業內人士早就發出聲音：樓市有泡沫了、將出現拐點了……可房價還是漲、漲、漲，總還有人購、購、購，于是各種聲音又漸漸淡去：看不懂，不知道房價的頂部會在哪里。

在這樣的市道中，你還想購房嗎？又該怎么購房呢？一些熟悉市場的營銷人員告訴我們———

解讀推銷技巧

其實，無房可購或無房可賣的現象，一定程度上也是推銷技巧使然。發展商、代理商運用營銷手段造成房源緊張局面，借以推高樓價，本無可厚非，誰不想多賺錢呢？可是作為購房者來說，是否要“中招”、“跟瘋”，則需要自己的冷靜權衡。

“包租”空置風險自己擔

按照政府的有關規定，在銷售中“包租”是不允許的，但在市場上種種變相包租并不少，比如將包租行為列入合同附件，或另簽補充協議。這種情況在酒店式公寓、小戶型樓盤和邊角房的包裝上較為多見。

讓我們舉例來說：一套100m2的房子，假設毛坯的房價為5700元/m2，租金的市場價為2500元/月；如果包租的話，樓盤方面通常會推出比市場價更誘人的回報率，比如包租租金提高為3000元/月，并能一次性打入購房者的賬號，這聽起來真是很有吸引力。

可事實上，發展商一定會把空置風險轉嫁到購房者身上：假如預測年空置損失約3萬元，分攤到面積就是300元/m2。

包租頭先需要裝修，如果裝修費用為1000元/m2，按說帶包租的銷售價應該是6700元/m2，可實際上發展商的開價一定會在7000元/m2以上（含分攤的空置風險）。但不知情的購房者或許會以為房價已經漲到這么高，或者發展商調整一下裝修報價也是太容易的事。

所以，如果購房者沒有出租打算的話，就別購能包租的房子。另外，如果包租租金過于誘人，也往往會是個陷阱：頭期包租結束后，市場租金價的落差還是得自己承擔，率自是大大降低。

封盤等愿者上鉤

發展商、代理商如果預期房價還會漲高，就會封盤等待，他可以繼續積累客戶，或晚點去辦預售許可證，這不能算作囤積房子吧。這種情況在軌道交通、大型綠地等市政利好即將兌現前時常會發生。

如果購房者認定了非購這個樓盤，那也就只能等了。但在目前市道，倒可借鑒“新上海人”的選房思路：他們很少地域概念，只要性價比合適、交通便捷的地方都愿意去。有時候真的會“退一步海闊天空”。

“奉”品質感打折

“購一一”之類的促銷手段，在樓市早已屢見不鮮了。較夸張的要屬上海康城，房子（給體育明星）、游艇、橋車都有過，較新的“奉”是15%樓價或1公斤千足黃金！

其實天下沒有白的筵席，閣樓、露臺之類，其實已把“奉”的價值分攤到房價中；而像上海康城之類，如果發展商不是在“布施”或定價虛高，則一定會把“奉”值追加到后期開發的房價中去———那么現在購入是劃算的。應該說，上海康城，無論房型、環境、建筑品質都是相當精益求精，多次在樓市中引起轟動，目前4880~5288元/m2的價格（還要退還15%）至少也物有所值，但這種營銷，反而令樓盤的內在品質顯得可疑，只能吸引更多獵奇、貪便宜的客戶。對于這類樓盤，購房者當仔細分析，如追求實惠居住，可以果斷購入；如追求品質感，只怕這類小區已被營銷商搞壞了。

自住購房策略

■找關系

如今購房要找關系，這是非常實際而中肯的建議。并不是要通過關系尋求價格優惠，而只是為了購到房子！———了解何時開盤？能否爭取不用排隊？

■多跑多看

以前獲得購房信息，是通過看報紙、看廣告，而現在，等從媒體上獲得消息，往往一套房子后面已有好多客戶等著了。“開盤就是收盤”，這是發展商較得意的營銷效果。所以，要盡早獲得新盤信息，只能自己去目標地段找，多跑多看，爭取在時間捕捉樓盤。

■看中別猶豫

目前的行情是，房價月月漲，所以看中的房子一定別猶豫。有的人經朋友介紹去購相同的樓盤，只因登記晚了幾個號，或調整了一下樓層或單元位置，就漲了百十元。遇到這種情況，只要對房子還滿意，就別心理不平衡，有時候稍有遲疑，就會導致步步踏空。

投資購房策略

■分清投資長短線

如果是投資性購房，一定要明確，自己是準備做長線還是短線？如果是為了出租，要了解目前的出租年回報率只有5%左右，別期望值太高；如果是為了賺差價，目前中高價房的漲幅空間已很少，要考慮萬一套牢，自己是否能夠承擔？

■避免“炒房變成房東”

這類憾事正越來越多。有的人同時貸款投資幾套房子，在價格增幅不能達到他們預期時，只能放棄賺差價而先出租；而租金也在下降，甚至出現了空置，還款壓力就驟然增加。有的人57萬元購進的房子，67萬元拋出，表面上賺了10萬元，實際上，扣除各種交易稅費及銀行貸款利息，有時還要扣除裝修投入，真正凈賺的也就三五萬元。

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