婚房就是要新的

　　口述：fifer

　　談戀愛至今已有3年了，今年年初終于決定年底或明年初結婚。于是我們兩個人像是走馬看花似的尋覓在中介之中。

　　雖然大家都勸我們兩個，今年還是別購了，還是等一等再看吧，說不定哪天就跌了呢。可是，我們倆堅決認為，既然結婚了肯定要考慮購新房，管他是漲是跌。回想起兩年前我們錯過的那次購房機會，實在是萬分懊惱。

　　這些天都忙著接中介的電話，周末都在看房。宏觀調控政策后的樓市果然出現了價格松動現象，之前我們看的幾個樓盤較近都有價格下跌趨勢。比如，閘北區的嘉利明珠城，有人拋盤價只有1萬元/平方米，普陀區的中遠兩灣城也有以11000/平方米掛牌的，甚至聽說聯洋的房子也跌去不少。按照父母的說法，如果錢不用那就等于是堆紙。所以說，我們已做好準備，本月應該就會購進了。目標就是只購新房，一室也行，兩室更好。

　　點評：目前市場上不乏一批希望借助樓市走低的機會，一圓自己購房夢的人。如果確實碰到一些超低價樓盤，購房者不妨考慮此時入市撿個“皮夾子”。

　　摒到將來一次性購到位

　　口述：元元

　　購漲不購跌歷來是經濟規律。因此，樓市在面臨向下趨勢時，我個人完全不贊成購房子。而且結婚開銷已經很大了，不如剩下資金等到價格跌下來以后再購房子也不遲。與其現在日子緊梆梆地購套各方面都不如意的小房子，還不如摒到將來一次性到位，購套大房子。

　　很多人認為上海房子有大量需求在，我不否認，但是對今后的需求會不會很大我持懷疑態度。就拿剛性需求中的一種———結婚型來說，我覺得上海人是不會缺房子的。現在結婚的是多，但是很多都是獨生子女，各自爸媽家都有房子，小夫妻要購房為的只不過是想單獨住比較自由些。等到我們的下一代要結婚時，不得了，房子多得“赥”出來。原來老一輩父母房子傳下來，再加上自己原有的一套，就是3套了。然后我們的下一代的另一半家里如果也是這樣的話就是6套房子。你說上海人住房還緊缺不？出租都來不及。對他們來說，先進要做的就是“以舊換新”、“以小換大”、“以次換好”。較近我常常去中介看房子，一回生兩回熟和中介交上了朋友。一邊看房子一邊一個一個分析給我聽每個樓盤的情況，還特地勸我們別購某某等一批房子。我問為什么不要購啊？他說因為這幾個樓盤當時基本都是投資客購的，所以現在很多房子都不是自住的。其中很多毛坯房都是附近公司租下來給員工當宿舍的，十來個員工一間房子很影響周圍居住的市民。如果是自住，不如再等等。所以，我的觀點就是購漲不購跌，等到機會差不多時再入市。

　　點評：購漲不購跌是大多數人的一種心態。上海樓市連續高位運行了幾年，對其持看跌的人不算少數。但是要明確的是，政府宏觀調控政策的目的不在于打壓樓市，而是抑制虛擬需求，打擊投機者。因此，每個人都應該根據自己的實際需求來規劃自己的購房行為。

　　從郊區搬回市

　　口述：藍鯨領

　　我想大吼一聲說：“房價快跌吧，我要搬回家”。我覺得，和我一樣的老上海應該都有一種戀舊的情況。所以，我更希望我婚后的新生活從市開始。

　　從小，我就住在被稱為上海市黃浦區的浙江路上。那個時候，房子雖小，住房條件雖差，但是一出家門就熱熱鬧鬧，想逛就逛想看就看。而現在，我住的地方就是公里候所謂的鄉下。我受夠了,要看病周圍沒有叫得響的醫院，看個專家還是跑到了山東路上的仁濟醫院。逛街，還是抽個雙休日又是**又是公交線路的來回“趕集”。雖然郊區環境好、住宅密度低，但是小區的沿街商鋪八成以上都是小攤販。住在外環線區域總感覺和大城市有點脫節。

　　只要價格下跌，我就立馬入市。我心里價位是市地區15000元/平方米的房子。而現在市的市場行情價，我估計是需要一定實力的人才能介入的。靜安區、黃浦區、盧灣區和長寧區一些位于地段的二手房單價都在2萬元以上，一些高端房甚至三四萬元，一套較小的兩房總計也要200萬元以上。較近，我留意中介掛牌價格，發現少部分房源出現價格松動的現象，這更加給了我購房子的信心。

　　點評：市房的抗跌性已經得到了眾人一致認可。市土地的稀缺性、高端房的杰出品質等諸多因素都為市房帶來了諸多購氣。因此，市場中一部分抱著房價狂跌心態的人應該客觀分析現行市場。

　　租房過日子也不錯啊

　　口述：丁當

　　經過四五年的觀察，我發現房價是越來越高，租金卻越來越低，這說明租賃市場中房源供應越來越多，但是租賃群體一時沒有跟上，從而導致了租金價格逐漸走低。現在，在宏觀調控政策的影響下上海樓市發生了微妙變化，誰也說不清下一步樓市到底是漲還是跌。所以我個人傾向于過租房子的生活。

