■京城二手房市走向細分 二手公寓投資趨勢漸旺

■下半年北京二手房交易量有望達到5萬套

　　隨著住房梯級消費的形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市場。到目前為止，北京市商品房存量房約100萬套，其中處在按揭還款階段的房屋約占60％，即60萬套。這樣的房子究竟如何交易？轉按揭業務到底如何操作？可能存在哪些風險？針對很多讀者已經或可能遇到的這些問題，我們請“我愛我家”的專業人士舉例來說明。

　　張先生今年6月由于急需一筆資金周轉生意，愿意把在亞運村小營附近的一套貸款27萬元的商品房以低價出售，但是該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子，但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。

　　雙方通過“我愛我家”簽訂了房屋購賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬元作為購房頭付款，然后業主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續，即申請提前還款。同時由“我愛我家”做擔保，孫女士申請在浦東發展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款，其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業主張先生與該中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證。

　　待過戶成功，將孫女士向浦東發展銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予張先生。“我愛我家”為孫女士領取到新的房產證后抵押并登記，然后將房產證交予孫女士，至此交易完成。

　　■風險分析：

　　在本案例中，業主張先生須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產權的過戶。而購方孫女士需申請貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建行的貸款，而此時孫女士的房屋產權過戶手續尚未辦理。因此，在轉按揭過程中就出現了以下幾種風險：

　　1、張先生在建行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過戶。

　　2、孫女士拒絕還貸。

　　3、浦發銀行不同意提前放貸。

　　4、交易完成后張先生無法順利拿到剩余房款。

　　5、交易完成后孫女士無法順利拿到房產證。

　　轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業主，以支付購方的購房款。但是在轉按揭的案例中，由于業主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發放筆貸款，用于還清業主的貸款，取得房產證并解除抵押才能進行房屋產權過戶。所以只有選擇正規大型的房屋中介，才能完成，因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協作關系，并且在轉按揭交易中能夠幫助業主、客戶及銀行三方面避免以上可能發生的各種風險，起到很好的協調和保證作用。

　　■轉按揭具體操作流程：

　　1、購賣雙方簽訂購賣合同，并事先確認購方有無還貸能力。

　　2、在銀行同意購方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。

　　3、購方向銀行申請轉按揭并提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為購方放完貸款后，如果發生賣方違約或者購方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售承諾書，而購方需向銀行出具擔保委托書。

　　4、在轉按揭申請通過銀行審核后（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，購方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。

　　5、辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。

　　6、辦理完結注銷抵押手續，雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。

　　7、由擔保公司或中介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給購方。

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