2003年到2004年，樓市行情火爆，購(gòu)房者排長(zhǎng)龍，搶房子，現(xiàn)在手上有兩、三套住房的大有人在。投資房產(chǎn)占了人們理財(cái)生活的絕大部分，可是購(gòu)了房子就等于資金購(gòu)房死，造成人們有錢購(gòu)房沒錢理財(cái)?shù)睦_。華燕提出了一個(gè)全新的概念房屋理財(cái)，就是投資人向?qū)I(yè)的理財(cái)規(guī)劃師咨詢，將已投資的房產(chǎn)運(yùn)用租、押、貸等手段，合理地獲取化投資收益的一種理財(cái)方法。華燕房屋理財(cái)搭建起平臺(tái)，為房產(chǎn)持有人找到多條理財(cái)捷徑，不僅讓房生錢，而且讓房貸也生錢。

　　投融配對(duì)理財(cái)8%收益

　　早在2004年，樓市投機(jī)成風(fēng)之時(shí)，華燕的高層已在考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)以后的走向，隨著市場(chǎng)的起伏，必定有房?jī)r(jià)會(huì)下跌，到時(shí)房屋空置是的問題，房主怎樣通過房產(chǎn)進(jìn)行理財(cái)？深入思考下去之后，發(fā)現(xiàn)可以通過房地產(chǎn)做很多事。要盤活房產(chǎn)較困難之處在于房產(chǎn)的變現(xiàn)和流通。流通過程中稅費(fèi)很高，流通成本較大。

　　華燕的思路是讓有房者通過銀行貸款套現(xiàn)資金，注入有融資困難但條件良好的小企業(yè)，使其獲得8%左右的回報(bào)。既解決小企業(yè)融資難又為房產(chǎn)背后的資金找到出口，盤活了固定資產(chǎn)，開溝引渠，讓死水流動(dòng)了起來。

　　“我們的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略是與銀行搶速度，在典當(dāng)行與銀行之間找到一個(gè)中間的利率，來吸引客戶。”陸愛萍女士說。可以看出華燕在銀行與典當(dāng)機(jī)構(gòu)之間找到了市場(chǎng)空隙。

　　對(duì)于銀行來說，由于其品牌效應(yīng)，能吸引到大客戶，在花同樣的精力和時(shí)間的情況下，當(dāng)然不愿意去做小客戶。另外，銀行的信貸機(jī)制較為謹(jǐn)慎，沒有房貸與投融資結(jié)合的機(jī)制。小企業(yè)通過銀行貸款往往需經(jīng)過繁復(fù)的流程，少則2個(gè)月多則6個(gè)月，小企業(yè)客戶由于資金周轉(zhuǎn)頻繁，快進(jìn)快出，對(duì)資金的需求時(shí)間要求較高，拖不起。

　　而通過華燕房屋理財(cái)，只要打電話問清貸款條件，在1至7天內(nèi)即可成功融資，如果文件準(zhǔn)備得齊全，當(dāng)天貸款到賬也是可能的，并且已有這樣的成功案例。“我們配對(duì)成功迅速，使得房產(chǎn)客戶的資產(chǎn)盡快進(jìn)入增值渠道，房產(chǎn)套現(xiàn)資金客戶也很開心。”陸女士說。“在融資成本上，大約在年利率20%左右，而通過典當(dāng)行較少也要36%。華燕做得較多的是6個(gè)月內(nèi)一次性短期融資理財(cái)，抵房套現(xiàn)者的收益在8%到10%，超過了一般的銀行穩(wěn)健理財(cái)產(chǎn)品。另外，抵出的房產(chǎn)照樣可以出租，這一塊收益另算。”

　　舉例來說，年薪15萬的王先生有兩套市區(qū)房，其中A套有按揭，月還款2000元；B套房屋評(píng)估價(jià)150萬元，是完全產(chǎn)權(quán)，其月租金3500元。王先生很想盤活自己的這兩套不動(dòng)產(chǎn)。華燕房屋理財(cái)?shù)膶Ｂ毨碡?cái)師為王先生制定了以下方案：B套房辦理抵押后，可變現(xiàn)近百萬做華燕個(gè)人抵押放貸。按放貸期限1年，100萬，年利率10%計(jì)算，扣除B套房抵押變現(xiàn)所需的7萬元成本，一年的收益為3萬元。由于100萬數(shù)額由融資人提供可配比的合法不動(dòng)產(chǎn)，按正規(guī)程序辦理抵押擔(dān)保，因此，是一個(gè)十分穩(wěn)健的投資計(jì)劃。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制增加安全

　　在投融資過程中，讓投資者較不能安心的就是資金安全和融資企業(yè)的質(zhì)量了。但是華燕有與銀行不相上下的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制體系。

　　“房屋理財(cái)業(yè)務(wù)是與銀行一起完成的，對(duì)于需進(jìn)行房產(chǎn)理財(cái)?shù)目蛻簦覀兌诵鑳商滓陨戏慨a(chǎn)的規(guī)定，其中起碼有一套為完全產(chǎn)權(quán)房。2002年以后的房產(chǎn)較高可套現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%。”陸女士介紹。