　　因為結婚的錢只能在中環線和外環線之間購一手房，就算購了起碼也要等上一年半載才能住進去，所以，我們兩個都贊成結婚先在市租套房子當過渡，以后再考慮購房子。租房有租房的好處。比如在這個區域住膩了，明天可以到另外一個地段找新住處；在某個小區住了一段時間后，很容易發現哪個小區適合自己居住，哪些細節會影響生活品質，對今后購房選房會有很多幫助。較重要的一點是，較近聽說，原本有多套房的人開始改售為租。一旦這種現象變為普遍趨勢，市場上租賃房源又會多起來，勢必影響租金的繼續向下。看看現在曲陽地區的一室戶，掛牌價格差不多30萬元左右，全配借1200元/月，毛坯較多800元/月，估計兩三個月后會再下跌二三百元左右。租個半年的房子之后，儲備一下資金再到市場上去購套房子，保守估計一下，應該能夠撿個“大皮夾子”吧。

　　點評：漢宇地產研究對租賃市場中的高、中、低三個價位房產進行了分析。他們認為，成交量增長較快的是月租金在2000元—5000元的中價位房，較多的潛在購房者目前寧可租房也不愿意購房是促使這一現象出現的主要原因。

　　購房建議：一慢、二看、三下手

　　文/楊樂天

　　近期，一些明智和理智的發展商準備將自己在6、7、8月份這個傳統淡季要上市的樓盤價格做適當調整。他們會把一些樓層相對低一些，朝向、景觀等比較弱勢的單位先拿出來，做價格讓步，少則3—5個百分點，多則超過10%。有的也準備采用部分裝修等增值服務的做法。而非常重要的一點在于，這類優惠和特價情況往往是很小批量的，每隔一定時期投放市場，而且大多以中小面積的產品為主。因為針對現在短線投機傾向基本得到抑制、自用類的客戶比例明顯上升的現狀，他們已經把更多的精力投在相對比較經濟實惠的中小面積房型上。參見福納咨詢的較新調研分析圖表：

　　從面積指標分析，近期對于中小面積的房源的需求量很大，81—100平方米的需求達到48%，接近一半。而101—130平方米的需求量也有17%。而130平方米以上的需求比例合計只有15%。可見超過8成的客戶購房需求還是在130平方米以下的中小房型上面。

　　從發展商的角度看，如果多用、大戶型的去促銷，不僅實際市場接受程度欠佳，而且這種“”產品還要面臨二手市場上大量近似房源的直接競爭，目前打“”吃力不討好，而“小牌”是大家都可以跑得快的品種。所以他們就會采取多打小牌，甚至在開始階段用“張張打小牌”的方法來逐步推動市場、化解僵局。

　　所以說，6、7、8三個月份其實是比較適合自用型的客戶去選房購房的。因為頭先是政策和市場的影響逐步到位，周圍的形勢和環境向購方市場有所傾斜。其次是相對來說，房產商也變得不再那樣高調甚至牛氣沖天，而且隨著后續新盤的上市，可供選擇的產品較多，所以建議大家不妨從以下角度嘗試一下：

　　一慢。頭先當然是要耐心尋找，既注意宏觀形勢，又關注具體的區域和樓盤產品，逐漸篩選和過濾購房單位。而且從進程上看，這里要有一個多月的時間，剛開始的時候不要有前一段時間那種過于極端的購房沖動。要保持冷靜和理智的頭腦。

　　二看。對于已經初步有意向的樓盤單位要觀察，包括房型、面積、布局、樓層、質量、環境、配套等等，因為目前在售的樓盤中，幾乎超過50%都是續建項目。不少項目的一期、二期已經售完，甚至已經部分入住。在這種情況下，不妨可以通過觀察、比較前面的部分的產品、客戶、服務情況等等，幫助自己確立準確的購房判斷和決策。

　　三下手。房產本身屬于非均質商品。打個比方，如果是彩電，只要是同種品牌，同類型號的產品，第1個購和第1000個購，除了價格上可能的差異外，產品本身基本不存在本質上的區別，這是均質產品的特征。而對于房產來說，由于地段、層次、朝向、戶型等等多方面的差異，可以講沒有完全相同的兩套房子，第1個購家和較后一個購家的選擇差異是極大的。越到后面，除了個別保留單位之外，可供選擇的范圍總歸是越來越小。

　　有的朋友也許會說一手房如果選擇范圍狹窄，那么較近還有大量的二手房出現的，選擇范圍很廣，盡管多用時間去看好了。那么大家不要忘了，二手市場從本質上更是一個“點對點的個別市場”。表面上看，每個下家都可以看到許多的上家掛牌的房源，但其實較終真正適合你的看來看去就那么一些。如果不抓緊機會把握機遇，那么很可能又是一連串的錯過。何況多數客戶還是自用型的，本身購房、裝修、入住也有時間的要求。“千帆眼前過，一舟載君渡”，這也許就是樓市中的一種辯證法。(文/唐堂)

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