公租房模式：善用市場才可持續

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 728 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　6月30日，北京市保障性住房建設投資正式成立，注冊資本金為100億元，是目前國內規模的保障性住房建設投資公司。

　　當前，我國住房保障推進的速度可用“驚人”形容。但有政策不完善、機制不健全、資金緊缺等“攔路虎”當道，時間又不等人。“十二五”時期，北京要搞定100萬套保障房，難度很大，這種做法可以理解。　　

接下來，不妨分析三個要點。頭先，這事主要針對公租房。今年全國人大通過的“十二五規劃綱要”中，頭次提出針對城鎮中低收入家庭，以供應公租房為主。然而，經濟適用房通過出售可快速收回投資，很多企業愿意投資；而公租房原則上長期出租，當前我國市場化住宅租金回報率只有2%～3%，公租房租金還須低于市場水平，因此幾乎沒有企業愿意投資公租房。

　　今年全國1000萬套保障房需投資1.3萬億-1.4萬億，其中資金短缺較嚴重的就是公租房。今年全國公租房計劃建設220萬套，超過經濟適用房和限價房總和（200萬套）。所以，北京市成立保障性住房建設投資的重要目的是：順利完成建設收購任務，加快公租房發展，解決資金難題，作為全市統籌建設公租房的融資、建設收購和運營管理平臺。

　　其次，公租房投資主體的問題。去年6月，七部委聯合出臺的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》提出：市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入，省、自治區人民政府要給予資金支持；公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。意思講得很明白，各地政府要主動，同時鼓勵社會機構參與。　

　　當前，各地都在按自己的理解和想法進行嘗試。重慶市的指標是三年新建4000萬平方米，政府主導、國企運作、多元化融資（財政投入、信貸、險資等），還打算幾年后賣掉部分公租房以收回資金。上海市更傾向政府引導、主要由社會投資的方式，如鼓勵單位租賃房、集體用地上建公租房，如國內筆險資（太平洋保險）就是投資上海公租房的，但暫時難吸引社會資金。而北京保障房建設投資的100億元注冊金，由市財政以貨幣形式出資，且每年將增資，在此基礎上，爭取銀行信貸、保險資金、社保資金等。北京這錢砸得豪放，不過前段時間風傳北京土地財政已亮紅燈，恐難持久。

　　較后，運營模式的問題。當前各地皆挖空心思完成開工指標，還沒細想將來公租房的運營。但后期運營難度更大于前期建設。重慶市以后若一賣了之，確實很省事，卻違背了公租房的租賃宗旨。北京市財政資金是基礎，未來租金現金流不容樂觀，能否支撐財政赤字，能否償還地方債，能否償還平臺貸，都是未知數，況且市政府直接介入經營，將來會否重現1998年房改前的低效問題？　　

上海市希望公租房租金略低于市場水平即可，重在提高社會機構參與投資和運營的積極性，更多利用市場機制，這樣才能實現可持續發展。就此而言，我更看好上海模式。公租房這檔事，須從長計之，不能只圖眼前好看，不顧將來困頓。

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