大手筆“借”購家錢“起樓”

近兩年，銀行對房地產開發貸款不斷收緊，盡管樓市風光，房地產市場貨如輪轉，資金回籠相當順暢，但仍然滿足不了部分開發商對開發資金的要求。于是，一邊是政府三令五申，另一邊是部分已經“洗濕頭”的樓盤不惜違規操作，“巧”生各種辦法“募集民間資金”。這些“集資”樓盤如果能順利封頂開售還不錯，如果不行，購方則要承受巨大的資金風險。

1.大筆“誠意金”變身流動資金

誰也記不得從什么時候起，在與開發商簽訂“認購書”之前的“落訂”或“落定”已改為“誠意金”，金額也從當初的1000元左右增至現時“例牌”的1萬元，還有樓盤收取的金額高達3萬元。

盡管政府有關部門早已明令禁止在取得預售許可證前進行“內部認購”，并且加強了市場巡查，但還是有開發商換了個叫法，美名曰“預定優惠折扣”或“意向金”，即承諾正式開售時給予一些折扣優惠而提前收取購樓者的預定款項。

記者曾就此進行過調查發現，不少樓盤早早開張售樓部，在未領取預售許可證前對外不作宣傳，但只要有人“上門”，此類“意向金”、“折扣優惠金”照收不誤。

去年，珠江新城某樓盤提前半年多接受購家每位1萬元的“落訂”。樓盤開盤后，因認購者過多，部分未能選中“心水房”的購家從開發商手中收到的不是退款，而是另外一個在建新盤的“認購意向書”，結果引起一場糾紛。行內人士分析，這是因為開發商花光了購家的“誠意金”，短期內又籌集不到資金退款所致。

有操盤手透露，該類違規操作的開發商，有的是出于銷售前的“蓄客”需要，但更多的是借機吸納流動資金。

還有人算了筆賬，按目前的市場供求狀況，一個有300套住宅房源的樓盤，開發商若提前三個月“蓄客”，這筆預收款足可以應付工程隊建筑工人的工資。

2.早收“大訂”渡資金難關

在一些資金緊張的開發商眼中，一二萬元的“誠意金”或“意向金”只是“小兒科”，“開明車馬”的10萬元“大訂”已成為其解決流動資金的低成本“融資渠道”。

較典型的是位于海珠區新港中路的某花園。自去年7月開始，該開發商以“比正式開盤價低1000多元/平方米”為誘餌，向購家收取高達10萬元的“認購登記”金。此時，樓盤僅完成基礎工程，時間距12月底符合預售條件還有5個月。

據估算，開發商在被批準預售前“落袋”的錢約達3000萬元。按現時的建筑費用，這筆資金足夠1.5萬平方米高層建筑面積的土建費用。

然而就在樓盤取得預售許可正式開售之日，近百名已交了“意向金”的購家與開發商發生激烈爭執，購樓者要求把此前所交的10萬元“意向金”作為三成頭期房款的一部分，而開發商卻堅持除這10萬元外，要購樓者還必須另外交三成頭期房款，否則視為自動放棄購房。

由于供少求多，這場爭執較終以大多數購家妥協而暫收場。一位深諳開發的業內人士分析，實際上開發商已將這筆“意向金”花光，因而無法作為頭期樓款的一部分。

其實，這家開發商此前已以此法“成功”操作了同在海珠區的另一樓盤。該盤也是以比開盤價低約1000元/平方米為條件，吸納了每位購家10萬元的“誠意金”。由于有了資金來源，處半停工狀態的樓盤較終得以封頂開售。

3.靠“集資”翻生問題盤

正是利用部分購樓者唯恐在老城區內購不到“心水樓”的心理，更有開發商趁機以“集資”方式翻生爛尾樓或是歷史問題樓盤。

也是同在海珠區，現時尚在出售尾貨的某爛尾“翻生”樓盤，銷售人員明明白白地告知所有準購家，由于歷史原因，現在賣的是已抵押房、被法院查封房與建筑商手中的工程款置換房，要購樓，必須先交一半的房款，購賣雙方需半年后才做交易鑒證。

荔灣區也有這樣一個現樓樓盤，開發商當年由于銷售不佳，無力償還貸款，被法院查封了200多套房產。去年，開發商與銀行商定，違規將“先解封后賣樓”的程序倒轉為“賣出一套解封一套”，購樓者需先交一半樓款，開發商拿到錢后即到有關部門辦理解封手續。由于該類問題樓盤樓價相對較低，雖然明知有風險，還是吸引了一些購樓者，樓盤居然還賣得不錯。

