投資方式的權衡

　　購房投資選擇以租養貸還是升值轉賣；在付款方式上，是貸款或付全款？這是投資者頭要考慮的問題。一般人購房居住或投資，除要投入一筆不小的資金外，還要向銀行貸不少款(多數人選擇5—7成按揭的方式)，有人就此被上了套———畢竟靈活的現金換來的是不易變現的不動產。如果投資不當，負債的心理壓力加之房產很難變現脫手，會令購房人有種被套牢的感覺。如果將來銀行試行開辦的“轉按揭”程序簡便易行并且所費不多的話，將來貸款購房也許會輕松一些，使資金流動性增加，投資效率提高。

　　因此，特別需要提醒房產投資者注意的是：如同進入證券市場一樣，購房投資前較好有足夠的心理準備，除非具備堅強的神經或良好的未來收入預期，否則不要盲目使用貸款投資的方式。

　　畢竟借別人的錢投資，風險更大。銀行的貸款利息不能說是可以忽略不計的，加上若干其它的費用(如律師費、保險費等等)，十幾年下來，要多支付貸款總額50%—70%的款項。

　　今天熱衷于以租養貸的房產投資者，一定要考慮到未來租金波動的實際變化。在某種程度上，“以租養貸”的方式很可能是一種以未來不確定的預期，為投資套牢現實的籍慰。筆者認為，真正意義上的房產投資，要著眼于該項房產的自身價值(地段、產品、品牌服務等內在價值)的增長性，具體表現在其價格上升，而房產的租金收入倒是該項投資的副產品。因此本文討論的投資在于如何選擇出真正升值的房產，而房產投資獲利的主要方法是升值轉賣。

　　投資品種的選擇

　　目前，上海的房產市場上各種檔次的品種都有，從別墅、聯排別墅到公寓、二手房、經濟適用房，從板式小高層到板式躍層、塔式高層等等，不一而足。擅長概念炒作的京城開發商，總是希望通過品種的翻新來吸引購家的眼球。

　　客觀地說，每個品種都有一定的消費者，但不是所有的房產品種都有投資價值。一般從長期投資的角度而言，凡過渡性產品經常會是曇花一現，產品的過渡性也會造成客戶群的狹窄性。所以選擇成熟品種，管理比較到位的別墅(其實就是獨立住宅)或者公寓。因為如果在選擇上不出大錯的話，這二種產品的客戶群無疑將是較穩定而又相對廣泛的。

　　投資的位置考慮

　　所謂位置，就是區位、地段。它決定了房產產品的屬性。一般優良的地段必定決定了其價格的不菲，然而作為投資，未必就是較好的選擇。

　　總的來說，政府的基礎設施投資方向、各區域的功能劃分無疑是較重要的因素，購房者在結合未來業主的需要，劃定基本區位后，要考慮的較實際問題是，未來入住后人流增大時的交通和生活配套狀況。因為，這才是未來業主的生活中所較看重的方面。

　　其次，是考慮該區域的長遠發展趨勢。與其在熱點地區堵車，還不如選擇交通方便的有待發展地區，價格便宜可為日后的增值賺得了較大的空間。

　　房屋除了一般生活消費品的屬性外，更要考慮到其不同于其它商品的屬性—— 性的意義。也就是說，它具有滿足購購者的特殊心理需求的功能。因此，在一些項目，盡管價格奇高，但由于地段的先進性能夠滿足購購者的心理需要，因而也有價值增長潛力。加之聚富效應，未來會有較強的增值性。但相對而言，這種項目的轉手變現機會也會少一些，比較適合轉按揭的投資方式。

　　投資時機的把握

　　投資者在選中項目后，如同購股票一樣，較好選擇在其價位較低時入市。那么，是購期房還是尾盤？凡尾盤價格都會很低，加之現房，很多人都會購購尾盤。然而，尾盤的弊端在于缺乏選擇的余地。而投資房產需要認真甄選。因此只有在極個別的情況下，諸如價格超跌，嚴重偏離于該地段價值時，才會考慮尾房。期房的風險的確很大。現房的優勢是明顯的，但目前購購期房和現房之間的價格差別有10%-20%之多，這是在地產投資中必須考慮的利潤部分。

　　因此，為了穩妥起見，在了解了開發商的資信情況后，開盤前，購購同一個項目的二期期房。這樣通過一期現房的入住與管理應當可以充分的對項目有較為直觀的了解。

　　綜上所述，作為地產投資者，即使是在上海這么具有良好的市場機會的地區投資，也是要精挑細選，慎而又慎的。如同任何投資一樣，盲目跟風是大忌。

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