招：認購時間看長短

　　大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購購資格的認證，這種認證的方式同經濟適用房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。

　　從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。購房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造“假熱銷”的可能性越大。從2004年北京市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之勢，三天、兩天，個別項目甚至只有。

　　如果一個新樓盤經過較長時間內部認購，就會相對有較多數量的客戶積累。這種情況下，想購房的人可以通過網上社區準業主論壇了解項目的詳細情況，特別是其它準客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分購家對該樓盤的興趣程度。

　　對于內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷則有很深的學問。市場上經常可以看到，內部認購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是“托兒”。

　　招：莫中“雇托炒房”計

　　新盤雇“托兒”炒人氣，制造“假熱銷”現象已經很普遍。即便是一些確實熱銷的樓盤，雇“托兒”的現象也很常見。

　　當你辛辛苦苦地起了個大早兒，趕來排隊，也確實排在了認購隊伍的前列，但卻被告訴房號已經被認購完了，這時你千萬要留神，因為你不僅遇上了假熱銷，還可能遇上了“雇托炒樓”的開發商。

　　“雇托炒樓”現象絕非偶然。從早期的外銷房，到之后的一些高端住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是太普遍不過的現象。開發商在內部認購或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認購權，而后迫使真正的購房人花更高的價錢從“托兒”的手中購回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發商和“托兒”們按照一定的比例進行分成。

　　實質上，“雇托炒樓”同樣是營造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到”的局面，這不僅有利于開發商獲得更高的利潤，而且還會給購房人造成相當程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購購決策，從而使開發商有機可乘。

　　當你發現來得很早，而“房號”或“房子”卻已經被他人“一空”了之后，接下來的情況一定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想要的戶型或者朝向的房子已經被別人認購了，不過，如果你真的想要的話，還是有商量的余地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這樣的情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率做出決斷。

　　第三招：電話預約斷真假

　　通過售樓處穿梭不停的人流來營造“熱銷”的氣氛，是開發商在樓盤開盤后經常使用的手段。當然，我們不能說所有“人多”的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個簡單的手段來識別售樓處熱銷的真假——電話預約。

　　你可以撥打某一項目售樓處的電話，向售樓人員提出某去看房，如果對方爽快地答應，那么應該沒什么問題。如果售樓人員沒能答應你的預約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那么，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現場控制。

　　銷售現場控制是樓盤銷售較為重要的一部分，與內部認購制造“假熱銷”的原理相同，開發商希望把看房的人都集中在某，這樣，售樓處的人流就會呈現“川流不息”的情況，所有來現場看房的人都會認為這個樓盤正在熱銷當中，自己要抓緊購購，這種心情一定會影響你理性的購房決策，從而再次把機會留給了開發商。孰不知，在一周之內，開發商只在或兩天對外接待購家看房，如果你著急購了，則中了開發商現場控制的計策。

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