明眼人說，開發商為減少“翻生”的資金壓力，拿購樓者的房款去“解封”與辦理相關手續，待符合預售條件后，才與購家辦理交易鑒證，實際上是靠購家的“集資”款“翻生”，玩的是“四兩撥千斤”。

4.預收契稅好過“無息貸款”

2006年剛開始，廣州市國土房管局就在網上公布逾期不領取房產證的13家開發商黑名單，共涉及862宗個案。記者了解到，去年8月起，廣州市房地產交易對逾期2個月領證的開發商進行公示，數據顯示2005年1月至10月共有46家開發商合計5528宗房產證逾期領取。而在2003年，開發商逾期未領的房產證更是多達2.2萬個。

小業主急于拿到手，但已辦好的房產證為什么無人認領甚至積壓？因為開發商沒有及時繳交早已代收了的契稅。其實，廣州市原來規定購房時購家只需先付一半契稅(普通商品住宅為房價的0.75％)，待辦房產證前再交另一半。至2004年，廣州市對由開發商代交的契稅繳交又有了新規定，所有契稅在辦房產證前才繳交。但很多開發商利用購家不知情或是強行要求其在簽訂預售合同時就一次性全部交齊1.5%（普通商品住宅）的契稅，但發票要到辦了房產證時才給。

此外，絕大部分樓盤在與購樓者簽定的購房合同中，對辦證的時間基本都約定為收樓后的一年半或二年。按購樓者與開發商簽定預售合同至收樓的時間為半年，加上此后一年半至二年時間，這筆占購房款達1.5%的契稅，竟在開發商手里“放”了起碼二年時間，相當于一筆數額巨大的“無息貸款”。

5.收費“加料” 積少成多

張先生在海珠區購購了一套商品房，總價約37萬元。簽約時，除了支付購房款，他還向該開發商按房價的3.75%預交了相關交易稅費，包括契稅3%、測繪費、證明費在內的權證綜合費等。

可是收樓后過了辦證期限兩年多，李先生還沒有等到房產證。于是他將該開發商告上法庭，追究開發商延遲辦證的責任，并要求開發商退回除政府部門規定的收費外收取的不合理費用。經審理，海珠區法院下達一審判決，除了判決該開發商應承擔延遲辦證的違約責任，還判決該開發商應退回多收費用2506元。

事實上，目前廣州仍有部分開發商在售樓時借機多收費，有的叫“權證綜合費”，有的叫“綜合權證費”，還有的叫“綜合辦證費”等等，少的500元，多則上千元。而來自廣州房管部門的信息表明，除契稅、印花稅等稅費外，在辦證過程中他們收取的費用實際少的才90元，多的也不過200元。

業內人士透露，不少開發商其實是在“權證綜合費”中自行加入了產權 費這一項，但實際上開發商 房產證往往是集體辦理，成本不高，收取每戶數百元的 費，數額明顯偏高。

少數開發商借“權證綜合費”之名亂收費，在廣州已有多年的歷史。有小業主表示，明知這不合理，但考慮到維權成本也就算了。而對開發商懲罰力度不夠也讓這違規做法有了“生存空間”，因為即使被查處了，開發商也只須退出多收費用，自身不用承擔任何損失和風險。

6.霸王條款生吞“定金”

春節前夕，汪先生相中廣州市老城區某樓盤的一套房子，當即簽定認購意向書，并交納1萬元定金。購賣雙方當時約定，春節過后年初八，購家將到售樓部簽定預售合同。

黃金周之后天，汪先生如約來到售樓部。售樓經理要求汪先生先交三成頭期款后才能看合同文本，并且當天交，否則這套房子“另有人落訂”。

一番舌戰之后，售樓經理讓了步，允許汪先生先看合同后交錢，但錢必須當天交。“這不是明擺著店大欺客嗎？上班天如何籌集到三成樓款”？汪先生事后對記者說，他還希望修改合同條款中的二年辦證時間、并對附件中開發商指定的物業管理公司有意見。

鑒于開發商不愿對頭期交款時間及合同條款作修改，汪先生要求退定，開發商以汪先生悔約為由拒絕了他的要求。目前，此糾紛仍在協商解決中。一位律師稱，作為履約定金，雙方因合同條款有爭議而不能達成一致，該類定金應予以退回。

但是，一位曾在多個樓盤工作過的銷售人員私下透露，由于開發商往往在合同中強行選取或是在附件中增加對己方有利的條款，盡量減少自己應負的責任，所以消費者根本沒有選擇的自由。而且合同文件在正式簽定時不予公開，因此與購樓者極易產生爭議，較終結果是大多數購樓者妥協，也有部分購樓者選擇退樓，但退回定金的要求很多都是“涼過凍水”，該類“定金”每每成為開發商的一筆額外收入。(記者　殷小杰)