但在去年7月，國家六部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（以下簡稱“171號(hào)文”）。隨后，上海房地管理部門及各區(qū)縣房地產(chǎn)交易也陸續(xù)開始執(zhí)行這一“限外政策”。現(xiàn)筆者結(jié)合國家有關(guān)政策法規(guī)和目前上海房管登記部門的操作實(shí)踐，就境外人士如何在上海購購商業(yè)房產(chǎn)，提出下列必須遵循的兩個(gè)原則和四類方式。

　　一、“自用”原則。除了外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)外，境外人在上海購購商業(yè)房產(chǎn)必須是自用的，要與自身的需求相匹配。

　　二、“商業(yè)存在”原則。“商業(yè)存在”原則是“自用”原則的延續(xù)。商業(yè)房產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營的，因此，自用用途的購房者必須在上海擁有可以從事商業(yè)經(jīng)營的公司企業(yè)，否則不能作為購購主體；而非自用用途的購房者，也必須按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。基于以上原則，境外自然人是不能購購上海商業(yè)房產(chǎn)的。

　　目前，可行的境外主體在上海購購商業(yè)房產(chǎn)的方式有四類：

　　一

　　、境外機(jī)構(gòu)的上海代表處購購。境外公司、企業(yè)在上海設(shè)立代表處后，因代表處辦公需要，以代表處的名義購購商業(yè)房產(chǎn)。

　　二、設(shè)立外商投資企業(yè)購購。境外公司、企業(yè)、自然人投資設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)或中外合資、合作企業(yè)，因企業(yè)經(jīng)營需要，以外商投資企業(yè)的名義購購商業(yè)房產(chǎn)。

　　三、外資并購內(nèi)資企業(yè)取得被并購企業(yè)的商業(yè)房產(chǎn)資產(chǎn)。采取外資并購方式取得被并購企業(yè)的資產(chǎn)，并購手續(xù)必須經(jīng)外資委和有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　四、設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)。“171號(hào)”文對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)提高了相應(yīng)的門檻，這是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控在外資領(lǐng)域的體現(xiàn)，也有利于優(yōu)勝劣汰，使更有實(shí)力和能力的境外房地產(chǎn)企業(yè)參與中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　同時(shí)，境外主體在具體購購過程中，國家和上海對(duì)境外人購房的結(jié)匯、銀行貸款都有一定條件和規(guī)定，必須予以關(guān)注，按有關(guān)規(guī)定操作。

　　（作者為上海市協(xié)力律師事務(wù)所律師）

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