　　華燕的企業(yè)會(huì)員有相當(dāng)部分是上海中小企業(yè)金融指導(dǎo)的會(huì)員機(jī)構(gòu)，但是不論是否政府推薦企業(yè)，華燕有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)來衡量企業(yè)素質(zhì)。華燕的抵房套現(xiàn)是與銀行合作的，在銀行的消費(fèi)貸款項(xiàng)目下進(jìn)行，貸款表明為華燕房屋抵押。

　　“我覺得我們的業(yè)務(wù)主要靠勤奮，我們的客戶經(jīng)理會(huì)到企業(yè)較前線考察，包括他們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、環(huán)境；往來客戶、訂單；財(cái)務(wù)狀況，我們都會(huì)去一一核實(shí)。”華燕將客戶鑒別開來，并得到了銀行的肯定。“興業(yè)銀行已給于我們1個(gè)億的貸款額度。”陸女士高興地說。

　　“在操作上，我們對(duì)于細(xì)節(jié)都非常注重。我們會(huì)要求提供資金的客戶寫明款項(xiàng)所在銀行和可閑置的具體時(shí)間，然后要求有融資要求的客戶在同一家銀行開戶，直接劃賬，公司不經(jīng)手現(xiàn)金。在融資過程中，要求房貸套現(xiàn)一方帶好證件與融資方見面，如果夫婦雙方購(gòu)房的，兩人都要來，由銀行和華燕各出專員陪同抵押貸款。在辦理融資手續(xù)之時(shí)，融資方要全員到齊，讓客戶留下眼見為實(shí)的放心印象。在律師的聘請(qǐng)上，我們特地請(qǐng)的是第三方的法律咨詢，而不是公司自己的代理律師。諸如此類，不勝枚舉。”陸女士介紹。

　　轉(zhuǎn)按揭奪回房貸自由

　　除去投融資配對(duì)理財(cái)外，華燕其他項(xiàng)服務(wù)也非常豐富。“無交易轉(zhuǎn)按揭即不進(jìn)行交易，把房貸轉(zhuǎn)到另一家銀行。可以讓購(gòu)方人擺脫房奴身份，自主選擇心儀的銀行房貸服務(wù)。”陸女士介紹。“在此項(xiàng)業(yè)務(wù)上，公司是讓利的。”

　　無交易轉(zhuǎn)按揭下游客戶可獲得在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)15％的優(yōu)惠利率，并可退還原來的房貸險(xiǎn)，一旦委托，客戶還可獲得華燕回饋的房貸總額0.3％的現(xiàn)金禮。“我們提供免費(fèi)服務(wù)，不讓客戶增加一分錢的負(fù)擔(dān)，不但能省錢，還能賺錢；銀行獲得了他們想要的優(yōu)質(zhì)客戶；作為銀行的大客戶，我們獲得傭金費(fèi)用：成功地實(shí)現(xiàn)三贏。”

　　相關(guān)案例分析

　　王小姐于一年前辦理住房商業(yè)貸款100萬元，貸款期限為20年，年利率是5.508%，經(jīng)過央行調(diào)息，自2007年1月1日起年利率上調(diào)20%，調(diào)整為6.84%，現(xiàn)王小姐通過華燕房屋理財(cái)辦理“無交易轉(zhuǎn)按揭”，可以讓她享受下浮15%，即5.814%的年利率。

　　請(qǐng)看如下數(shù)據(jù)：

　　原貸款年利率 5.508%

　　升息后的年利率 6.84%

　　辦理無交易轉(zhuǎn)按揭后的年利率 5.814%

　　月利息支出4590元5700元4845元

　　年利息支出55080元68400元58140元

　　顯而易見，王小姐的一年的利息支出相差約68400-58140=10260元。讓我們算一下王小姐通過華燕辦理“無交易轉(zhuǎn)按揭”，她將得到的實(shí)惠是：

　　1.年利息差10260元

　　2.減免此次房貸險(xiǎn)（10630元）

　　王小姐能得到的現(xiàn)金：

　　1.原有的房貸險(xiǎn)可退保（約10000元）

　　2. 現(xiàn)有貸款余額的0.3%作為禮金（3000元）

　　王小姐需承擔(dān)的費(fèi)用僅僅是支付給交易的抵押登記費(fèi)200元。

　　綜合以上收支，王小姐辦理“無交易轉(zhuǎn)按揭”得到收益約33690元。

　　一律減免住房貸款保險(xiǎn)，0.3%禮金。

　　以上業(yè)務(wù)全程由指定的銀行信貸員與律師辦理。

　　“我們開業(yè)不到一周，已有近1000名會(huì)員登記在案，已有5000多萬的現(xiàn)金。我們今年將會(huì)籌備多家分支機(jī)構(gòu)。”陸女士說。房產(chǎn)理財(cái)?shù)幕鸨w現(xiàn)了客戶混業(yè)理財(cái)?shù)膹?qiáng)烈需求。隨著非銀行金融機(jī)構(gòu)的增加，其創(chuàng)新將越來越多元化，較終受益的將是廣大的投資者。

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