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置業錦囊：購購二手樓要關注其社會屬性
編輯：海南房產網 發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天 閱讀 574 次
購購二手房盡管有諸多優勢，但相對新建商品房的購賣行為來說，涉及法律關系復雜，尤其一些房產的社會屬性隱蔽性強，加之購賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產權過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業清潔、房款交付、權利的完整性等諸多手續和環節。因此，購購二手樓要關注其社會屬性。
頭先，購樓時應量多了解樓盤信息。要盡可能詳細地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環境、發展空間和購物娛樂情況等。同時，要掌握小區配套情況，包括學校、幼兒園、會所等綜合設施情況，了解樓盤、小區建設密度(容積率)、小區環境建設、園林設計和停車位等到重要內容，并根據需要索取相關資料及文字承諾。了解房屋的他項權利狀況是否有抵押權的設定、房屋權利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價值的可靠性和真實性。
其次，要把握好購樓過程中的幾個關鍵環節。沒有取得產權證的二手房不能購入。強制性法律規定，沒有取得產權證的房屋不能轉讓。因此購二手房一定要查驗房主的產權證，沒有產權證的二手房產不能購購。轉讓無產權證的房產是不受法律保護的。購購產權共有的二手房產要慎重，未經其他共有人書面同意，共有人不能轉讓該共有房產。作為夫妻共有財產的房屋，一般產權證上的產權人只記載夫妻中的一人，在購購這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉讓該房產，否則該購賣行為無效。購購有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優先購購權，如果第三人想購購該房，必須有承租人書面放棄購購此房的聲明，否則該購賣處于不穩定狀態，承租人在訴訟時效內可以要求行使優先購購權而導致該購賣無效。
第三，購購產權抵押狀態下的二手房要防風險。在通知抵押權人的情況下，購購這類二手樓同樣存在很大風險。因為該抵押擔保的債權一旦不能實現，抵押權人有權訴之于法律要求拍賣該房以便實現債權。因此，購購這類房產一定要防風險。盡量不要替業主贖樓，一旦贖樓不成功，就會出現較大損失，所以一般由業主委托擔保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機構去運作，以保證購購二手房的交易安全。（特約撰稿創輝租售企劃 陳飛龍）
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