廣東省消委會昨天就此問題召開了辯論會，消費者、房地產開發商、專家學者等坐到了一起，就這個頗具爭議的問題展開激烈交鋒。

　　“霸王定金”成了投訴熱點

　　“收定金就是不合法！”“不對，收定金是合法的，而且也是必要的！”昨天下午，省消委會的會議室里氣氛既熱烈又緊張。省消委會負責人、房地產開發主管部門負責人、法律界人士、消費者及房地產業內人士坐到了一張桌子前，他們各執己見、引經據典，每個問題都爭論得面紅耳赤……他們如此緊張，關注的焦點就是購房定金應不應該收、應該如何收。

　　“購房定金實質就是地產商的‘霸王定金’。”一位消費者激動地說。據廣東省消委會介紹，關于購房定金的投訴已成為包括樓房質量、面積欺騙、虛假廣告、更改規劃等在內的購房投訴熱點之一。自3月16日向社會公布舉辦有關購房定金的辯論會后，4天里，省消委會就收到了150多宗群眾投訴，涉及購購定金退還的金額就高達130多萬元，涉及金額較高的定金達6萬多元，平均也在1萬元以上。

　　背景

　　消費者購房時須先簽訂認購協議書，并交付一定數額的定金，在廣東乃至全國的房地產行業內都是一個慣例。消費者支付購房定金主要有兩種情況：

　　一是開發商在尚未取得《房地產預售許可證》，即不具備商品房預售法定條件的情況下，有時會以打折、優先選房等優惠吸引有意購購該樓盤的消費者交付“臨定”或“誠意金”。這種定金并不具有法律約束力，所以無論何種因素，消費者在不購房的情況下都可以要求發展商退還。

　　種是開發商在取得《房地產預售許可證》后，與消費者簽訂《認購書》并收取定金。這筆定金是以合同形式規定，具有法律效應。

　　定金

　　根據規定，如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。也就是說，如果由于消費者的個人因素而未能訂立合同時，開發商無需退還定金；反之由于開發商因素而造成的，開發商需全額退還。此外，不能歸責于當事人雙方的原因而導致購賣合同未能訂立的，開發商應當將定金返還消費者。同時，如果雙方都有責任，法院目前也視為不可歸責于雙方，開發商也應退還定金。

　　因此，消費者與開發商糾紛的主要焦點就集中在責任在哪方。

　　據了解，爭議較多是種情況。消費者在購房過程中，由于種種問題中止購房，向開發商索取定金時，往往受到各種阻擾，因而產生糾紛。

　　個案：定金糾紛各有責任

　　在購房者中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始。”意思是說只要交了定金就掉進了陷阱，再也不能自拔了。因為定金交出容易收回難，甚至有的購房者因為定金要不回來而勉強購了自己不太滿意的商品房。

　　省消委會有關人士稱，消費者在購購過程中遇到的定金爭議情況比較復雜，有的是因為發展商的欺瞞，有的是雙方原因，但也有的確實是消費者自身因素造成的。

　　案例１：所購購的樓房編號存在疑點，定金能退嗎？

　　2003年，何女士在海珠區某樓盤交了1萬元定金并簽訂了認購協議書，準備購購該樓盤的C座704單位。按規定，何女士必須10天內交頭期樓款和簽購賣合同。可是，當細心的何女士為了了解樓盤的情況，拿著該樓盤的預售證號到廣州市房地產管理局調查該樓盤的產權情況，回答是此預售證號碼上無C座，只有D、E、F座，何女士懷疑發展商有詐，不敢繼續交錢購購該樓盤了，要求發展商退定。此時，發展商解釋說預售證上的F座即是認購書上的C座。為了核實，何女士再度來到市房管局要求出具F座就是C座的證明，但房管局稱不會開這樣的證明。這樣來來回回奔波拖了十多天，何女士被告知超過了簽合同時間，定金同時也被發展商沒收了。

　　專家意見：廣東人民時代律師事務所程根球律師表示，這宗投訴中，何女士未能如期簽訂合同的責任是在發展商一方，而且證明該地址為同一地址的工作也應由開發商承擔，所以違約責任方為開發商。因此，何女士的定金應該退還。

　　案例２：房屋被抵押，定金是否能退？

　　李先生今年2月在東山區淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認購書并交了11000元定金，當時該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關證件，只是約定三日內簽訂商品房購賣合同。三日后，在李先生再三要求下，售樓小姐出示了該樓相關證件的復印件，李先生又要求其出示預售許可證正本，被以各種理由拒絕，他懷疑該房有問題，再三盤問下，售樓小姐承認該房已抵押給銀行，但承諾一個月內可解押，李先生要求就解押訂立協議書，被拒絕，要求返還定金也被拒絕。

　　專家意見：廣東開物律師事務所何金穗律師認為，根據我國有關法律的規定，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤判斷的，可以認定為欺詐行為。合同雙方一方出現欺詐行為，則視為違約。而在此投訴中，發展商在銷售時沒有向李先生說明房屋已抵押的情況，而且不愿簽訂解押協議書，所以無法簽訂購房合同的責任在于發展商。發展商應退還定金。

