本地人住房剛性需求不足、二手房及租賃市場不活躍

　　三亞商品住房季節性空置，已成為一個無法回避的現實。日前，一項來自三亞市房地產交易市場部的較新調查顯示，三亞商品住房空置率高達八成，而導致高空置率的深層原因則是本地居民住房剛性需求不足、二手房及租賃市場不活躍。有業內人士指出，降低空置率還需政府、房企、業主合力解困。

　　一座千人小區——淡季入住人數不足20%旺季只能達到80%

　　三亞旅游業有淡旺季，房地產業也有淡旺季。每年4至9月，三亞樓市便迎來淡季，這一時段也是不少小區商品住房空置率的高峰期。

　　位于三亞鳳凰路旁的山水國際是一座千人小區，同樣面臨著高空置率帶來的諸多困擾。來自湖南的小汪是一名副食店老板，2009年在小區附近租了一間鋪面，生意則多來自小區業主的光顧。“每到這個時候生意較難做。”小汪皺起了眉頭。由于小區許多業主在今年4月后相繼離開三亞，小店頓時冷清了許多。

　　6月30日上午，記者在該小區內看到，往來人流車輛并不多，諾大的小區顯得十分安靜。“進入淡季入住率不到20%。”小區物業公司有關負責人李財輝告訴記者，山水國際小區一期、二期共售出1600多套商品住房，業主多來自島外，在此購房只為休閑度假，而并非居家常住。

　　采訪中，李財輝向記者透露，就算是旺季（每年10月至次年3月），小區入住率較多也只能達到80%。對于小區空置的商品住房，李財輝也感到有些棘手。“空置房產權歸業主所有，如何利用的確是個難題。”在該小區物業服務，記者了解到，并不是所有業主在離開三亞期間，將房屋托管給物業出租。更多業主選擇提前繳納物業費，將房屋空置數月。

　　較新調查顯示——三亞八成商品住房空置高端商品住房空置率更高

　　山水國際小區商品住房空置并非個例，同樣的情況出現在三亞市其他住宅小區。那么，三亞商品住房空置率究竟如何？日前，三亞市房地產交易市場部的一項較新調查結果顯示全市八成商品住房空置。

　　該市場部工作人員介紹，空置是指建筑物的整體或者部分未得到使用，正處于等待出售或者出租的狀態。在國際上，住宅空置率是反映房地產供求平衡的重要指標，也是反映房地產市場運行健康程度的重要指標，體現住宅資源是否被有效利用。

　　在我國依據房地產類型不同，住房空置率可以分為存量市場住房空置率和增量市場的住房空置率。鑒于三亞空置房實際情況，調查主要針對已經銷售完畢的樓盤，調查范圍所指的空置率應為存量市場空置率。

　　據了解，此次空置房調查分別選取今年春節和6月底兩個時段進行。調查人員，將全市樓盤分為市區、大東海、河東、河西以及海坡5個片區，并隨機從上述片區抽取近300個項目中抽樣調查23個項目商品住房入住情況。

　　兩次調查結果顯示：2011年春節期間空置房屋4619套，住房空置率為62.99%。2011年6月底空置房屋為6215套，住房空置率為84.75%。值得注意的是，越是高端商品住房空置率越高。如三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區商品住房空置率達95%，即便在春節期間，三亞灣片區商品住房空置率也高達87%。

　　高空置率成因——本地居民住房剛需不足空置商品住房無法盤活

　　一般而言，一個地區商品住房空置率在10%以上，即說明該區域商品住房空置嚴重。那么，三亞商品住房八成空置背后的深層次原因究竟是什么？

　　在山水國際、半山半島、匯豐國際、鳳凰水城等空置率較高的住宅小區，記者注意到，小區業主多來自島外，購房需求多以越冬養老，休閑度假等非剛性需求為主。不難看出，本地居民住房剛性需求不足，是高空置率的主要成因。

　　事實上，三亞本地居民自有宅基地建私房量較大，如商品街、港門村、儋州村、月川村、榕根村、下洋田、南邊海等城中村初步計算也有近萬棟住宅；企事業單位房改房和集資房約2萬套；另有保障性住房1萬余套，本地居民住房需求并不需要通過購購商品住房來解決。

　　另一重要原因，則是二手房及租賃市場不活躍，大量空置商品住房無法盤活。記者從三亞市房地產交易了解到，近年來，三亞二手房交易量多年來呈低迷態勢，其交易量不足新房交易量的15%。有意出置二手房的業主，因交易手續的繁瑣和交易環節稅負繁重，許多商品住房未能進入二手房市場。

　　一個值得玩味的現象是，6月20日三亞實行存量房網上交易以來，全市掛牌出售量僅有200余套。而據初步統計，三亞市從2001-2008年新建商品房5萬余套，即使按空置率60%計算，也有近3萬套房屋處于空置狀態。

　　如何降低空置——政府、房企、業主合力解困加快商品住宅流轉

　　三亞商品住房空置率過高，已成為一個無法回避的現實。7月1日，三亞市房地產協會秘書長劉樹國在接受南島晚報記者采訪時表示，商品住房空置率過高，不是房地產活躍的表現，盤活空置房需要政府、房企、業主合力解困。

　　劉樹國說，商品住宅的產權歸業主所有，要盤活閑置資產，頭先需要征得業主同意。其次，政府和企業應打造平臺，加快空置商品住房流轉。

　　在劉樹國看來，政府、房企、業主合力，不僅可降低三亞商品住房空置率，還可形成多方共贏的局面——空置房流轉環節可產生持續性稅收，房企作為中介服務機構可從中獲取相應回報，業主更是空置房流轉的受益主體。

　　如何降低商品住房空置率？具體說來，在土地供應層面上，政府應制定科學、合理的土地年度使用計劃，強化建設用地計劃在土地管理中的調控作用，建立以供給引導需求的建設用地供應機制。

　　在投資結構上，三亞應鼓勵開發經營性房地產，減少商品住房類的投資建設，企業應積極轉向其他類型的房地產（如旅游地產）的開發投資。

　　在經營管理上，盤活空置商品住房，可將已售但處于空置狀態的房屋進行委托經營。房地產開發企業可在征得業主同意的前提下，將空置房源統一管理，集中經營。目前，三亞已有部分房地產開發企業設立委托經營公司，嘗試經營空置商品住房。

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