“國家有關房地產(chǎn)交易的稅收政策很多，而且變化較大，個人轉讓住房究竟該如何繳納個人所得稅？”國家近年來出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，引起了社會各界的廣泛關注，類似問題成為江西省吉安市12366的咨詢熱點。

　　“我手里有一套住房打算在合適的時候轉讓，所以一直關心并想了解個人住房轉讓方面的稅收政策。國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）下發(fā)后，聽說購賣房產(chǎn)個人所得稅又有新變化，具體是怎么回事？”一位納稅人來電詢問。

　　坐席員說：“《個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照財產(chǎn)轉讓所得項目繳納個人所得稅。財政部、國家稅務總局《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）進一步明確，個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關法規(guī)確定，即按照轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的合理費用。個人出售已購公有住房（包括集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置住房），其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購購的公有住房，經(jīng)濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。”隨后，坐席員告訴納稅人：“108號文件對個人交易房地產(chǎn)征收個人所得稅有關政策進行了細化，對財稅字〔1999〕278號文件的房屋原值、合理費用、稅金、應提供資料等作出了具體的明確。”

　　結合國稅發(fā)〔2006〕108號文件，坐席員作了詳細的解答：自2006年8月1日起，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　（一）房屋原值具體為：①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。②自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。③經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房），原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。④已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費。⑤城鎮(zhèn)拆遷安置住房，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》（以下簡稱協(xié)議）注明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　（二）稅金：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。

　　（三）合理費用：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用（納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房較高扣除限額為房屋原值的10%；納稅人原購房為 ，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用）、住房貸款利息（以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除）、手續(xù)費、公證費等（憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除）費用。”

　　“那么，如果提供的有關資料不全面、不準確，如何計算繳納所得稅？”納稅人進一步詢問。

　　坐席員回答：“納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，稅務機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入；納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地稅局或者省級地稅局授權的地市級地稅局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%~3%的幅度內(nèi)確定。”

　　“購賣房地產(chǎn)個人所得稅有什么優(yōu)惠政策？”納稅人問。

　　坐席員答復：“財稅字〔1999〕278號明確，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。具體為：①個人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。②個人出售現(xiàn)住房后一年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。③個人出售現(xiàn)住房后一年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。④個人在申請退還納稅保證金時，向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后辦理納稅保證金退還手續(xù)。跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。⑤對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”

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