周穎認為,此次加息對于原本就有購房需求的自住型客戶不會有太大影響,特別是平時收入比較穩定的家庭,每月多出的近100元月供負擔其實并不會對日常生活產生明顯的影響。而對于一些投資者而言,就可能會因為考慮到投資成本的增加或受到一定程度的影響。面對此種情況,打算購房的市民又該如何選擇房貸產品才會更省錢呢?

　　■直客式房貸:省本錢

　　“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個人先找銀行貸款,然后再去購房。銀行直接貸款給購房者,不用經過開發商擔保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據購房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經推出了這項業務。

　　優點：購房時可辦理一次性付款,這樣房價通常可以得到一定幅度的優惠。另外,由于繞過了開發商和中介的環節,“直客式房貸”可以節省一筆中介費。

　　缺點：沒有開發商擔保的借款人需要尋找專業的擔保公司,因此會多付一筆擔保費。并且銀行為了降低自身風險,對申請直客式房貸的市民設置的門檻較高。據記者了解,較受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是公務員及行政事業單位工作人員。

　　適宜人群：有穩定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優惠較多的借款人。

　　小提示：據了解,有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點是工作穩定性較差,收入具有不可預期性。這類客戶主要包括:機關或公用事業單位非干部編制的工作人員;社保查詢情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員;有不良資信記錄的人員等。

　　■固定房貸:規避加息風險

　　這種房貸產品的特點在于,在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。目前,建行、招行、農行、光大銀行都已經推出了固定利率房貸業務。

　　優點：利率不隨物價或其他因素的變化而調整,而將未來的利率風險鎖定。

　　缺點：雖然各家銀行在推出固定房貸時,考慮到降息的問題,紛紛推出相關對策。但是仔細研究相關產品,在規避降息問題上,可能還是會產生一些費用。例如,光大銀行的固定、浮動利率互相轉換業務,原辦理浮動利率房貸的客戶轉辦固定利率房貸業務(包括住房、商用房),辦理時不收取任何違約金和手續費;對于已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請轉辦浮動利率房貸。只有固定利率貸款存續期在5年以上的,才免收違約金。

　　適宜人群：主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預期的人;三是一些為了鎖定風險的生意人。

　　小提示：如果計劃短期內提前還貸,或想增加還款額的購房者,較好不要考慮申請固定利率房貸,因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達貸款余額的3%(貸款存續期在一年以內)。

　　■入住還款法:減輕初期壓力

　　去年,招行推出了個人住房按揭貸款“入住還款法”。據了解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業務時,可以申請從貸款個月開始,與招行約定一個時間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

　　優點：有效降低購房者交房初期的經濟壓力。

　　缺點：由于加上了約定期還的利息,從整體上看,實際還款的總金額會比正常還款多。

　　適宜人群：有穩定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購購家電等需求的年輕購房者。

　　小提示：記者從招行零售銀行部了解到,這項新業務旨在減輕客戶初期的還款壓力,但并不能節省住房貸款的利息支出。據測算,一筆10年期的50萬元貸款,按原先的利率,采取入住還款法,一年寬限期內每月僅需還利息2700元,全年減少月供支出35393元,相當于減少了52%的資金支出。但從年開始,客戶將恢復正常的還本付息,金額與未選擇這項業務的貸款相同。

　　■購房氣球貸,期限短利率低　　今年2月,深發展推出了被部分專家稱為市場現行較省息的房貸產品——“氣球貸”。深發展的″氣球貸″現在有三種期限:3年、5年和10年,與普通的還款方式(等額還款、遞減還款)不同,“氣球貸”會留下一部分本金在貸款到期時一次性歸還,也就是說只有部分本金在貸款期限內分期償還。整個還款的模式就像氣球一樣“頭小尾大”。

　　優點：通過這樣的還款安排,可以抵消因為貸款期限縮短所帶來的月供增加。

　　缺點：“氣球貸”在還款末期需要借款人一次性償還較大金額的貸款本金,還款壓力較大,屆時會有違約風險。

　　適宜人群：深發展宣稱,“氣球貸”的目標客戶是計劃中短期持有貸款或房產,但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶。如計劃持有房產期限較短的客戶、預期未來收入會有大幅增加的客戶、收入不均衡的客戶,除了月收入以外還有大筆年終獎等其他收入,但每月固定收入不足以負擔高額月供,而到期還款能力較強等。

　　小提示：能夠承擔高額月供并且貸款期限較短的客戶,不適合辦理“氣球貸”。如果客戶本來要求貸款的期限就短,那么辦理一個短期的普通貸款,就可以享受相應的低利率了。如果辦成了“氣球貸”,反而會因為“氣球貸”還得慢,而增加利息支出。

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