付清房款不等于完成交易

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 690 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

2003 年6月，吳先生與孫女士簽訂“協議書”，約定將吳先生名下的浦東某套房屋賣給孫女士，房屋售價為18.2 萬元。同時，雙方還對付款期限、房屋交付時間等事項作了約定。此后，雙方按協議如期交房、付款。其間，因孫女士自稱是房地產經紀人，可以幫忙辦理銀行解除抵押及過戶手續。于是，吳先生就把自己的產權證和身份證交給了孫女士，便于其辦理。2003 年8月，吳先生意外得知孫女士冒用他的名義將該套房屋轉售給了第三人，房屋總價為21萬元，并在吳先生和孫女士雙方簽訂《房地產購賣合同》的當天，孫女士冒用吳先生的名義向浦東新區房地產交易辦理了過戶登記手續。現在，第三人已取得了該套房屋的產權證。吳先生認為，當時自己是該套房屋的原產權人，既然二手房購賣合同上所簽的名字是自己的，那么自己有權獲得房屋出售后的21萬元。據此，孫女士應補償其2.8萬元的差價。

　　原告吳先生被告孫女士與自己簽訂了一份購房協議后，利用工作便利在未辦理任何手續、未繳納稅費的情況下將所涉房屋轉讓給第三人，她在整個賣房過程中既不是房屋的產權人也不是房地產中介，從中賺取差價2.8萬元，應屬不當得利。她的行為不僅違反了房地產經紀人職業的規定，還嚴重損害了他人的利益，因此要求被告返還差價2.8萬元。

　　被告孫女士原告吳先生與自己簽訂的購房協議是真實有效的，并且雙方已經履行了相應的義務，因此可以認為雙方的購賣合同已經基本履行完畢。自己和原告沒有辦理相關的手續、繳納稅金也只是為了簡化程序，可以將房屋盡快地轉給第三人。購賣合同上約定原告以18.2 萬元將房屋賣給自己，這是事實，自己不存在任何欺騙、脅迫的行為。原告要求返還差價2.8萬元是沒有依據的。

　　從形式上看，原、被告雙方簽訂的“協議書”具備了房屋購賣合同的主要內容，且原告已經收取了被告的全部房款。同時，該協議書又是雙方當事人真實的意思表示，經簽字確認后自然生效。但是，從法律的角度看，“契約自由”必須有一個前提，即這種自由不能違反國家現有的法律法規，否則“契約自由”成了違法交易。房地產權屬的轉移具有特殊性，必須經過房地產主管部門的轉移登記，并由購賣雙方向國家繳納相應的稅費，這樣的交易才是真正合法有效的。

　　被告孫女士因對房地產政策法規較為熟悉，以“協議書”的形式向原告購購了該套房屋。盡管她付清了房款，但沒有繳納稅款、沒有完成轉移登記，因此孫女士無權處分非己名下的財產，更無權與他人簽訂房屋購賣合同。吳先生作為房屋的產權人以及購賣合同的賣方，有權按照房屋購賣合同上所約定的房屋總價即21萬元獲得房款。此外，被告孫女士雖然是一名房地產經紀人，但與吳先生之間并未簽訂《代理合同》或者《居間合同》。根據《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人在房地產中介活動中不得利用工作之便，牟取其他不正當的利益，因此孫女士獲得這2.8萬元差價也是沒有法律依據的。圣信律師事務所徐叢林律師

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