　　案例３：被售樓人員誤導，定金是否能退？

　　2003年12月，譚先生在天河區某樓盤看樓，售樓小姐介紹了一套17樓的單位。講究生活質量的譚先生提出要了解房間的采光情況，特別是陽光照射情況。銷售小姐稱陽光肯定沒問題，可以照到中午，并且催促他簽《認購書》。由于看樓時間是下午，譚先生無法實地檢測，于是相信了售樓小姐的話，交了1萬元定金。可是，后來譚先生再去實地查看，卻發現情況大相徑庭，陽光照射時間大約在不到上午9點就沒有了。譚先生認為被售樓人員誤導，購購的房子并不符合自己的要求，要求發展商退還定金，但被拒絕了。

　　專家意見：中山大學法學院曾東紅副院長認為，譚先生的要求并不能接受。因為他所認購的房子雖然有部分不符合要求，但從主體上看并沒有受到欺騙，所以發展商不承擔主要責任，無需退款。

　　定金糾紛引發各方激辯

　　購房定金產生如此多糾紛，令不少消費者質疑，發展商這一行為是否合法，定金是否具備法律效力。他們更認為，這是解決定金糾紛的較基礎的問題。而且，在目前交易雙方知情權不平等的狀況下，消費者是否應為自己不小心而犯下的錯誤承擔責任呢？

　　昨天參加辯論會的各方面人士就此表達了自己的意見———

　　焦點１購房定金該不該收？

　　正方

　　定金功能是督促合同的簽訂

　　關永宏（華南理工大學法學院副教授）：在我國的擔保法中，定金有幾種，包括違約定金、證約定金、立約定金、履約定金等。我認為，購房定金是屬于立約定金，其功能是督促合同的簽訂，所以它是合法存在而且具法律效應的。

　　黃穗誠（房地產業內人士）：根據建設部有關商品房購賣的規定，在購房過程中發展商與消費者簽訂《認購書》并收取定金是允許的。

　　不收定金發展商得不到保障

　　彭雞寶（廣東省建設廳住宅與房地產處副處長）：在實際操作中，不收定金是會帶來很大的麻煩。發展商在銷售時如不再收取定金，消費者無法受到任何約束，那么發展商的銷售行為也會得不到保障。比如為了一位客人，銷售人員花了十幾天的時間為其服務，將所有工作都做好了，消費者轉頭就說不購，發展商所做的工作全都浪費了，而且還會影響整個銷售，客觀上說這也讓發展商的權益得不到保障。

　　反方

　　誠信體系未完全建立前不應收定金

　　何金穗（律師）：我認為目前不該收。開發商現在將定金作為購賣合同簽訂的前提，而交了定金后，本已處于弱勢地位的消費者則處于更加被動的狀態。因為現在的購房過程中，消費者和開發商的知情權是不對等的，消費者大多都要在不了解房屋全面信息的情況下就要完成購房程序，定金的存在更使消費者選擇的余地更小，不得不接受不公平的交易，其權益是否得到保證是建立在開發商的良心之上。從這個角度上講，定金的收取及其產生的后果是有損公平的。所以，我覺得在誠信體系未完全建立之前，是不應該收取購房定金的。

　　焦點２購房定金該不該退？

　　雖然退不退定金是有法律規定的，但也有人士認為，這個契約是建立在不完全公平的狀態下，所以退還的條件要求也應該有所不同。

　　無論如何定金都要退還

　　劉女士（消費者）：無論是誰的責任，購房定金都應該退還給消費者。一方面，購房定金的交繳本身就是違法的，所以一定要退給消費者；另一方面，消費者在整個購房過程中都是處于被動的，他們的知情權在一開始就沒有得到保障，在這種知情權無法保障的情況下，產生的糾紛責任應該由發展商全部承擔。

　　要看責任屬誰

　　程根球（廣東人民時代律師事務所律師）：定金該不該退應該具體問題具體分析，主要應該看責任誰定。如果是開發商的責任，就一定要退；但同時，消費者在簽訂《認購書》時也確立了相應的責任和義務，也應同時承擔風險。契約成立的基礎就是雙方的權益對等，如果是消費者的責任，不退還定金也是合法的。

　　焦點３如何避免購房定金糾紛？

　　討論中，所有的法律界人士都認為，在購房定金的操作中，較重要的是如何規范交易行為，盡量避免糾紛。

　　《認購書》應由房管部門統一制定

　　程根球：在實際操作中，開發商的行為往往沒有統一的要求和規范。所以，要解決此問題，可行的方法就是制定統一的操作規范。當前建設部門已公布了房地產交易中的商品房購賣合同范本，但是在交納定金時所簽訂的《認購書》內容卻沒有統一的規范，發展商都是自行擬定，五花八門，也為糾紛種下了禍根。我建議，應由房管部門制定統一的《認購書》文本，向社會公示后予以確定，各發展商必須根據此范本與消費者簽訂《認購書》，而且其他補充規定也不得與之違背，否則

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