月)，率約7%，比較適合長期投資。

端恒表示，對(duì)租金價(jià)格較為敏感、不太需要優(yōu)越地段的租戶，面對(duì)租金日益上漲的區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑_始搬離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，選擇非區(qū)域的寫字樓。因此未來上海非市區(qū)域內(nèi)品質(zhì)不錯(cuò)的寫字樓，將會(huì)迎來一波不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。她認(rèn)為投資者可以關(guān)注的區(qū)域有楊浦區(qū)五角場(chǎng)板塊、閘北區(qū)的不夜城板塊、普陀區(qū)的長風(fēng)板塊、長寧區(qū)虹橋綜合交通樞紐以及浦東新區(qū)內(nèi)世紀(jì)大道沿線等，這是未來的熱點(diǎn)區(qū)域。

在北京，大型商務(wù)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目租金率都還不錯(cuò)，不少項(xiàng)目具有投資價(jià)值。記者以位于區(qū)域內(nèi)的朝外SOHO項(xiàng)目為例來計(jì)算，該項(xiàng)目售價(jià)約22500元/平方米，而附近寫字樓的平均租金約5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金率達(dá)8%。據(jù)了解，目前北京寫字樓項(xiàng)目主要集中在CBD、金融街、東長安街(建)以及東二環(huán)等板塊內(nèi)；此外，作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也是北京未來的熱點(diǎn)區(qū)域，未來三年內(nèi)將有20萬平方米的寫字樓項(xiàng)目面世。

隨著廣州寫字樓市場(chǎng)開發(fā)面積的不斷增加，從2006年起已是廣州市寫字樓的入市高峰期，面積逾100萬平方米，其中以珠江新城的增量，將超過48萬平方米，但是考慮到珠三角經(jīng)濟(jì)的高速增長態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)能夠消化這些供應(yīng)量。目前在珠江新城板塊內(nèi)，寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)在11000～14000元/平方米之間，而區(qū)域內(nèi)此類項(xiàng)目的租金在3元/平方米/天左右，租金也在7.5%左右。

“涉外”住宅項(xiàng)目是熱點(diǎn)

所謂“涉外”住宅項(xiàng)目，就是目前北京、上海、廣州等地為境外人士所鐘情的物業(yè)，如位于北京的朝陽公園板塊、上海的古北新區(qū)以及廣州的珠江新城板塊等。

在北京朝陽公園板塊內(nèi)，陽光上東社區(qū)內(nèi)聚集了不少境外人士，因而也抬高了這里的租金價(jià)格，目前一套面積約98平方米的兩房，租賃價(jià)格達(dá)到了10000元，而這套房子目前的市場(chǎng)價(jià)為150萬元左右，由此估算其租金率為7.3%。

較近，高力國際發(fā)布報(bào)告稱，由于在滬境外人士的不斷增多，高端物業(yè)租賃價(jià)格持續(xù)增長，導(dǎo)致高端物業(yè)市場(chǎng)平均租金較上季小幅上漲1.2%，達(dá)到為每月每平方米17.52美元。在上海長寧區(qū)古北新區(qū)內(nèi)，如出自鹿特丹花園一套115平方米的物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)約185萬元，而這套物業(yè)的市場(chǎng)租金價(jià)格約11000元/平方米，估算其率約6.5%。

而在廣州，高端公寓月租金超過了20美元。有關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，在天河和東山兩區(qū)的新公寓吸納了不少外國客戶租賃，以盛雅、新凱、凱旋會(huì)和匯景為代表的高端公寓已與去年底平均租金水平達(dá)到20.6美元/平方米/月。如五羊新城內(nèi)的凱旋會(huì)，一套面積約350平方米的四室兩廳，市場(chǎng)價(jià)月650萬元，月租金約35000元，按照目前市場(chǎng)價(jià)估算其率約為6%，處在合理范圍內(nèi)。

據(jù)了解，在北京、上海兩地，已經(jīng)形成了相應(yīng)規(guī)模的國際社區(qū)內(nèi)，如北京的朝陽公園板塊、西大望路等板塊，上海的古北板塊、金橋板塊以及靜安寺、盧灣等市區(qū)，其整體租金回報(bào)率均要高于其他板塊。而廣州至今沒有形成大規(guī)模國際聚集社區(qū)，但在廣州部分靠近大型CBD地區(qū)涉外樓盤租金水平較高，率達(dá)到7%以上，如五羊新城、珠江新城等。

此外，值得一提的是商鋪，這也是一種值得關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)。但是商鋪的個(gè)性化更強(qiáng)，與未來的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)，購到超白金旺鋪便能一勞永逸，因此需要投資者具備更為專業(yè)的理論基礎(chǔ)，從各個(gè)方面進(jìn)行綜合考察，才不會(huì)出現(xiàn)投資上失誤。投資商鋪主要關(guān)注兩點(diǎn)，其一是對(duì)未來發(fā)展的把握，這要求投資者的眼光要老道精準(zhǔn)，看走眼了很有可能會(huì)使投資效率大打折扣，甚至白忙活一場(chǎng)。同時(shí)也要關(guān)注租金率，考察周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)位，并估算，如果過低，則應(yīng)該放棄，否則會(huì)因?yàn)轲B(yǎng)鋪成本過大而致使投資失敗。

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